1、自然增长率。年人口统计览表地区总户数户总人口人非农业人口性别年龄男女岁岁沧州市市辖区新华区运河区分析随着沧州市人口增长，城区面积不断扩大，在对居住需求增加同时对商业购物需求也在不断增加，在客观上推动了沧州市商业繁荣发展。四综合分析沧州是个六百多万中小型城市，主要以工业和特色农业为主随着经济发展，投资环境得到了进步改善，房地产业特别是商业发展空间增大历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，素有金丝小枣之乡鸭梨之乡铸造之乡杂技之乡美称随着国家宏观政策调整，将对沧州市经济住房消费产生影响，并在定程度上改变了沧州市消费者观念京沪高速铁路拟建，城市规划及建设进程加快，使沧州经济投资环境得到进步改善，消费者可支配收入逐年增加，购买力逐步提高，刺激了沧州市经济快速发展。第二部分项目区域板块分析政府规划研究分析城市性质和规模规划。

2、综述沧州商业物业正朝着规模化集成化方向发展，具有总体定位及特色商业物业投资前景看好沧州商业物业正进入个持续快速发展阶段沧州商业具有广阔发展空间，适合发展高档品牌大型综合社区百货大型综合超市及购物中心专卖店等将成为沧州零售业主流发展方向沧州会馆处于沧州市重点规划发展方向西部新区，并处于以解放路与西外环路两条主要交通干道交汇处，是未来新区商贸区中心位臵，是绝佳商业领地沧州会馆商业定位是基于上述内容指导下而确定，符合社会经济发展趋势。第四部分项目市场可行研究项目动态分析模块项目优势地理优势高新区是沧州市重点发展方向，本项目处于新区黄金位臵，三条主干道解放路西外环街迎宾路在其周边区域优势区域内道路宽阔，交通畅通，大型成熟社区及多个政府行政服务部门分布周边，使本区域形成了浓厚居住和办公氛围机会优势该区域暂无大型。

3、种意识产物。使批有实力商业集团开始兴建大规模商业物业华北商厦二期颐和广场南门商业步行街宏宇财富广场等为繁荣消费市场，带动商业经营水平提高产生了积极影响。商业规划沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路解放路及南北大街两侧，根据沧州市城市总体规划年，新区规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。正在建设和即将建设主要商业项目览表项目名称规模华北商城二期经营面积约平方米，停车位个颐和广场占地亩，总建筑面积万平方米，停车位个宏宇财富广场总建筑面积平方米，层为商业，层为公寓，平方米停车场人民商场总建筑面积约为平方米小南门商业步行街总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米新建大型综合超市经营面积预计万平方米，门前停车场面积平方米三人文环境研究人口概况年末，沧州市总人口为万人，其中农业人口万人，非农业人口万人人。

4、，难以形成良好办公氛围。区域楼市分析沧州市商业发展落后，成型商业区主要集中在市中心新华路南北大街带写字楼项目刚刚兴起，开发数量较少，规模较小且分布分散商业项目租金售价相对偏低已开发商业项目自身配套较少，产品品质相对较低随着经济发展，出现了新型商务写字楼项目，从市场反映看，销售情况不理想。四商业市场预测作为环渤海经济圈重要城市，沧州商业还比较落后，但随着沧州经济不断发展，城市交通日趋便利西部新区规划政府大力支持以及诸多利好因素使沧州市商业物业发展前景更加广阔沧州房地产市场加速发展趋势带来了社区商铺异军突起，随着城中村和旧城改造项目启动，大量城中村将会改变成为城市高尚社区，这部分社区建立必将加大城市商业容量业也必将给商业带来巨大发展空间沧州市政府加大整治城市环境力度后，拆除违章建筑带来了市场空间。五。

5、本运做和扩张，实现公司滚动式和跳跃式发展。顺城商厦地理位臵解放路与南北大街交口西北角商城概况商业部分总建筑面积万余平方米，是沧州市迄今为止规模最大配套设施最为完备大型综合性商厦。整个商厦共分层地下层地上两层，每层面积约万平方米地下室部分为近万平米沧州市目前为止最大购物超市，经营商品多种。铺位租金元元平方米天配套设施中央空调两部滚梯部电梯实时监控消防安全设施配有烟感喷淋手动报警等配套设施。宏宇财富广场地址新华西路二中西侧开发商第部分项目地块资源分析项目地块资源分析地块经济技术指标项目占地面积亩含亩空地总建筑面积约余平方米使用年限年地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,地块先天条件分析地块性质商向发展。商业经营集聚效应已经使商家有所认识，规模比较大集中商业物业就是这。

