1、计定价理由增值税预征四营销管理费用五企业所得税预征六小计六销售净收入说明营销管理费用按预计销售收入计算含销售人员佣金营业税及附加按计算合并计算印花税等高层物业土地增值税按预征企业所得税预征暂按考虑。按年后两税合并，企业所得税率由降为，若对房地产企业仍按销售利润率预征。四项目竞买报价空间按上表估算，项目销售净收入万元，开发总成本万元在未考虑项目开发增值和留持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等基础上，项目零利润地块最高报价可达万元楼面地价元平方米，楼面地价按总建筑面积计算报价已经考虑扣除契税。持有物业按元评估，则相当于项目利润不同投资利润率下项目地块报价报价已考虑扣除契税加佣金投资利润率销售净收入土地竞买报价楼面地价项目总投资项目利润第六章结论与建议在对芜湖市场进行全面调查分析之后，我们认为。

2、中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业结构比例由上年调整为，工业化实现程度进步提高，产比重继续下降。固定资产投资年芜湖市全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长。其中，城镇投资亿元，增长。全年新增固定资产亿元，本年项目建成投产率为，固定资产交付使用率为。固定资产投资中，第产业投资亿元，比上年下降第二产业投资亿元，比上年增长，其中，工业投资亿元，增长第三产业投资亿元，比上年增长，其中，房地产开发投资亿元，增长。全年销售商品房万平方米，比上年增长商品房销售额亿元，比上年增长。招商引资和对外贸易年，芜湖新批外商投资企业家。实际利用外资金额亿美元，比上年增长。实际利用内资金额亿元，比上年增长。引进了台达电子沃特新材料和宝成鞋业个投资逾亿美元外资项目，有美国江森自控公司德尔福。

3、建设水系清淤整治景观建设区域内西洋湖公园改造等。合计配建强度为总投资不低于亿元基础公建配套建设建筑面积为社区用房和物业用房。五项目综合技术指标项目总用地计亩，其中出让总用地为亩含学校用地计亩，容积率，住宅区块建筑密度，公建建筑密度，总建筑面积不含地下室。其中限价代建安臵房商品住宅可售社区商业可售商业可售写字楼持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等学校等配套类物业含物业用房社区用房纳入建安造价分析则纳入建安造价分析总建筑面积为另学校等公建配套类物业建安纳入配套总投资亿元内。地下室投资按利润平衡估算。暂不分析可建面积等。三项目产品预期销售价格结合芜湖当地市场实际情况，本次分析采用市场现行价估算进行相关分析，开发增值计算为项目利润，项目产品预期销售价格为限价代建安臵房元计定价理由政府限价商品住宅。

4、构安徽芜湖以科学发展观统揽全局，产业结构不断优化。其中，汽车及其零部件电子电器新型建材等支柱产业已具备良好基础。随着国家促进中部崛起战略系列政策落实，芜湖支柱产业和新兴产业迎來发展新机遇。芜湖市坚持大企业大集团大項目大品牌战略，加快产业结构调整和招商引资，走新型工业化道路。在继续壮大原有支柱产业同時，芜湖注重发展新材料船舶制造电力能源文化产业等新兴产业。芜湖正致力建設具有较强核心竞争力和产业层次较高先进制造业基地，打造芜湖制造工业品牌。同時，培育和壮大文化产业，建設区域文化中心。目前，芜湖产业结构特点鲜明，已形成批具有较强竞争优势龙头企业，汽车及零部件电子电器新材料等三个支柱产业对经济增长贡献率达。芜湖已先后建立或家特种显示工程技术研究中心或家节能环保汽车工程研究中心等个国家和省級工程技术研究中心。芜湖产业结构。

5、代建面积为万，规划容积率，用地平衡为。产品分类小高层层高层层以下。假设代建房如有多层建设要求，则考虑多层与小高层建安成本差为土地价款差平衡。三中高档商品住宅小区规划指标总用地扣除学校和代建用地后为，容积率，建筑密度，总建筑面积扣除物业用房和个社区服务用房。产品分类小高层层计高层层以下计社区商业按层以下高层估算配建计。四综合配套及社区服务街区班九年制学校，建筑面积，用地面积班高级中学，建筑面积，用地面积区域社区服务中心处含室内游泳池篮球馆羽毛球馆少年宫文化服务中心藏书阅览等，建筑面积两层菜场处按出让方提供施工图纸建设，建筑面积万平方米公交调度站，占地万平方米，建筑面积小区社区服务中心五处，每处建筑面积，合计小区物业管理用房和经营用房合计建筑面积约万平方米九条道路及地下管网建设约万平方米绿化工程含绿带小型室外活动场。

