1、国城镇人均住房建筑面积达平方米。专家预测到年将达到人均建筑面积平方米，因此在达到人均建筑面积平方米之前属住宅需求旺盛阶段。经过年快速发展，我国住宅严重短缺时代已基本结束。随着社会经济快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民住宅消费要求也发生了较大变化，购买能力大大提高，随着购房信贷刺激，居民保持了较高购房热情，个人购房比例明显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上，当前住宅开始向户均套，人均室舒适型消费发展，广大职工居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房需求日益强烈，随着人口自然增长以及全国城镇化速度加快，农村人口进入城市，也必然带来对住宅旺盛需求，据业内人士预测新轮住宅建设和房地产热将持续年。同时未来房地产市场将进入规模化品牌第章总论第节项目名称及承办单位项目名称青海明瑞金都住宅小区。

2、门批准。项目建成后供水供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。场地东北宽余米,西南宽余米，最大处约米，建设用地面积为万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长江路约米，南高北低，南北高差约米。第二节建设条件自然条件西宁市地处高寒地区，属半干大陆性高原气候，其特点冬季寒冷，夏季凉爽，干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。历年极端最高气温年，历年极端最低气温。多年平均降水量，最大日降水量年月日，最大小时降水量年月，年内降水分配均匀,般多集中在月份,占全年总降水量,月降水集中,暴雨多,历年平均蒸发量,基本雪压,历年最多风向为,年遇最大风速,年遇最大风速,基本风压多年平均日照时数小时,日照百分率,多年平均相对湿度,多年平均无霜期天,多年平均气压毫巴,多年平均雷暴日数天工程地质条件本项目尚。

3、费用为项目经营中发生广告宣传费等，按销售收入计取。财务费用本项目总投资排就业具有积极现实意义。该项目建设用地位于长江路以东汇通大厦以北省地税局以南省二建茶卡盐场办事处用地，项目选址及建设符合西宁市城市总体规划要求。明瑞金都商住小区工程为多幢集商贸住宅为体综合性商业建筑，项目总建筑面积平方米，总投资亿元，实现售房利润总额万元，所得税万元，总投资回收期年，财务内部收益率，银行借款偿还期年。经济效益分析表明项目主要财务指标较好，在财务上是可行。几点建议明瑞金都商住小区工程为商住建筑，建设在下阶段方案比选中，进步根据整体功能要求，优化方案，节省投资。项目投资较大建议在步工作中，积极落实资金到位工作，加快项目建设步伐，尽快发挥经济效益。元，同比增长，其原因有三城市人口增加城镇化速度增加不断改善住房条件和逐步向舒适型过度需求。目前全。

4、西宁市已把危旧房改造作为实施提位战略重要措施，力争年内彻底改造全市危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展新增长点第五目前在西宁市已售公房地产万户家庭中，有家庭对现住条件不满意，有购房强烈愿望，这必将刺激住房二三级市场繁荣和活跃，以此来带动住房级市场发展。未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积户型楼层建筑质量价格服务等因素，而且更加注重地段周围环境购物休闲就医交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜。第三章建设选址及建设条件第节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部。

5、元预备费万元建设期借款利息万元合计万元第三节资金筹措方案及投资使用计划资金筹措项目总投资资金来源于自筹和借款，共计亿元，其中建设单位自筹亿元，占总投资，银行借款亿元，占总投资。资金使用计划项目总投资亿元，分二年使用，在建设期第年使用万元，第二年使用万元，详见投资使用计划与资金筹措表。第十章经济效益测算项目经济效益分析是依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版企业会计准则和新财务制度有关规定进行测算。评价基础与参数项目计算期依据房屋市场及所处地段确定为年，包括项目建设期年项目基准内部收效益率选用标准进行评价项目基准投资回收期选用年标准进行评价商品房及商业服务用房出售价格参考当地相同类型房屋现行价格。成本估算物业管理费工程建成后，物业管理委托佳馨物业管理有限公司负责管理，故本项目效益测算中不作考虑。销售费用销售。

6、建设单位青海明瑞房地产开发有限公司项目法人代表第二节建设单位概况及项目背景建设单位概况青海明瑞房地产开发有限公司建于年月日，由甘肃省广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资质。青海明瑞房地产开发有限公司成立于年月，注册资本万元，是家集房地产开发商品房销售物业管理建筑物及房屋人工机械拆除具有三级资质企业。公司具有较强技术力量和雄厚资金实力。公司自成立以来，始终把产品质量放在首位，经过全体员工不懈努力，创造了良好社会信誉。公司宗旨以求真务实创新进取经营理念，不断提高开发设计水平，竭诚为用户提供优质服务，力争将最完美产品奉核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,献给社会。公司重视人才尊重人才爱惜人才，荟萃了大批高技术人才，同时公司起用了大批年轻有为技术人才和管理人才。公司下设了经理款，经营期发生利息，按年利率。

