理炒房风气浓厚等问题制定了相关 的政策。显而易见，在打击投机炒房的同时，改变住房供应结构并加 大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问 题。假设现有政策措施被严格执行的话，年的房地产市场将出 现些根本性的转变，房地产市场也会迎来持续稳定健康的发展 毕竟政府的调控目的不在于打压房地产市场，而是希望引导出个房 地产市场良好发展的局面。是现期调控政策中最惹眼的 条，从总量上保证套型建筑面积平方米以下的住房面积所占比重 达到开发建设总面积的以上，导致中低档住房供给彻底敲实去 年下半年以后，因为原本设计的住房结构不符合以上建小户型的 要求，很多项目直陷入审批的停滞阶段。位上海房地产界人士 如是说。而月日建设部的征求意见稿出生小时不到便夭 折，充分说明了住房结构调整已经不仅仅是房地产行业的业务问题， 房价的不断高涨和之前的调控政策在种程度上的失灵，关于 的住房结构调整已经被提升到个社会问题的高度也表明了政府调 整住房结构问题的决心。与此同时，同样被人们关注与住房结构相 关的政策内容另有条即关于加快城镇廉租房制度的建设规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。前期的廉租 房和经济适用房供给的短缺，造成了部分中低收入家庭被挤进购买 商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺价格上扬套房 子在造就个百万富翁的同时也毁灭了个百万富翁，受结婚拆 迁等刚性需求的影响，部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨 的商品房房源中寻求空间这样的情况久而久之就很容易会把住房问 题推向个前所未有的亟待解决的社会问题的高度。 倡导梯级住房消费 年是个政策落实年。发展中小套型低价位房，调整住房 供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另个问题房地产 金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型中低价位住 房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例同时，也要继续 实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对 引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷 款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款积极支持居民 购买中小套型中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大 套型高价位商品住房的贷款。相比较欧美日本和香港地区，也不 是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的 梯级住房消费模式而在我国，岁年轻住房私有化的比率 为，年轻人刚毕业，拿什么来买房自然是家庭的积蓄。因此中 国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在国六条中，合理引导住房消费需求和消费模式，已经开始成为国家政策 调控的手段之国六条甚至提出，要积极发展住房二级市场 和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这不能不说是 政府在旗帜鲜明地倡导梯级住房消费概念。 商业市场分析 年上海商业市场，无论是手销售，还是二手租赁和销售， 都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。 但是也不能忽视目前上海商业市场中突显的些问题，譬如供应结 构成交结构的不平衡等。 手商业市场 年新增出售大型商业项目 年新增供应面积在万平方米以上的大型商业项目主要有个， 主要集中在四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商 圈曹安商圈和五角场商圈。而万达商业广场供应面积为， 平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。 年新增出售大型商业项目列表 月份项目名称地址供应量平方米 月东晶国际商业街浦东大道号， 月 新干线松江泗砖路弄， 兴力达国际广场真光路号， 月七浦联富商业广场河南北路号， 月上海曹安国际商城曹安路号， 月万达商业广场邯郸路万达展示中心， 月中邦金座康沈路号康桥文化中心楼， 新增物业供不应求，物业售价上涨 年商业物业全年新增供应面积约为万平方米，截止 到年底全市可售商业面积为万平方米，全年去化面积为 万平方米，呈现供不应求的局面。除月份外，市场中可售 商业物业的面积每月均呈现量减。其中，月份上市的普陀区综合商 办物业兴力达国际广场，其商业面积为，平方米月份 上市的五角场万达商业广场商业面积为，平方米。这两艘商业 航母拉高了月份和月份的整体供应量。同样在月份，由于所推 出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的 高峰，共实现销售万平方米左右。 