6、芜湖市场目前正处于房地产市场快速增长前期，房产价格将进步跟随芜湖经济增长而增长。镜湖新城项目位处芜湖城市发展新方向，与城东政务新区接轨，基地水资源丰富，具备建造开发中高挡小区基础条件。按上述投资分析预测，在持有综合商业物业做为基础折算投资收益率为上，该项目可按现行市场售价零利润进行报价，未来项目整体收益依靠项目开发带来增值收益，按保守估计，项目增值在以上。具备较高开发价值。该项目运作关键，在于整体项目开发资金投入过大，需稳妥安排可运作资金。报价建议极限报价亿元，正常报价亿元，保守报价亿元。投资开发部二〇〇七年九月二十四日口岸，全国四大米市之，长江流域经济中心之。建国以后，芜湖度发展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，芜湖市区位自然资源交通优势和芜湖人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以。

7、基诺公司等世界强企业落户芜湖，来芜投资世界强企业累计已达家引进亿元以上内资项目个。年，实现进出口总额亿美元，比上年增长。其中，进口总额亿美元，增长出口总额亿美元，增长。从出口产品类别看，机电产品出口额亿美元，占出口总额。从出口产品地区看，对亚洲出口亿美元，对欧洲出口亿美元，分别占出口总额和。三居民收入与消费据抽样调查，年全年城市居民人均可支配收入元，比上年增长人均消费支出元，比上年增长人均住房使用面积平方米，比上年增加平方米。农村居民人均纯收入元，比上年增长人均生活费支出元，比上年增长人均生活用房面积平方米，比上年增加平方米。城市居民和农村居民恩格尔系数分别为和。在岗职工年平均工资元，比上年增长。年芜湖城乡实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县元，比年初增加亿元芜湖市。

8、年上半年下半年上半年下半年策划定位策划调整策划调整规划设计规划调整规划调整施工图设计分期分期分期分期分期分期代建安置房准备开工在建在建，期交付交付金融商务区招商设计期开工期招商销售二期开工期销售二期招商销售三期开工二期销售期交付二期招商二三期招商销售综合交付商品房小区方案准备设计报建期开工期销售二期开工期销售二期销售三期开工期交付二三期销售四期开工三期销售二期交付四期销售三期交付四期销售尾盘销售公建配套方案准备公建施工公建交付学校交付河道水系整治方案准备方案准备整治施工整治施工整治施工景观施工方案准备方案设计景观施工景观施工道路施工方案准备方案设计道路施工道路施工道路交付第五章项目经济可行性分析投资估算项目估算总投资不包含地价万元，折算到单方可售面积不包括持有物业为，则单位成本为元平方米不含地下室成本。序号项目。

9、人住宅贷款余额为亿元，比年初增加亿元。芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。土地市场供应情况随着芜湖高米总可建面积为。产品分类五星级酒店座层以下高层，建筑面积经济型酒店座小高层，建筑面积座按小高层估算，建筑面积含大型连锁超市座，建筑面积商务型连锁酒店座，建筑面积家电超市个，建筑面积购物中心座，建筑面积多功能影院娱乐会所座，建筑面积街区商业。街区商业多层，包含家电超市中型连锁超市餐饮特色街街区商铺等业态甲级写字楼层以下高层休闲娱乐中心层以下高层。上述业态中经济型酒店商务连锁酒店家电超市大型连锁超市以及街区商业和写字楼物业考虑出售，其余物业暂时考虑持有租赁或合作经营。商业类可售物业面积为，写字楼可售面积为，持有性物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等面积为。二代建安臵小区规划指标。

10、发祥地，过去直是芜湖经济文化和教育核心区域。然而进入年以后，镜湖区发展渐渐放慢了脚步。道路拥堵，交通量饱和，停车场地严重不足建筑形态混杂，城市改造边角地增多，新建社区之间原有区域破坏严重开发企业各自为政，公共配套公共设施分布极度不均特别是在拆迁方面，安臵小区建设滞后加大了动迁难度，严重阻碍了城市发展。面临镜湖区城市发展中这些难题，怎样突破瓶参考周遍平湖秋月元融汇锦江元定价。可售社区商铺元计定价理由参考周遍社区商业，按商品房销售价格估算。可售商业元计定价理由参考芜湖现有商业价格，综合经济酒店超市卖场等大商业低价出售平衡后估算。可售写字楼元计定价理由参考侨鸿国际写字楼价格预计元以保守价确定。镜湖新城周遍主要参考楼盘示意图镜湖新城镜街商业街，销售均价元四项目开发实施进度计划项目内容下半上半年下半年上半年下半年上半年下。

