1、时良好生活环境为本地块开发提供了良好契机。由于地块南北环境差异，使本地块开发成了区域城市改造排头兵。三城市区位本地块在城市中区位极佳，在以地块为圆心生活圈内包含了较多城市功能，既有位于东北处城市商业中心，又有市政府文峰公园等城市功能地块。四规划道路根据城市规划要求，南北向香港路以及东西向金马大道把整个地块分割成三个地块。同时对地块西侧慧湖路进行拓宽。五地块功能在本次规划中要求在地块南侧设置个同文峰公园相呼应大型城市广场。六项目建设规模建筑规模范围﹒不含广场用地总建筑面积﹒，规划户数为户总投资估算七项目建设时序和年限项目分为二期建设，每期建设周期为年项目可实施势，因此我们在经营项目上更多考虑形成自己特有专业销售商圈，以此吸引大部分有此类专业需求顾客。从规划来看，本项目地处于市中心潜在中央商圈，距离繁华颍州路不过数十米，毗。

2、上半年房价数据来看，房价增长迅速，增长幅度明显。但从增长幅度来看有急速下降态势，房产市场趋向平稳。三市调楼盘数据开盘时间开盘数目个开盘总建万产品形态主力户型销售情况以为主，为主已开个已开为主，大盘剩余量三国鼎立，小结从开盘数目与开盘总建来看，年量体略有下降，但年房市突然发力，开盘数目与开盘量均创新高，并且增长幅度惊人，这与年出台宏观调控有较大关系，因此在年开盘楼盘准现房结顶楼盘量体占有定比例。数据为年大型楼盘未开余量，单体与总量体较大从产品形态来看，随着房产发展，楼市产品也呈现多样化，且各自量体有所变化，从以独霸天下到年以平分秋色，再到年三国鼎立，说明了竞争市场日趋激烈，产品更加细分化从主力户型来看，户型面积也趋向多元化，单身公寓平层住宅复式别墅都相不同程度出现。但依然改变不料以平方米左右大户型为主大形势，从年市统计局。

3、负责编写本项目可研报告。四由于中介机构项目投资咨询机构对本项目理想局限，其可行性研究报告不能承担本项目投资风险和建设决策失误造成重大经济损失，所以本项目投资开发单位没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。第三章项目概况项目概况项目名称及性质本项目名称性质居住商业以及其他配套建设二项目地理位置本规划区域位于市中心区域，区位优势较为明显。地块南侧为文峰公园，内有古迹文峰塔，地块南临阜临路，沿阜临路西约米为市又著名古迹魁星阁而沿阜临路往东约米侧为市主要城市道路颍州中路。地块东北紧靠居民住宅，西至慧湖路。地块东北西三面与居民住宅相临，总体而言，地块东侧居民住宅环境相对较好，而北侧居民住宅品质相对较差。随着本地块开发，能够迅速带动周边地块发展。地块南侧是著名文峰公园。公园环境优美，历史文化积淀丰厚，是市民休闲娱乐重要场所。。

4、目所在地商品房市场调研房地产市场调研是市场预测基础，是市场营销工作重要内容之。有调查才有发言权。我司认为，从市房地产市场现状出发，结合市房地产市场特点，通过对当地房地产市场总体分析和预测，对项目所在地竞争楼盘与可比性楼盘缜密调查，对目标消费群锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下步项目市场推广总体策划思路及物业开发建议等打下扎实基础和科学依据。目在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出更为可观价值。市房地产宏观市场概况房产投资数据年份投资额亿元增长幅度小结从年至年房产投资额数据来看，房产发展迅速，每年都以较高增长幅度增长。但从历年增长幅度来看，房产投资呈现较快降温趋势，房产发展趋于平缓。二均价数据年份均价增长幅度年月份小结从年开始，房产开始发力，房价也马不停蹄路飙升。从年至年。

5、科学管理体制相结合，自主地企业行为与政府宏观决策相结合，依据地域历史文化承传品质是发展的硬道理的开发理念和敢为人先敢创流的企业精神，全力打造高品质高品位的房地产精品。院令发布建设项目环境保护管理条例八年第号国务院令发布建设工程质量管理条例九建设部号文件发布工程建设质量管理条例十城市居住区规划设计规范十阜政发号市城市规划管理办法十二市城市总体规划方案三其他依据由于本项目投资巨大规划范围涉及面广，且全部为市场化运作，本项目投资商开发商曾委托宁波卓略房地产投资咨询有限公司作了两次市场调研。二本报告第五章规划设计内容主要依据宁波大学建筑设计研究院与市城乡规划设计院规划设计文本编写。三由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经营风险，经董事会研究决定，由浙江宏鑫房地产开发有限公司和市颍翔置业有限公司共同。

6、邻利源商场，加上文峰公园大量人流量和项目自身拥有多平米文峰广场，足以支撑起与利源大厦华联商厦三足鼎立新兴中央商圈。这个商圈建立，需要我们市场定位要明确，使消费者既有目来购物，也能逛着逛着就进来了。基于此，我们提出持续改善概念，所谓持续改善指做所没有商圈形式，借助文峰公园和自建文峰广场社区人气，引导外地品牌和知名大型商场以及本地想突破区域限制商家进驻，推广形成本区域质好量精优质地段，营造独无二出售稀缺商圈。依靠独无二吸引人气，人气吸引稀缺，强调从地段和产品规划等小处着手，以获得更多人气财气。稀缺性是指该地段商铺具有保值增值潜力项目所在地阜临路临近主干道颍州路，毗邻市行政中心，可谓是交通便利，人流如潮，加之文峰公园这休闲场所存在，决定了地块稀缺性。在这个寸土寸金地段开辟出块新商业区，已然成为个不可抵挡趋势。从长远来看，随着。

