发生工程勘察规划及建筑设计施工通水通电通气通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。列入施工图预决算项目主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分土建含桩基工程费水暖电气安装工程费及附属工程费。在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准小区规划要求建设不能有偿转让非营业性公共配套设施建设费。管理费按照不超过本条项至目费用之和计算。贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生银行贷款利息计算。行政事业性收费按照国家有关规定计收。税金依照国家规定税目和税率计算。利润按照不超过成本及税金之和计算。二定价及支付能力分析房价收入比是指个地区住房平均价与家庭年平均收入比值，反映了居民家庭对住房支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认合理住房价格房价收入比为至倍，世界银行专家说法为至倍。县经济适用房价格大致确定为元平方米，套平方米经济适用房总价为万元。年县城镇居民人均可支配收入为元，按户均收入元计算，则房价收入比为，属较低水平。以此定价水平，分析表明，县中低收入家庭已具备了定支付能力。第五章建设规模及建设内容建设规模县城经济适用房建设工程占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅面积为平方米，商业建筑面积为平方米。区总建筑面积为平方米，其中二层裙楼建筑面积为平方米，层高为米三至七层建筑面积为平方米，层高为米。区总建筑面积为平方米，其中底层建筑面积为平方米，层高为米二至九层建筑面积为平方米，层高为米。二建设内容主体建筑总建筑面积平方米，包括区和区两部分，区二层为商业用房，三至七层为住宅，区底层为商业用房，二至九层为住宅。二道路广场本工程道路广场总面积为平方米三绿化景观本工程绿化景观总面积为平方米四围墙围墙总长度为米五生化池生化池容积为立方米第六章建设地址和建设条件建设地址本项目地处城南车站西南侧，北临石柱溪路，地理位臵和交通条件优越。二建设条件气候条件气温多年平均气温极端最高气温极端最低气温用房建设概况年月，市政府发布了市经济适用住房管理办法第号令，作为我市经济适用房建设管理建设依据。从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭住房困难。经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在些规费上享受政府优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛大环境下，县房地产也得到了很大发展。年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年平方米提高到年平方米。县十五规划中提出了地区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元目标。三县经济适用房总体需求县经济适用房主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中农转非人口。根据现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城镇总人口，约为万户，万人。考虑其中在未来年内具有购买经济适用房需求，户均面积按平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房需求为万平方米。县现有农业人口户数约万户，随着城镇化率提高，假设未来年内有农业人口转为非农业人口，这部分人口对经济适用房需求约为万平方米。两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房总体需求在万平方米左右。四县经济适用房定价价格构成为了使政府有限财力和资源，真正用于保障收入较低住房较困难家庭，办法严格限定了经济适用住房供应对象和面积标准为有当地城镇户口含总论项目概况项目名称县城经济适用房建设工程二项目业主土家族苗族自治县城市建设投资集团三法人代表陈德罡四项目地址县城南汽车站旁五项目用地面积平方米六建设规模平方米七建设期年八项目投资万元九资金筹措工程总投资万元，拟向开发银行申请贷款万元，业主自筹万元。作用。随着房地产业快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会和谐稳定带来了隐患。衣食住行是人类基本生存需要，而住是其中最基本和重要个，所以很早以前就有了居者有其屋提法以及杜甫名句安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。只有住问题解决了，人们才会有安全感稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐前提和基础。正是在这样背景下，中央加大了对房地产业宏观调控力度，相继出台了系列政策措施来解决房地产业发展中问题。主要从两方面入手是抑制房价过快增长，使房价涨幅控制在合理范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房二是加大政策性住房供应力度，切实保障无力购房中低收入家庭基本住房需求，这主要是通过增加经济适用房和廉租房建设来实现。为此，县人民政府拟委托城市建设投资集团建设经济适用房，以优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格不合理上涨，解决部分中低收入家庭和农转非人口住房问题。二项目建设必要性填补县经济适用房空缺，完善社会保障体系需要经济适用房供应总量明显不足。