外外真真北北地地区区相相比比长长风风真真如如其其商商业业金金融融成成熟熟度度更更高高便便利利配配套套设设施施在在三三大大区区中中更更具具有有吸吸引引力力依依照照真真北北地地区区商商务务规规划划以以及及普普陀陀区区商商办办购购物物酒酒店店综综合合发发展展产产业业定定位位本本项项目目适适宜宜打打造造成成为为与与长长三三角角互互为为辐辐射射对对接接商商务务平平台台辅辅之之以以商商业业宾宾馆馆娱娱乐乐项项目目建建设设建建成成集集涉涉外外经经贸贸休休闲闲购购物物都都市市娱娱乐乐为为体体区区级级综综合合商商务务休休闲闲中中心心普陀区办公市场分析宏观背景普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展重点商务区，如前文所述，各区域发展重点各有特点，目前这三个今后写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区写字楼市场格局产生重大影响。今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大行政区域。单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。全年成交办公楼万，环比下跌。由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定保证。基于这样经济背景，区域内规划写字楼未来供应量也十分可观。真北真如长风共计规划有近万左右办公项目，且有国浩旭辉长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划办公部分也应及早入市，抢占先机。区域办公竞品分析项目名称开发面积功能定位规划百联中环购物广场万商业万酒店万办公万大型百货购物中心家居卖形式打造。即中央休憩式商业街区，是在毗邻建筑群中或个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成零售综合体。本案商业部分力求塑造成集休闲购物都市娱乐等功能于身个性化休闲娱乐中心，更能体现新颖时尚生活方式，达成中外文化和生活方式水乳交融。商业建筑形态建议建成层商业群落，整个商业部分或连接或分割，形成动线明确处处有景旅游消费休闲场所。层建筑高度有利于保证人流密度，也利于商铺出售与经营。商业业态配比建议经营业态以餐饮娱乐购物为主，混合艺术文化旅游康体等辅助业态。主要业态面积配比建议如下餐餐饮饮娱娱乐乐购购物物其其他他业态规模说明餐饮中餐中小型周边缺乏此类高档定位餐饮场所，有知名品牌支撑，可以提高整个商业档次和知名度西餐中小型酒吧中小型娱乐中型集中性高品味娱乐场所在区域内尚未形成规模效应中型其他小型购物特色店中小型特色商店可以填补区域市场空白，吸引中该段客户其他美容健身会所中小型为周边酒店办公及公寓住客提供高尚配套商业建筑面积根据经验，商业建筑面积建议为万商业剩余面积约万，体量较大，从规模上来考虑，仅适合引进精品百货或专业电脑商城，不过由于本项目出入通路上劣势，其招商压力将会较大，建议带区域市场成熟后再行启动入市。项目初步财务评价项目评估说明本项目是个大型商业办公综合性项目，目前尚处于前期论证阶段，后期开发和经营还存在许多不确定性，如对项目商业部分业态业种细分定位还没有明确。因此，为了使项目财务评价更具科学性，本次财务评价暂不考虑商业部分，只针对项目办公及酒店物业部分。本项目财务分析结构严格按照建设部颁发房地产开发项目经济评价方法。项目自有资金按总投资以上估算，其他筹措资金来自于银行借款。项目贷款年利率根据中国人民银行最新公布住宅商业贷款利率，并考虑到本项目自身些因素取为本项目年贷款利率。本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，考虑到开发本项目企业面对经营风险财务风险，基准收益率确定为。项目开发经营方案本项目拟定整体开发周期为年，开发产品包括万平方米甲级办公楼，万平方米公寓式办公，万平方米产权式酒店。项目开发周期与财务报表按半年度编制，即每年分成期计算。第期为前期阶段。第期开工，第期部分结构封顶，第期竣工。第期开盘销售，其中甲级办公楼销售期为年，公寓式办公销售期为年，产权式酒店销售期为年。项目总投资估算估算参数土地费用本项目除商业部分土地成本按万元估算建投资收益率等于基准收益率，达到临界点当本项目销售价格下降，本项目投资利润率为。当本项目建安成本上升，本项目投资收益率等于基准收益率，达到临界点当本项目建安成本上升，则本项目投资利润率为。项目评估结论总投资为万元总收入为万元利润总额为万元。全部投资利润率，大于行业平均收益率。全部投资内部收益率，远高于基准收益率。项目盈亏平衡分析表明，项目抗风险能力较强。可见，本项目具有财务可行性，且盈利能力较高，抗风险能力较强。同时，由于项目开发和销售周期较长，在整个开发过程中应密切关注市场走势，尽力规避市场风险。未确定具体走向，预计在年间全部建设完成。在在本本项项目目建建设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接利利好好由于商办综合项目重长期运营收益，因此两条轨道交通启用，将对项目原规划写字楼部分租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛客源。