7、未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。现将大同路邻近地质情况说明如下，供参考。地形及地貌场地地处湟水河南岸级阶地前缘。原始地貌已受般破坏，南高北低。地层构成经钻孔揭露，场地地层由人工填土第设置如下所示组织机构框图第二节小区物业管理明瑞公司商住小区建成后，物业管理委托青海农牧控股有限公司注册佳馨物业有限公司负责。董事会总经理经营业务副总经理行政事务副总经理工程部开发部办公室财务部第八章项目实施进度计划安排项目建设期安排为二年零两个月，其中年月至年月完成项目批复，资金筹措危旧房拆迁，工程地质钻探，工程设计等年月至年月完成土建工程，年月至年完成设备购置安装内外装饰工程及收尾工程。工程年月至年月份竣工验收。项目实施进度安排表项目阶段年年年前期工作土建工程设备购置安装内外装饰收尾工程竣工验收安全管理第九章建设总投资及资金来源第。

8、增加个百分点。经营收入对项目影响从经营收入敏感性分析表说明，当项目经营收入含售价和销售面积两个因素较基本方案增加，实现纯利润万元，投资利润率上升为。当经营收入降低，投资利润率降为。从以上分析结果表明,该项目具有较好盈利能力和较强抗风险能力，项目财务角度可行。第十章结论青海明瑞房地产开发有限公司拟建明瑞金都住宅小区工程对加快西宁市危旧房改造，改善城市环境，增强城市功能，提高城市品位都具有着重要作用，同时，该项目建设对拉动经济增长和力学性能较好。第三系中风化泥岩其天然状态下单轴抗压强度在之间,平均,属极软岩,力学性能尚好地下水及土腐蚀性评价场地地下水属潜水,静止水位,含水层为卵石层,水值为,水中含量为,含量,折算值为,按类环境判定,地下水对混凝土结构具中等腐蚀性,对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性,对钢结构具中等腐蚀性。土值为。

9、节投资估算依据项目投资估算依据规划方案及有关文字说明，主要工程量是按规划方案框算编制，并且参考类似规模建筑来确定本项目投资。定额采用土建工程参考青海省建筑安装工程预算定额年版，并参考本地区类似工程投资情况估算。安装工程按青海省统安装工程预算定额版，参考设备安装估算指标并根据本工程情况作相应调整。材料价格参考青海省西宁地区工程建筑材料及预算价格，主要建筑材料省定额站发布年第季度指导价格调整。主要设备价格是参照市场询价和现行价进行编制。工程其它费用是按照省上现行有关规定估列工程基本预备费按费用考虑。第二节固定资产投资估算明瑞金都住宅小区固定资产投资为亿元，其中土地征用及补偿费万元，预备费用万元，建设期借款利息万元。工程主要材料消耗钢材吨，木材水泥吨。各项工程投资组成如下建安工程费万元附属工程万元土地征用费及补偿费万元其它费用。

10、房投资总利润率税后售房投资总利税率税前售房投资总利税率税后资本金总利润率税前资本金总利润率税后财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值万元税后投资回收期年税后清偿能力分析借款本息银行借款亿元，实际利率为。还款资金来源偿还建设期借款本息资金来源于售房收入和自有资金。从借款日起，银行借款偿还期为年。不确定性分析盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点销售面积盈亏平衡点总成本平均销售单价营业税率平方米占计划销量平方米销售价格盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点总成本销售量营业税率元平方米为计划平均销售价元平方米。敏感性分析建设投资对项目影响从建设投资敏感性分析表说明，当投资增加，税后利润降为万元，税后投资利润率下降为，说明应严格控制建设投资，不使其增加当投资减少，税后利润上升为万元，较基本方案多实现纯利润万元，税后投资利润率为，较基本方案。

11、,含量为,含量,含量为,按类环境判定,土对混凝土结构具中等腐蚀性,对钢筋混凝土结构中钢筋具中等腐蚀性,对钢结构按值不具腐蚀性。水土对建筑材料腐蚀防护，应符合现行国家标准工业建筑防腐蚀设计规范规定。岩土工程分析评价场地稳定性及适宜性拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资料元，同比增长，其原因有三城市人口增加城镇化速度增加不断改善住房条件和逐步向舒适型过度需求。目前全国城镇人均住房建筑面积达平方米。专家预测到年将达到人均建筑面积平方米，因此在达到人均建筑面积平方米之前属住宅需求旺盛阶段。经过年快速发展，我国住宅严重短缺时代已基本结束。随着社会经济快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民住宅消费要求也发生了较大变化，购买能力大大提高，随着购房信贷刺激，居民保。

12、入财务费用。经营成本本项目经营成本为建筑投资销售费用等，第年经营成本为万元,第二年为万元,第三年为万元。成本估算总成本估算按建设投资销售费用财务费用等各项费用之和计算，见附表。经营收入与税金经营收入售房计划项目建设期年，建设期第二年售房率为，第三年售房率为经营收入本项目产品为商场住宅，同时出售。商业房建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。住宅建筑面积,售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。根据以上收入合计第年总收入万元，第二年总收入万元，总收入合计万元。经营收入见附表。税金本项目应缴纳税率营业税，城市建设维护税，教育费附加费，总售房税及附加费万元，详见附表。财务盈利能力分析售房利润总额为万元，上缴所得税万元，售房税后利润万元，详见附表。经计算，评价主要指标为售房投资总利润率税前售。

参考资料：

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