1、民收入与消费变动上看，我国在过去多年中，并未因加大积累加大资本积聚和集中而忽略消费，社会成员总体收入增长速度消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入分配长期保持了向消费倾斜格局，特别是积极推动住房货币分配方案实施和住房信贷政策调整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表。表我国职工工资居民收入储蓄与国民经济环比增长速度年份国有经济单位职工工资总额增长城镇家庭人均可支配收入增长全国城乡居民储蓄存款余额增长国内生产总值增长资料来源中国统计年鉴从国家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格持续上涨，房地产投资迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业持续健康发展，国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了系列宏观调控措施。到年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地。

2、要表现为二居室三居室四居室复式结构独院别墅等。大户型楼盘占很大部分比例，主要集中在。见下表表现有户型面积分布户型面积以下以上所占比例由表可知，西安房地产市场中小户型楼盘较少，而大户型楼盘趋于饱和。般供给市场预测西安市住宅产业发展主要受房地产开发公司对国家政策变化预期和对需求市场预期等因素影响。开发商对国家政策变化预期开发商对国家政策变化有积极预期和消极预期两种可能，积极预期可能导致开发商增加投入，而消极预期可能导致开发商减少投入，从而最终影响市场供给总量。开发商对国家政策预期是影响房地产市场供给个重要因素，开发商对国家政策变化预期有时会在很大程度上决定个项目是否开发。目前，房地产业已经成为国民经济支柱产业，房地产市场持续健康发展，开发商普遍持乐观态度。同时国家大力规范房地产市场，对具有雄厚资金实力和实战经验开发商来说，也。

3、成为支撑我国房地产市场平稳发展基础力量。与此同时，国家规范房地产市场决心更给消费者带来了信心。从国民经济角度来看，国家统计资料显示，年，我国国内生产总值平均增长率达到，年至年国内生产总值增长率分别为和。据国家统计局初步测算，年将持续增长，发展势头强劲。可见，我国宏观经济在长期内具有潜在高增长率内在自身增长惯性和较强稳定性，国民经济运行正处于新轮周期中上升期。从社会环境看，房地产业关联度高带动力强，是国民经济支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要基本要求是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要意义。从居。

4、用途及资金状况不同而不同，以上需求量相对较大。同样，投资者对于开间进深要求基本对应于其所选择面积大小。对本项目所在地商铺，有投资者最高能接受元以下价格，投资者最高能接受元，投资者可接受元以上价格。供给市场分析根据我们市场调查，西安房地产供给市场基本情况如下般供给市场现状调查近期西安市在售楼盘统计数据销售均价西安市销售均价普通住宅元写字楼元商铺类元公寓别墅元城西销售均价普通住宅元写字楼元商铺类元公寓别墅元资料来源西宇信息网楼盘区域分布通过市场调查，我们了解到西安楼盘在各区域分布状况城南楼盘项目占总项目城内项目占总项目城北项目所占比例为城西所占比例为城东为。如图所示图现有楼盘区域分布城南城东城内城西城北物业类型及总投资比例表物业类型投资比例分布物业类型住宅写字楼商铺别墅总投资比例现售房产类型及面积近期房地产市场在售楼盘户型主。

5、安市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆路，北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。总占地面积为亩平方米，规划总建筑面积为平方米。委员会关于下达年度第六批房地产开发项目建设前期准备计划通知城西人家项目规划设计方案城西人家营销推广思路受托方现场勘察及市场调查收集有关资料委托方提供其他有关资料。市场分析本项目市场分析首先从宏观经济形势西安市房地产市场项目所在区位房地产市场等三个不同层次进行分析与预测，然后从项目自身所具有优势劣势投资机会等四个方面进行分析，最后对项目目标市场价格以及功能等进行定位。宏观经济形势全国宏观经济形势在市场经济下，房地产业是个处于长期发展之中行业，只要经济在发展社会环境在改善人们收入在增加，房地产需求就会不断增长。近年来高速发展国民经济不断提高居民收入水平以及居民对改善居住条件巨大潜在需求，。

6、调控力度，实施土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。这系列政策对市场供给量就会套费用为万元勘察费万元，设计费万元，其余费用万元，本项目工程前期费用为万元。建安工程费根据陕西省建筑工程综合概预算定额，结合西安市类似工程实际造价确定本项目单位造价指标包括外立面装修电梯水暖电安装以及室外工程费用为元平方米。本项目总建筑面积，其中住宅，商业性用房。建安工程费万元工程监理费根据目前西安监理市场行情，工程监理费费率取为建安工程费，本项目工程监理费为万元。开发管理费开发管理费按建安工程费计算得万元预备费基本预备费按建安工程费和开发管理费计算得万元。涨价预备费按每年投资额度计取，为万元。预备费合计为万元。建设期利息建设期利息为万元，详见附表。项目总投资确定本项目总投资由以上七项费用构成，共计万元，详见表。表投资估算表。

