1、下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市现代文明花园式英雄城市目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国全省发展前列，出现了持续快速健康发展新局面。经济持续快速增长随着城市发展不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续上升势头。年年年年年上半年年份单位亿元水平固定资产投资人均可支配收入年年年年年上半年年份单位元人均可支配收入与周边中部城市比较，位居中部城市前列南昌与中部其它省会城市相比，发展迅速，各经济指标增长速度居中部前列。经济增长速度固定资产投资人均可支配收入郑州太原武汉合肥长沙南昌通过上图可以看出，南昌市人均可支配收入及固定资产投资这两项指标，其增长速度都位居中部六大城市之首，增长速度也位于中游。房地产投资占固定资产投资比例年份南昌长沙合肥武汉太。

2、退房处理办法南昌市整顿规范房地产交易秩序专项活动通知针对我市房地产交易环节存在主要问题，重点整顿规范商品房预售管理房地产广告发布管理房地产展销活动管理合同管理房产经纪管理方面违法违规行为关于切实稳定住房价格通知稳定房价，调整用地结构，控制被动性住房需求引导居民合理消费监测房地产运行贯彻调控住房需求政策对稳定房价工作督促检查国务院转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见通知享受土地增值税标准容积率在以上单套建筑面积在平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下,地方上浮不超过国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知平米以下中小户型占开发量经济适用房月底前公布，购房不足年需交营业税，空置年以上商品房不得作为贷款抵押物，首付不低于三成，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型关于。

3、加值，提高销售价格，从而把风险降到最低。因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源且与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款，从而实现效益最大化。在产品同质化日益严重房地产市场，要想获取预期收益，必须在现有条件下，最大限度挖掘产品附加价值。二项目概况项目位置项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后面。属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较为核心位置。项目用地经济指标根据委托方提供资料，本项目各项经济技术指标如下表所示项目规划指标用地面积卖地红线亩用地性质居住用地土地使用年限年建筑容积率绿化率三项目投资环境宏观经济分析南昌市作为京九线上唯省会城市，同时也是中部地区六大中心城市之。近年来，全市。

4、在系统中查找所有增量与存量房项目相关信息该系统内采集了所有增量房和存量房单价单套成交价，对房地产市场具有很强监控性关于进步加强房地产税收管理通知对房地产税收实施体化管理，在现行职责分工和征管要求基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款后办理产权证书简称先税后证为把手关于加强房地产税收管理通知规定了购房时间是以取得房屋产权证或契税完税证明上注明时间作为其购买房屋时间经济适用住房管理办法限制经济适用住房面积，而经济适用住房价格以保本微利为原则，购买经济适用房满定年限后方可按市价出售印发关于进步简化房产交易与权属登记程序若干意见通知积极妥善处理房屋产权发证中历史遗留问题房产交易实行凭证交易关于实施办理商品房期房退房变更手续操作规程通知对于已办理了合同登记备案商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。买卖双方协商同意。

5、积金贷款利率个百分点财政部税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策通知对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款，对超过部分征收契税。关于转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理通知通知个人将购买不足年住房对外销售，全额征收营业税，年以上可按规定办理免征营业税对个人购买非普通住房超过年含年对外销售，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后差额缴纳营业税时中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率注年央行加息五次自年月日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构年期报告摘要项目市场条件行业竞争状况经济分析结论情况来看，地块土地成本可能较高，这就需要想办法创造附。

6、原郑州年年年年近年来，南昌市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势，其主要原因是最近三年南昌市固定资产投资增长加快，房地产投资增长速度跟不上固定资产投资增长速度，造成房地产投资总量增加但比重下滑情况发生，并非房地产投资降温。这也从侧面反映了南昌未来宏观经济持续增长，将进步刺激房地产市场迅猛发展，投资前景看好。南昌经济发展分析小结近年来，南昌市经济保持了持续快速健康发展态势人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度提高。为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实基础。四城市规划发展分析城市化进程加快，城市发展四面扩展根据南昌市双三百城市发展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随经济发展热潮而来。在此基础上,南昌市城市总体规划提出了西进东拓北控南延发展策略。据城市规划布局资料显示,从现在起到年，南昌市中心城。