11、积单价元总额万元估算说明前期费用设计费前期工程费工程费用建安工程费层高层公建层高层住宅代建层高层小高层住宅代建小高层多层商业配建投资按亿小区基础设施费小区环境工程费弱电工程费用不可预见费建安开发期间规费规费公共配套设施费财务费用管理费用不可预计费总成本不含地价总建筑面积总成本开发物业总成本可售物业估算依据成本数据参考芜湖同类型物业成本数据芜湖房地产开发过程中实际涉及规费收取标准公共配套设施建设费依据芜湖市芜政字号文关于印发规范市区基本建设行政事业性收费征收管理意见通知，住宅按元征收。开发期间规费工程定额测定费元人防易地建设费元白蚁防治费元工程质量监督费元新型墙体材料专项基金元散装水泥专项资金元以上合计元。除上述已明确规费外，另根据经验加设水电增容配套费物价审核费图纸审查费房屋测绘费预售登记管理费等合计元。开发期。

12、常规速度迅猛发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之。东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力长江三角洲纵深与腹地，在提供资源支撑同时，可以承接在经济发展过程中长三角沿海地区必然出现产业转移，承接长三角发达地区对安徽经济辐射。就安徽而言，芜湖是最具备与长三角对接条件城市区域，芜湖与长三角衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。芜湖与长三角具有较好产业链接关系，芜湖电子电器汽车纺织服装机械船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头长三角产业体系和市场体系。随着芜湖与长三角互通高速公路等快速通道建成，芜湖与长三角主要城市间对第章项目概括项目背景镜湖新城是芜湖市为加快城市建设，发展镜湖区商务中心区功能，适应城市向东发展规划实施项重点城市发展项目。镜湖区是芜湖本土文。

参考资料：

[1]（项目申报）芜湖蓝果创业项目可行性投资申报材料（复件）（第51页，发表于2022-06-24）

[2]（项目申报）芜湖红色影视拍摄基地项目可行性投资申报材料（复件）（第71页，发表于2022-06-24）

[3]（项目申报）芜湖泽达文化创意园项目可行性投资申报材料（复件）（第43页，发表于2022-06-24）

[4]（项目申报）芜湖水流星个性化服装定制有限公司项目可行性投资申报材料（复件）（第54页，发表于2022-06-24）

[5]（项目申报）芜湖摩托车交易市场项目可行性投资申报材料（复件）（第20页，发表于2022-06-24）

[6]（项目申报）芜湖市节能环保性粉末涂料专用聚酯树脂生产线项目可行性投资申报材料（复件）（第53页，发表于2022-06-24）

[7]（项目申报）芜湖市白马生态公园项目可行性投资申报材料（复件）（第29页，发表于2022-06-24）

[8]（项目申报）芜湖市白马生态公园可行性投资申报材料（复件）（第15页，发表于2022-06-24）

[9]（项目申报）芜湖市电子垃圾处理厂工项目可行性投资申报材料（复件）（第34页，发表于2022-06-24）

[10]（项目申报）芜湖市电子垃圾处理厂工程项目可行性投资申报材料（复件）（第39页，发表于2022-06-24）

[11]（项目申报）芜湖市新科节能科技有限公司新10号机高档特种纸技术改造项目、新11号机高档透明纸技术改造项目可行性投资申报材料（复件）（第134页，发表于2022-06-24）

[12]（项目申报）芜湖安得综合物流园项目可行性投资申报材料（复件）（第82页，发表于2022-06-24）

[13]（项目申报）芜湖县就业和社会保障服务设施项目可行性投资申报材料（复件）（第69页，发表于2022-06-24）

[14]（项目申报）芙蓉新天地综合性广场项目可行性投资申报材料（复件）（第27页，发表于2022-06-24）

[15]（项目申报）芙蓉古城旅游地产项目可行性投资申报材料（复件）（第19页，发表于2022-06-24）

[16]（项目申报）芒果深加工项目可行性投资申报材料（复件）（第65页，发表于2022-06-24）

[17]（项目申报）芒果标准化生产示范项目可行性投资申报材料（复件）（第10页，发表于2022-06-24）

[18]（项目申报）芒康县幼儿园扩建工程项目可行性投资申报材料（复件）（第35页，发表于2022-06-24）

[19]（项目申报）芒山景区道路绿化项目可行性投资申报材料（复件）（第114页，发表于2022-06-24）

[20]（项目申报）芋头种植基地项目可行性投资申报材料（复件）（第14页，发表于2022-06-24）