国家统计局数据显示，我国经济适用房投资继续下降，年前个月累计完成亿元，同比下降。不少地方甚至停止了经济适用住房建设。些仍在建设经济适用房城市，也主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会应保障对象。这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，满足中低收入家庭住房需求，是各级政府必须要解决问题，也是社会保障体系重要组成部分。县目前尚无经济适用房，本项目建设，可以填补县经济适用房空缺，完善社会保障体系。满足县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求需要县年初总人口为万人，总户数为万户，其城镇化率为。按此计算，县城镇人口为万人。考虑中低收入者为收入结构金字塔底部，估计应占到城镇人口，城镇中低收入者约为万人。该部分人口受收入所限，无力购买商品房。与此同时，县正大力实施城镇化发展战略，推进小康建设。县城城北新区规划占地公顷合亩，城镇化步骤有力推动也将导致大量农村人口转变为城镇人口。该部分人口住房问题，也是县政府亟需解决问题。本项目建设，能满足县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求需要。完善房地产供应结构平抑商品房价格促进房地产业持续健康发展需要我国房地产供应结构单，高档住宅建设规模逐年扩大，房地产价格不断攀升，这种状况进步发展，极易使房地产业产生泡沫，从而影响整个国民经济发展。因此，最热月平均气温最理费用等，各年销售费用见成本费用估算表。财务费用财务费用指贷款利息支出，其中第至二年利息计入总投资。四销售收入测算房屋销售价格按建筑面积平均价格计算，经济适用房住宅按元平方米计算，商业门面按元平方米计算。各年销量和收入详见销售收入及税金测算表。五税金测算房地产开发项目应缴纳土地增值税营业税城市建设维护税交通及教育费附加。根据本项目实际情况，土地增值税按增值额计算，营业税及附加按以下税率计算营业税销售收入城市建设维护税营业税教育费附加营业税六利润测算由房屋销售收入减去开发成本销售税金及附加土地增值税，得项目税前利润，详见损益表。三财务评价结果财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年贷款偿还期年项目投资利润率项目投资利税率从上述评价指标可知，项目内部收益率大于银行长期贷款利率，项目投资回收期较短，说明项目具有较好财务盈利能力，项目在财务上是可以接受。财务测算指标见下表序号项目单位指标建设规模总建筑面积平方米其中住宅平方米商业门面平方米占地面积亩总投资万元工程费用万元其它费用万元预备费万元建设期利息万元资金筹措银行贷款万元业主自筹万元财务指标税前内部收益率税前财务净现值万元税后内部收益率税后财务净现值万元贷款偿还期年财务测算详细数据见附表。附表总成本费用估算表附表贷款偿还表附表销售收入及税金测算表附表损益表附表现金流量表全部投资四敏感性分析鉴于销售价格建设投资等因素对项目财务内部收益率有不同程度影响，所以有必要在定变化幅度内进行敏感性分析，以上各因素变化对所得税前财务内部收益率影响见下表价格投资敏感性分析图变化幅度价格投资从上表可以看出，投资额上涨，或价格下跌，本项目内部收益率都高于银行贷款利率，说明项目抗风险能力较好。第十六章社会效益评价社会影响分析经济适用房建设对地方社会有着巨大而深远影响。本项目兴建对优化县房地产市场供应结构，平抑其商品房价格，解决部分中低收入家庭和农转非人口住房问题具有较好促进和推动作用，有明显积极社会影响，具体分析如下项目社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响直接影响较小对居民就业影响有定正面影响通过商业用房建设增加定就业机会对弱势群体中低收入家庭影响范围广程度高保障居者有其屋权利对地区基础设施社会服务容量和城市化进程影响具正面影响为农转非人员提供住所，可加速城市化进程对少数民族风俗习惯和宗教影响影响较小二互适性分析从直接受益者来看，本项目兴建，可以满足广大中低收入者和农转非人员对住房迫切需求。三交通组织第八章建筑及结构设计建筑设计二结构设计第九章给排水设计设计依据二设计范围三设计给排水标准四管件管材及器材五管道敷设六给排水系统第十章电气设计设计依据二设计范围三设计标准四设计内容第十章消防设计耐火等级及防火分区二消防给水三消防系统四消防电气第十二章环保节能与绿化环境保护二节能设计三绿化设计第十三章项目建设进度及招投标方案工程建设进度二招投标方案第十四章投资估算及资金筹措投资估算二资金筹措第十五章经济效益评价评价依据和原则二基础数据三财务评价结果四敏感性分析第十六章社会效益评价社会影响分析二互适性分析三社会风险分析四社会评价结论第十七章结论及建议结论二建议也有必要启动并规范经济适用住房建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。县城经济适用房建设工程实施将有效解决县中低收入及城镇化农转非人口住房问题，对维护县社会稳定推动县域经济发展社会和谐具有重要现实意义。第三章项目建设模式从我国现行经济适用房建设模式来看，主要有开发商主体模式和政府主体模式两类。开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发主体，政府主要起监督监管作用。但是，从开发商角度来讲，在经济适用房实际开发运作中，以追求利润最大化为目。开发商主要通过变相提高房价来获取利润第，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把部分中低收入者排除在购房者范围之外第二，由于经济适用房销售环节掌握在开发商手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号