7、步规范我市商品房预销售行为通知商品住宅项目自取得预售许可证之日起日内必须开盘，并按整栋房源对外销售。南昌市房地产信息网中公示待售房源。房地产开发项目取得商品房预售许可证后，开发企业或销售代理机构发放卡或其它预购凭证数量不得超过可售房源数量。政策分析小结从年国有土地实行招拍挂制度开始，房地产已经成为政府和社会关注焦点，国家和地方政府通过颁布系列政策,其目方面为稳定房价,引导房地产行业健康发展另方面为限制其他行业资金进入房地产行业。虽然政府力图通过政策调控，控制房价，但由于房地产市场对居住质和管理和耕地保护责任切实保障被征地农民长远生计规范土地出让收支管理调整建设用地有关税费政策建立工业用地出让最低价标准统公布制度禁止擅自将农用地转为建设用地强化对土地管理行为监督检查严肃惩处土地违法违规行为关于做好报国务院批准建设用地审查。

8、住宅根据市场分析和目前类似区域项目销售情况，预计本项目住宅在销售期年内销售率可达到以上本项目按销售率测算。根据上述分析，本项目可售市场价值为万元，项目在销售期内可实现销售收入为万元。未售部分及不可售管理用房等均作为企业留存资产考虑。项目静态经济指标成本利润率税后利润总成本销售利润率税后利润销售收入项目土地价格测算假定本项目土地价格未知，须测算地块最高承受土地价格水平土地价格测算表序号土地价格万元土地价格亩万元项目总成本成本利润率税后利润支出说明假定项目成本利润率为，销售价格元平米，以此反推地价，即得出上表。在其他假设条件不变情况下，假定项目最低利润率为项目成本，则地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩项目不确定性分析假定本项目土地款以万元亩计算，且售价和其他条件如前所设，则项目盈亏平衡分析保本销售价格住宅元平方米保本销。

9、报批有关工作通知关于省级批准核准备案项目需作出说明问题关于占用基本农田论证问题关于建设占用耕地先补后占问题关于城市批次用地需补报有关材料问题金融政策览表商业银行房地产贷款风险管理指引将借款人住房贷款月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含关于调整金融机构存贷款利率通年期贷款基准利率上调个百分点，由现行提高到。另外，个人住房公积金贷款年含以下知从提高到，年以上从提高到商业银行自营性个人住房贷款年含以下从提高到，年以上从提高到中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率通知将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则关于住房公积金有关利率政策调整通知上调各档次个人住房。

10、息及各种税费。假设本项目向银行贷款万元，期限为年，贷款年利率按计。加上各种税费，经估算为人民币万元。开发费用主要由管理费用销售费用财务费用组成，经估算为人民币万元。项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资由开发成本和开发费用两大块组成，为人民币万元。资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。根据年月日,国务院关于调整部分行业固定资产金比例通知,国务院将房地产不含经济适用住房项目开发项目资本金比例由提高到以上。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资。本项目总投资大约预计为人民币元，按企业自有资金为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请万元信贷额度，期限为年。自有资金万元银行融资万元本项目在预计销售期内年销售回款。十三项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入万。

11、售率住宅销售价格变化不确定性分析通过销售价格变动分析变化幅度，销售价格是影响项目利润主要因素。售价变动率销售收入元平方米项目总成本万元成本利润率税后利润总成本容积率营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大土地供应量巨大，但老城区供应量极少。经济分析结论根据对整个项目进行经济测算，预计销售价格销售率条件下，项目经济指标如下项目销售收入万元住宅销售率税前利润万元税后利润万元成本利润率税后利润总成本销售利润率税后利润销售收入项目建设期年，贷款偿还期年通过敏感性分析，容积率销售价格变动对项目利润影响较大在假定销售价格销售率成立条件下，本项目预期投资效益良好，可进行投资开发假定项目最低利润率为项目成本，本项目土地价格承受能力较高容积率为时，则地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩容积率为时，则地块最高承受土。

12、江两岸核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进规划布局。其中,南昌将重点开发五个具有量需求强劲，宏观调控近期收效不大。六市场需求分析房地产快速发展，房价路盘升南昌费以及教育附加墙改等以及项目营业税印花税交易费土地增值税预征。按建安成本公建配套费用标准测算，经估算为人民币万元。不可预见费用不可预见费按销售额计取，经估算为人民币万元。开发成本开发成本为到各项总和，为人民币万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费等。按南昌市同类房地产项目水平和本项目具体情况，管理费按元平方米计取，经估算为人民币万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前南昌市般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币万元。财务费用主要指银行贷款利。

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