交通工具彻底改变了市民活动范围和速度，改善了居民居住环境和生活条件，人们消费方式和行为发生了根本变化。二业态定位三定位依据本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路交叉处，本市完善城市公交系统，使消费者能从城市每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置交通条件极为便利。本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和，平方米，项目规模符合经营需求。现有城市商业设施基本属于传统商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐饮商务等功能于体站式消费综合性购物中心商业业态，本项目正好填充城市商业发展空白，既能发挥本项目规模大竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全竞争优势。公司经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营个标准。三项目形象定位背景分析商业经济是高文化经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。广场既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色通过简洁明快建筑风格柔和亲切色彩合理楼层规划与店面设计货品科学摆放，包括运营每细节，体现亲切人性方便舒适时尚潮流项目形象通过品牌经营保证商品质量优良通过时尚渲染保证商业经营文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务管理通过质量和服务管理促进企业文化提升。通过各种经营因素形成商业经营综合价值，进而打造个有品位项目，创造个知名商业品牌。二形象定位商业新业态管理新典范。定位依据本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐饮商务多种需求新型商业业态。市以风筝为载体成功地打造了风筝之都城市新形象。本项目升值。进行资本运作。五项目组合银行电信邮政票务中心旅行社药店干洗店照片冲印花店社会教育等。六目标客层旅游观光客周边居民家庭周边学校学生进入本项目每位顾客本项目内二期工作人员营业员进场经营经营者及业务人员等。十影院经营方式自营或引入家专业公司经营。二区域位置和规划面积设置在项目层西南角，面积约左右。依据满足人们消费需求。人们在满足物质需求同时，也需要精神文化方面满足。看电影是人们所喜爱休闲习惯。项目整体运营要求。考虑到项目整体业态组合和布局要求，将影院设置在层西南角。三经营方式租赁四物业产权物业自留五收益方式收取固定租金。通过经营提升物业价值，实现物业升值。进行资本运作。六项目组合影院大厅迷你影吧。七目标客层旅游观光客周边学校学生休闲人士周边居民家庭等。十二其它功能洗浴中心歌舞厅会务中心证券交易中心等功能作为二期项目配套功能。第五部分室内公园主题定位经营功能是核心功能，而如何最充分最有效地在业态里表现出来，形式多种多样。我们经过充分探讨和论证，在既不影响经营功能作用，发挥其最大功效，与项目所处城市区域人文地理历史特征融合体，又能与城市现有或正在开发建设同业商业设施形成鲜明对照，突出本项目独特经营风格经营理念，全面提升项目综合竞争力，我们确定本项目整体风格以室内公园形式巧妙地表现项目经营功能，让顾客在购物过程中充分体验公园带给人们轻松惬意快乐，从高楼大厦车水马龙城市喧哗生活中寻到个休闲娱乐静地，体验人与自然融为体感受。我们不是在修建公园，也不是给顾客再造个公园，而是紧扣本项目业态定位和形象定位，将经营功能巧妙地凭借公园形式，通过公园建筑方法表现出来，不影响经营功能使用。室内公园规划建议我司在综合考虑了本项目定位和开发商发展战略目标，对室内公园规划提出两点建议，供开发商和设计单位参考。建议在开发商资金投资额许可条件下，可在原规划基础上增加建筑层，将其半规划设计成屋顶花园，另半规划设计为室内公园，将客流极大吸引至顶层，形成淋浴式客流流动方式，保证其它楼层各经营功能完整性，使本项目主题定位更加突出。建议二在现有规划建筑规模中，将楼中规划美食餐饮区休闲娱乐区主力店区之外部分，设方案设计时应考虑到商业地产经营需求。主力店是大型商业地产中不可缺少个业态，它可提升项目品质，对招商销售和运营都能起到极大推动作用。在本项目建筑设计方案确定之后应立即展开主力店招商工作，并确保招商成功。由于时间较为仓促，疏漏在所难免，但此报告已经我公司专家组审阅通过。在与开发商设计单位交流沟通过程中，我们将逐步进行完善修正。北京有限公司年月日济繁荣理念先进人口密集，是中国北部对外开放重要窗口之，国家重点建设和发展区域。市地处胶东半岛城市群中心，城市外围幅射空间大，社会经济快速发展居民收入和消费力极大提高，消费观念和消费习惯发生改变，现有城市商业设施商业业态经营方式服务理念已满足不了消费者消费需求。具有先进科学经营理念和经营方式新型商业业态，具有极大竞争优势和发展空间。二战略定位立足，打造商业地产品牌延伸品牌价值，幅射胶东半岛。三定位依据市现有城市人口总量居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目举开发成功，为开发商推行全省发展战略奠定了基础。开发商经济实力雄厚，具有多年资本运作和资本投资经验，在本项目前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌基本条件。