没有敷设任何管道。公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要宗地开发目标本项目完成后应达到用地范围内三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区以高科技高知识含量为特色。无论是从区位商业氛围业态构成还是人气旺盛程度，都坚实捍卫着其在京城科技龙头地位。中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技标志，海淀区是高等学府聚集地，是输送高科技人才重要枢纽。海淀区大西山风景旅游区现状分析自然风光和民俗旅游凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲好去处。海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地民俗旅游文化，抓住现代人回归自然巨大商机。丰富商业资源凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好商机。现在已有配套设施不能满足日益增加旅游观光者需求。优越地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈后花园，具有明显区位优势。周边环境本项目所在海淀区，是高新技术产业聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会优选之所。商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈辐射作用，有益于本项目商业环境。丰富旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特地理位置和良好气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重历史宗教文化沉淀传统旅游观光文化良好人文亲和环境，必将带来巨大旅游休闲会务等市场资源。海淀区大西山风景旅游区目前存在问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护限制和交通条件限制，除了现有各旅游景区相应配套设施外，还没有形成大型商业环境。功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假绝好选择，但相关配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理衔接起来，对消费者吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。配套设施不够完善各旅游风景区同相应配套设施没有合理组合，各行其是，没能达到相辅相成作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地停车位数量有限。海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围发展旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是，没趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度实施，对房地产价格影响在不同阶段表现存在着定差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购出让收入计算时应除去出让金，因为出让金为政府收入，现流出为建设投资与财务成本计算时应除去出让金，出让金在投资阶段并未支付。经计算各项财务指标为财务内部收益率为，大于基准收益率。按年基准收益率计算,财务净现值为万元。投资回收期为年含建设期个月。上述数据表明本项目在财力上是可行，投资可获定效益。现金流量表见附表现金流量表。借款偿还本项目借款万元，发生借款利息万元，按稳健估计，借款偿还期为年，偿还借款及利息资金来源为土地出让收入，详见表。表借款还本付息表结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行。第九章风险分析不确定性分析收款时间和方式不确定性土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生费用将会随之发生变化。土地出让价格不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，影响出让价格。由于本项目容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地价时按照用地面积计算，因此本项目毛地总价较高。盈亏平衡分析在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目影响程度较大。本次盈亏平衡分析选取其为不确定变量进行分析。假定建筑面积总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。盈亏平衡计算公式如下总收入总成本平均出让单价出让建筑面积，则盈亏点平均出让单价总成本出让建筑面积，万元万平方米元平方米盈亏平衡分析如图所示图项目盈亏平衡分析图单位万元本项目土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府法律法规以及政府相关规章，结合项目所在区区位因素制定出来，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿统计数据没有进行核实，项目土地取得费用准确性来源于项目统计数据准确性方面，因此，土地取得费预算存在定误差。本项目熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为元平方米，后者超过前者元平方米。由以上分析可知，该项目盈利能力较好。敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。以项目竣工后熟地单价为敏感因素当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为收入或总成本平均出让单价元平方米亏损盈利当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下发展。项目前景良好。土地作为不动产，具有保值增值特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度条件下，海淀区大西山旅游风景区房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策实施，土地价格有上升趋势。因此，在未来合适时机出让各地块，是能够实现目前所设想预期收益，本项目在经济上具有定可行性。该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为年，并具有定抗风险能力，本项目在财务上是可行。按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。出让收入土地出让地价款测算为万元。利润通过测算利润为万元。综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年收益率为，项目在财务上可行。二建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目顺利进行。附表成本费用估算表项目建设期经营期月月月月月月月月月月月合计前期费用开发建设补偿费拆迁费市政设施建设费管理费用销售推广费不可预见费小计累计利息合计附表现金流量表序号项目建设期经营期月月月月月月月月月月月现金流入土地出让收入现金流出建设投资财务成本税金净现金流量累计现金流量折现系数折现率净现值累计净现值表借款还本付息表序号项目建设期经营期合计月月月月月月月月月月月借款及还本付息期初借款累计本期借款本期应计利息本期偿还本金本期支付利息还款付息资金来源土地收益文景观。秀美自然景观与丰富人文景观相映成趣，为园区内企业科研工作者提供了个良好生产生活和工作环境。海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚条件，确立了海淀区在全国高科技发展中核心地位，具备发展知识经济条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万图大西山风景区位置示意图平方米。项目用地位置范围示意图如下地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约第章概述项目概述可行性研究报告编制目可行性研究报告编制依据项目效益分析特殊说明事项第二章项目界定与现状描述宗地法律关系项目自然条件与区位地上物状况宗地环境宗地开发目标第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区大西山风景旅游区现状分析海淀区大西山风景旅游区目前存在问题项目建设必要性分析第四章市场分析总体宏观经济分析土地市场分析旅游市场分析北京市旅游饭店业发展主要特点竞争性项目分析第五章项目策划和运作规划设计条件项目组织结构与实施降时，本项目投资成本利润率为。经过上述分析，当项目竣工后熟地单价发生变化时，本项目投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费变化对本项目影响较大。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就越小。资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，避免资金风险。工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，带来些政策层面风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。第十章社会效益评价对就业效益影响土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。首先，项目建成后商业项目将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段