图年商业物业供求情况表 商业物业价格全年走势上扬 年月份上海商业物业销售均价为，元平方米，到了 月份销售均价达到，元平方米，上涨了将近左右，归 根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅 物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格 价格较高，从而大大提升了该月的商业市场的销售均价。年上 海商业市场的销售价格基本保持振荡中上升的势租金达到了元平方米天，而 月份平均租金为元平方米天，全年租金水平增长了 居民消费圈商铺由于新增供应较多，从而使得这些区域的商铺租金出 现较大幅度的回落，降幅达到了郊区商圈平均租金最为稳 定，其全年涨幅在之内。年上海商业租金水平的走势表明，市级商圈和区级商圈对 于集中型商业的需求是很大的，但是由于市中心区域土地资源有限， 故此难以满足这些需求，年这些区域的商铺租金仍将继续上涨。 而居民消费圈由于新增供应日益增多，从而出现供过于求的局面，从 而拉低该区域的租金水平。租金水平的走势表明，上海商业的供应结 构是非常不平衡的，局部地区供不应求，但另外些区域却供过于求， 这情况将大大制约居民消费圈内新增商业的销售过程。 上海市房地产市场调控 年上海土地与商品房市场调控回顾 年上海房地产市场就如同树欲静而风不止，在经历了 年宏观调控后的上海房地产欲平稳过渡，但年政策风潮亦是袭 卷而来，不过虽然今年政策是风云四起，但对市场的实际影响有 限„„ 政策市场风云四起 年政府综合运用经济法律行政等多种手段来调控房地 产市场供求，从而达到平抑房价的目的，同时通过进步规范 房地产企业的开发行为，提高房地产行业的准入门槛，使得房 地产市场走向健康和谐的发展道路。从政策目标的号召力来 看，与往年相比有过而无不及从政策的可操作性来看，诸多 政策首度出台，其执行力如何还无从显现从影响市场的程度来看，更多心理预期的影响。 阶段政策名称颁布日期实施日期颁布单位 第阶段 关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通 知上海市公积金管理中心 上调金融机构贷款基准利率中国人民银行 第二阶段 温家宝要求进步搞好房地产市场引导和调控的六 项意见 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应 结构稳定住房价格意见的通知国务院办公厅 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见条细 则 建设部发展改革委监察部财政 部国土资源部人民银行税务总 局统计局银监会 上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分 点中国人民银行 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建设部 关于进步整顿规范房地产交易秩序的通知建设部国家发展和改革委员会工 年政策览 土地市场惊涛骇浪 土地作为房地产业的源头正成为宏观调控的重中之重，普通住 房不得低于年度出让总量的提高土地相应税费等政策相继出台， 表明政府运用行政及经济手段，进步加强土地市场管理的信号，同 时重申对闲置土地的调控力度也表现出政府将政策落到实处的信心 与决心。上海受国家土地宏观调控的影响，土地在供应需求价格 等方面正相继发生着变化„„ 市场供应 供应总量大幅减少 土地作为房地产的主要原料历来属于稀缺资源，没有土地便没有房地 产产品，然而在土地如此重要的情况下，年上海土地市场最为 显著的特点便是土地供应大幅减少，年月新增经营性项目 商行政管理总局 关于进步加强房地产信贷管理的通知中国银行业监督管理委员会 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 建设部商务部发改委人民银行 国家工商行政管理总局和外汇管理 局 关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的 通知 国家税务总局 第三阶段 上调存款类金融机构存款准备金率个百分点中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。年期存款 贷款基准利率均上调个百分点。中国人民银行 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与 不动产税收管理有关问题的通知 国家税务总局 上调存款类金融机构人民币存款准备金率中国人民银行 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知财政部国土资源部中国人民银行土地出让面积仅为万平方米，同期减少了，其中住宅土地 出让同比更是减少了。从供应结构来看，今年中低价商品房与 配套商品房土地供应量远远少于去年是土地市场整体供应锐减的主 要原因。 表年土地市场交易量单位万平方米 年年年年年年 新增经营性项目土地出让面 积 其中商品住宅土地出让面积 住宅用地比例降，综合用地比例升 年月累计土地出让中，住宅用地综合用地商业用 地及办公用地面积比例分别为及。而 年累计出让土地中，住宅用地面积占综合用地面积占 商业用地面积占办公用地面积占。虽然今年住宅用地仍 为出让主力，但呈现出下降的迹象，而综合性质的土地则呈现出后来 居上的态势。从今年五次土地公告出让结构中也可看出，非居住类物 业，商办