重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展个办公板块，真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势项目情况地理位置本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。主要经济技术指标地块现状该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心上海汽车工业机动车置换有限公司民防真北路停车场普陀区机动车驾驶员培训部沪裕钢材仓库等由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定。现场勘察显示，整个地块基本经济技术指标项目数量备注总占地面积,占地亩总基地面积,建筑密度地上建筑面积,容积率其中办公部分,可售商业部分,可售总建筑面积,地下建筑面积,不计容积率地下室停车库,绿化面积,绿化率注地下中含停车位约个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路金汤路处有处入口普陀区机动车驾驶员培训工程费估算本项目甲级写字楼建安工程造价为元，公寓式办公建安工程造价为元，产权式酒店建安工程造价为元。前期费用估算该费用按建安工程费计提。基础设施费估算该费用按建安工程费计提。管理费用该费用按项目销售收入计提。销售费用该费用按项目销售收入计提。财务费用按贷款利率计算。不可预见费该费用按建安工程费计提。总投资估算项目总投资为万元。各项开发成本构成详见下表序号项目单位数量建筑安装工程费用甲级办公楼万元公寓式办公万元产权式酒店万元土地费用万元前期费用万元基础设施万元公共配套设施万元开发期税费万元其他工程费用万元间接开发费万元管理费用万元销售费用万元不可预见费万元财务费用万元合计万元项目经营收入估算估算参数甲级办公楼年内售完，预计首年平均售价为元平方米，年增幅度。公寓式办公年内售完，预计平均售价为元平方米。产权式酒店年内售完，预计平均售价为元平方米。项目经营收入测算项目经营收入为万元。包括甲级办公楼销售收入万元，公寓式办公销售收入万元，产权式酒店销售收入万元。各种产品销售收入见下表产品甲级办公楼公寓式办公产权式酒店销售收入万元平均价格元数量项目财务评价静态盈利能力本项目总投资为万元，总收入为万元，利润总额为万元，税后利润万元。项目投资利润率为。各项主要经济评价指标具体如下序号指标名称单位数量项目总投资万元资金筹措资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率投资利润率动态盈利能力项目全投资财务净现值为万元，全部投资财务内部收益率。全投资财务净现金流量第期第期第期第期第期第期第期第期第期第期投资资金筹措银行借款预租售收入资本金资金平衡分析项目开发投资资金来源主要有三个渠道企业自有资金，银行借贷资金，预售收入。本项目估算资本金为万元，占总投资额，主要用于土地成本支付和建设投资银行借款万元，占总投资额，主要用于预售之前开发建设投资。根据累计盈余资金图显示，本项目每期累计盈余资金均大于，表明在项目运作过程中，没有偿还能力不足问题，资金链安全，具有操作可行性。累计盈余资金第期第期第期第期第期第期第期第期第期第期项目盈亏平衡分析变化因素盈亏平衡点利润临界点内部收益率变化率收入或费用万元变化率收入或费用万元售价工程造价根据本项目售价成本和利润三者之间关系，测算出项目盈亏平衡点。通过对本项目盈亏平衡分析可知当本项目销售价格下降，本项目季度引进内资企业户，注册资金亿元。其中服务业户物流业户，注册资金万元以上企业户，其中万元以上户，引进企业规模和质量在不断提高。上海陆上货运交易中心月日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有货运服务资源，形成上海市内货运巴士城市终端网络，服务于长三角和全国。综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线沪宁高速公路地理优势，以市区传统区域外迁大中型企业外省市主要为长三角大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。另外，据调查，长寿路中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主，其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织贸易电子化工咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。中山北路作为物贸条街，更是聚集了大量贸易类公司。所属区域物业名称入驻企业特点入驻率中山北路联合大厦各地办事处纺织公司物贸大厦金属贸易期货公司新建业中心电脑电器家未确定具体走向，预计在年间全部建设完成。在在本本项项目目建建设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接利利好好由于商办综合项目重长期运营收益，因此两条轨道交通启用，将对项目原规划写字楼部分租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广