7、统计来看，平米左右面积线，必然形成恶性竞争之。同时也为周边社区乃至整个城市提供良好生活文化就学购物娱乐空间和设施。三项目建设重要意义以规划设计作为个提升市整个城市品位重要契机。通过先进规划理念细致设计手法，塑造出个环境优美功能完善配套设施齐全城市居民新区。进步加快城市化进程进步完善城市综合构架为人民提供个以居住为主要功能，具有高质量物质环境高品质文化传统高效率基础设施社会化公共生活交通便捷环境优美城市空间。本项目实施将极大地改变城市形象，提高城市承载力和综合服务能力，改善了市民居住条件。本项目沿阜临路建造小高层高层住宅，面对文峰公园大湖而建，就居住环境而言，可谓是开创了第居所模式同时，本项目将建设商业风情街香港路，将分为东西两苑，收揽各项服务配套同时，提升商业档次，从而达到提高本地块乃至城市承载力和综合服务功能。二本项。

8、析，本项目投资建设是可行。浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司市颍翔置业有限公司宁波卓略房地产咨询有限公司年月日序和年限项目分为二期建设，每期建设周期为年项目可实施流水作业，滚动连续开发方式，总建设年限约为年。二项目建设背景项目提出与确定市委市政府在进入新世纪之后，提出了系列紧紧围绕加快发展富民强市建设皖西北中心城市主题，认真学习沿海发达地区城市先进经验，把优化环境作为加快发展第要素，把招商引资作为加快发展重中之重，吸引兄弟城市和海内外朋友来投资兴业。年中，投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司来到，受到了市委市政府热情招待，在实地考察之后，初选了批项目作投资分析。随后，浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司于同年月日参加市号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元价格竞得本地块国有土地使用权。二项目设计目标与原则确。

9、实施具备了明显环境效益，将对城市交通环境绿色生态环境和人文环境起到明显改善作用。临阜临路广场用地，采用先进下沉式设计，与文峰公园俩俩相望，她建成，将为阜城市民和外地游客休闲娱乐创造个全新舒适环境。三本项目实施具有明显经济效益，将极大地提高本区域经济水平。政府在付出少许代价后，通过地块改造，加快完成了本区域内城市基础设施建设城市道路城市广场城市绿地排水排污设施电力电讯设施等和公共事业配套建设。本项目提供了经营环境优雅地理位置优越沿街商业门面和商业街，为社会提供了许多就业机会和经商发展场所项目建设开发实施企业简介项目投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司全资投资本项目市颍翔置业有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，是家拥有良好声誉和行业口碑的房地产开发企业，企业秉承现代化企业管理理念，依靠灵活的经营体制与严格的。

10、增加项目附加力，如通过邀请形象代言人，举办些有收益行为活动，提升楼盘多层次形象，以楼盘来带动商铺，使两者相辅相成，互相提升。考虑到本项目商铺供应量较大，商铺销售是关键，经营更是重要。基于以上考虑，我们建议在销售过程中，考虑对定向经营鼓励培育，在售价上有所倾向，给与部分优秀业主优惠。同时，引入品牌店旗舰店，带动本项目走向稳定成熟。三分析结论本项目自身具有良好自然环境区块优势稀缺性，有较高附效益经济效益，但也存在着定市场风险。小高层高层市场认可度不高，需要进行段时间培育。三本项目基于上述十章可行性研究分析，项目优势明显可操作性强，虽存在定风险和工作难度，但通过投资开发企业先进开发建设理念，坚持科学运作模式和高效务实工作态度，依靠市各级党委政府高度重视以及全市人民关爱和支持，本项目定会成功建设，达到预定各项效益目标。结论经分。

11、定宏观城市设计观将规划设计作为个提升市整个城市品位重要契机。通过先进规划理念细致设计手法第章项目建设开发实施企业简介项目投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司全资投资本项目市颍翔置业有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，是家拥有良好声誉和行业口碑房地产开发企业，企业秉承现代化企业管理理念，依靠灵活经营体制与严格科学管理体制相结合，自主地企业行为与政府宏观决策相结合，依据地域历史文化承传品质是发展硬道理开发理念和敢为人先敢创流企业精神，全力打造高品质高品位房地产精品。浙江嵊州宏鑫房地产开发有限公司在浙江本地开发了众多成功项目，从而获得了业界和购房者好评。主要开发楼盘情况如下湖滨新村位于嵊州市三江街道，总建筑面积万平方米，该楼盘已于年全部售完，总投资亿人民币江滨西路号商住楼位于嵊州市市中心地四季花开。八社区多层。

12、新文峰广场建成，本项目商铺必将成为真正钻石地段。因此，我们在做商铺定位和推广时，可以让消费者看到该处潜在价值与升值潜力，使其出于投资目来购买。有效需求是指增加商铺社会影响力有效需求产生源自于社会影响力。社会影响力从深层次而言无非是人们所共识需求。当供应与需求失衡时，有效需求被放大化。怎么挖掘出本案商铺有效需求，对销售而言事关重大，如能有重量级商家进驻或名誉联姻指在推广时商家已提前进驻等形成此商圈惜售气氛，激发有效需求，形成良性循环。附加值是指通过提升楼盘其他配套价值同时，对商铺价值进行提升。随着精神享受娱乐休闲需求日益增大，娱乐市场和文化市场在商铺销售中也占举足轻重块份额，如对这部分客户只强调销售刺激和对产品优点张扬，而轻视对卖点建立和对消费者引导帮助与服务，忽视了他们意愿和偏好，必然导致客户层流失。多元化因素存在，能。

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