7、是展宏图大好时机。开发商对住宅需求市场预期房地产开发商对需求市场预期是影响房地产市场供给另个重要因素，开发商对需求市场预期偏好，比重保持在其中为普通住宅，别墅和经济适用房分别占和，办公楼为，商业用房为。需求市场分析年月我们对西安市商品住房消费者进行了调查，其中住宅调查分析如下。住宅需求市场分析住宅调查主要内容是市场上最受欢迎区域房型房价付款形式以及小区环境和物业管理等主要目是了解西安市居民对商品住宅购买能力以及偏好房屋类型。本次调查以调查问卷方式获得调查问卷份，其中有效问卷份。调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅被调查者仍然占大多数。其次较多消费者更倾向于城西和城北，如图。高新区南郊东郊北郊西郊城内图计划购房区域分布在被调查者中，计划购买高层住宅占，计划购买小高层住宅占，计划购买其他类型住宅主要是多层占，如图。图计。

8、加强各部门之间协作关系，确定合理工期，既抓住商机，又能降低企业财务成本，提高投资效益。目录总论建设项目概况项目建设必要性可行性研究结论及建议可行性研究编制依据市场分析宏观经济形势西安市房地产市场分析项目自身因素分析分析项目市场分析结论及项目市场定位分析规划设计方案项目建设条件规划设计指导思想与原则规划设计方案主要经济技术指标项目实施进度安排项目进度安排依据项目实施进度计划项目营销方案策划营销理念销售策略促销策略销售面积及收入实现计划项目总投资估算与资金筹措总投资估算原则项目总投资估算项目资金筹措项目财务评价财务评价基础数据与参数选择财务盈利能力分析清偿能力分析不确定分析财务评价结论项目综合评价结论及建议项目综合评价结论建议场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚实战经验丰富实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提升。另外。

9、划购买住宅类型分布高层小高层其他高层小高层其他调查显示，欲购住宅面积在以下被调查者占，面积在被调查者占，面积在被调查者占，面积在被调查者占，面积在被调查者占，面积在被调查者占，面积在被调查者占，面积在被调查者占，面积在被调查者占，面积在被调查者占，面积在以上被调查者占。参照图可知，有被调查者欲购住宅面积集中于范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅需求旺盛状况。百分比以下以上平方米图需要购买住宅面积分布情况由于调查主要针对欲购买元以上客户群体，在这基础上，目标客户群体可接受价格调查显示，被调查者可接受高层住宅单价在元之间，被调查者可接受单价在元之间，被调查者可接受单价在元之间，被调查者可接受单价在元之间。加权平均分析，被调查者最高可接受高层单价在元左右。以上元图可接受高层单价总论建设项目概况项目概况城西人家项目地处西。

10、指标有项目财务内部收益率，财务净现值和静态投资回收期。其中财务内部收益率为，财务净现值基准收益率为万元，静态投资回收期为年。资本金现金流量表，见附表。根据该表计算内部收益率为，财务净现值基准收益率为万元。清偿能力分析通过对借款还本付息计算表附表和资金来源与运用表附表计算，考察项目计算期内财务状况，在年内可全部还清贷款本息和。不确定分析本项目不确定分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，为决策提供依据。当销售收入实现时，项目即可保本。低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。所以，该项目风险在可接受范围内。敏感性分进度，。

11、，中产阶层形成对我国房地产市场发展有着极其重要和深远影响。方面中产阶层是购买商品房主力军，随着经济发展，步入中产阶层人将越来越多，这些人中相当部分原先居住条件并不十分理想，收入不断增长使他们对居住品质要求也愈加提升，即使已经进行过次置业家庭也开始对住宅位置环境档次等方面有了更新更好要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。从而大大增加住宅市场需求，而他们所选住宅将是中高档或高档住宅，对提高我国住宅市场整体品质也会起到积极促进作用。另方面，由于中产阶层手中有较为充裕资金，他们会积极地寻找较好投资渠道，而购买处或多处升值潜力大商品房作为投资是个很好选择，因此中产阶层中房地产投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场有效需求。西安市整体经济形势随着全国经济持续快速总论建设项目概况项目概况城西人家项目地处西安市劳动。

12、单位万元序号项目金额土地费用工程前期费用建安工程费工程监理费开发管理费预备费建设期利息总投资项目资金筹措项目总投资资金筹措拟自筹万元，拟从银行借款万元，银行借款利率为，考虑手续费等其他杂费，取实际利率上浮即。对于本项目，为了体现资金流向，拟按季度计算，季度贷款利率为，其计算如下季度利率为了准确把握项目投资情况，方便建设单位筹集资金，把项目分季度所需投资详见表表投资使用进度表单位万元时间年年年合计季度季度季度季度季度季度季度季度自有资金银行贷款资金回笼项目财务评价项目财务评价主要对项目财务盈利能力项目清偿能力以及项目不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。财务评价基础数据与参数选择计算期年年第季度至年第季度。销售价格详见销售面积及收入实现计划基准收益率财务盈利能力分析项目现金流量表，见附表。根据该表计算评价。

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