市作为胶东半市宏观经济概况国民经济保持较快增长。据初步统计，年全年国内生产总值为亿元。按可比价格计算，比上年增长。二三产业分别增长和。全年粮食总产量万吨，比上年增长，肉类水产品产量分别增长和。规模以上工业实现增加值亿元，增长。服务业发展势头良好，邮政电信业务总量分别增长和，旅游收入增长。城市居民生活水平稳步提升。年全年城市居民消费价格总水平比上年增长。城市居民人均可支配收入元，增长。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。消费预期回升,全年城市居民人均消费性支出比上年增长。基础设施建设投资力度加大。年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长，其中国有及其它投资亿元，增长。其中房地产开发投资亿元，增长。总投资万元以上项目个，其中过亿元个，电厂二期工程等批重点项目取得重大进展。消费市场稳中趋旺，年全市实现社会消费品零售总额亿元，增长，居民消费价格上涨。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二城市发展规划年市政府工作报告中指出，要加快城市为室内主题公园。二设计要素建议外广场及楼体外立面设计，应充分考虑人民广场景观延伸性，让项目风格与其保持统，不要建成片空旷单调空地。地面通道灯光广告灯箱和广告牌等利用公园建筑手法进行艺术处理。楼体外立面风格形象利用色彩灯光建筑风格等表现手法，在视觉上既能让消费者明白这是座，又能体现本项目主题定位，在顾客心理上形成鲜明视觉效果。外广场各种功能，如促销推广活动企业化宣传停车等功能灵活巧妙地利用外广场及楼体外立面开展。二通过建筑设计，将人民广场项目外广场楼顶室外花园风格自然延伸至楼内各楼层，使大楼内外整体风格保持高度致性和协调性。特别在各楼层各区域各节点处理上，应充分利用公园建筑艺术风格，进行有效处理，充分体现室内公园主题定位。三本项目各条通路，楼层内各区域通道节点，屋顶至通路应按公园形式设计，如道路利用鹅卵石铺设艺术处理通路各节点亭台楼阁点缀小桥流水式通道，充分体现本项目公园式购物中心主题。四室内公园只是作为本项目经营功能种表现方式，只是利用公园建筑风格，将各种经营活动分布在室内公园中各景点各通道各节点不同区域内，并且要求分布自然过渡性好。五室内公园经营功能划分为五大主题。游园区，主要包括画廊水族馆垂钓室内攀岩摄影形象设计。儿童游乐区，主要包括电玩儿童娱乐城量贩式影院迷你影吧。休闲吧，主要包括茶吧书吧咖啡屋棋牌室美容健身运动。餐饮吧，主要包括风味小吃，特色小吃。购物区，主要包括工艺品收藏品地产品旅游纪念品花草鱼虫根雕盆景。备注室内公园规划，我们将充分尊重开发商及设计单位意见。各主题区经营项目及规划面积，将在后期规划设计方案确定后，结合市场特点和招商实际情况分别确定。第六部分结束语我公司广场项目小组工作人员在市场调查结论基础上，深入分析市商业经济发展现状，既遵循商业地产般规律，更注重广场项目所具有特殊性，理论联系实际，写成此报告。商业地产运营过程中，不可控因素变化较多，及时对规划进行调整补充修改是必须和必要。因此，此报告书中所确定面积配比业态组合等还将进步修改完善，使之更科学更适用于本项目。业态分布具体位置也将在今后招商及运营过程中重新确定。市场定位确定是进行建筑设计方案前提条件，但这种设计概念还需要专业设计单位用建筑语言表达出来，这就要求本项目在建突出项目规划设计建设服务功能以及经营商品特点，雅代表了项目整体空间环境和营销环境。整个项目经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者消费习惯并满足其消费需求。二经营定位品牌化时尚化个性化特色化。三定位依据品牌化品牌主力百货品牌生活超市品牌休闲娱乐店品牌餐饮店品牌专业店品牌专卖店以及各业态区品牌专柜共同构成项目品牌经营特色。在项目功能组合设计和招商时，对引进品牌进行合理分类科学布局有效管理，不仅坚持每个业态区每个功能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。时尚化突出时尚消费新颖性时效性及周期性特点。在项目运营中，紧紧围绕目标市场消费特征，环境商品服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化规律，引导消费流行。个性化体现出消费者在追赶潮流同时更加强调与众不同，个性消费可以让顾客获得高度满足感和受尊敬感，服务要充分体现对济繁荣理念先进人口密集，是中国北部对外开放重要窗口之，国家重点建设和发展区域。市地处胶东半岛城市群中心，城市外围幅射空间大，社会经济快速发展居民收入和消费力极大提高，消费观念和消费习惯发生改变，现有城市商业设施商业业态经营方式服务理念已满足不了消费者消费需求。具有先进科学经营理念和经营方式新型商业业态，具有极大竞争优势和发展空间。二战略定位立足，打造商业地产品牌延伸品牌价值，幅射胶东半岛。三定位依据市现有城市人口总量居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目举开发成功，为开发商推行全省发展战略奠定了基础。开发商经济实力雄厚，具有多年资本运作和资本投资经验，在本项目前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌基本条件。市作为胶东半岛中部城市，在全国乃至全世界都享有较高知名度。房地产公司在此知名度很高风筝之都开发建设广场这商业地产品牌，具有较好项目形象推广条件和良好品牌价值延伸发展空间，也必将为公司发展创造更多发展机会。