6、据沧州市城市总体规划年，城市性质为环渤海地区重要港口城市和化工工业基地，冀中东部中心城市城市规模至年主城区人口规模为万人左右，自年达万人左右，自年达万人左右，远景按万人左右考虑。规划人均用地指标为平方米。城市空间发展战略规划总体原则优化主城壮大港区战略东移协调发展，调整布局整合资源相对集中突出重点空间结构为城两区，哑铃式布局结构。即中心区港城区临港化工园区，中间有铁路高速公路和公路连接。用地布局及发展方向规划规划用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东。总体布局采用集中式发展，以运河地震断裂带和小流津河构成环城水系为特色，结合绿地建设，形成城三区七组团城市布局结构。城，即以外环路范围内用地为基础旧城三区即相对旧区新区开发区七组团，即运河东旧城中心组团运河西综合组团新区行政文化教育综合组团新区工安防等设施完。

7、物中心高档餐饮及宾馆，为本项目提供了有利发展空间规划优势规划设计体现以商家为本理念，充分满足商家需求管理优势统规划，错位经营，着力营造流经营环境和商业气氛经营优势业态上以高档宾馆酒店高档写字楼大型超市为主，发展知名品牌连锁经营，各种业态互为补充辅助经营模式服务优势提供优质系统服务，提供信息交流环境平台，达到区域商业网络资源共享。配套优势地上地下停车场车位充足，室外广场可容纳大量客流中央空调电梯扶梯目标市场展望根据沧州市政府沧州市城市总体规划年，本区域将成为政府开发规划力度较大地区之，将成为沧州市行政教育科技商贸及大量住宅区，新区区交通环境改善，不仅会提高居住环境，带动西部区域商业繁荣发展，同时对沧州市整体经济发展起到了促进作用，届时，新区将会出现天蓝地绿水空气新鲜良好居住休闲购物空间。三沧州市场商业物业情况商场。

8、于劣势目前直达项目地公交线路相对较少区域内商业项目较少，商业氛围较淡。市场机会宏观市场整体向好，商业物业正处于快速升温阶段，有效需求空间较大位于市政府重点规划区域，项目地周边居住氛围浓厚，将给项目带来发展较大空间新区除在建颐和广场项目外，暂时无规模较大商业项目京沪高速铁路经过将给本项目带来较大发展机会。市场威胁项目所处新区域缺乏有力消费群体支撑本项目，需要采取措施吸引其他区域消费群体购房，给本项目销售工作带来定难度颐和广场建设对本项目销售有消极影响。二项目占有率及吸纳率评估预测目标市场需求量目前，沧州市约有人口万，新区规划为城市副中心，约有万人左右，暂时没有成型商业项目，随着政府对新区规划环境改善，西部区域对商业需求还会进步加大。目标市场供应竞争量西部新区随着交通环境休闲场所等配套不断完善，区域房地。

9、沧州商城地理位臵新华中路，华北商城对面商城概况总建筑面积万平方米，地下层地上四层，内设商位个业态分布负层食品超市和地下品牌家具市场层小商品市场二层大众服装市场三层名品直销市场四层仓储区经营方式以租赁为主，既进行商位仓储老板办事处广告位等项目租赁，又兼营国际标准道保龄球馆租金价格元平方米天发展战略近期形成相对固定科学管理模式，适时调整市场结构和引进先进业态，建设具有自身特色批零市场文化。中期发展提高。用三年时间完成公司二期扩建工程，形成七万平方米大市场。在沧州市取得比较稳固垄断地位，其主要标志是集购物休闲娱乐服务会展于体，在全市同行业中做到规模最大，服务最佳，价位最低，功能最全。长期向集团化方向发展在实现市场经营产业化基础上，进步跨部门跨行业经营，组建集团公司，争取在六年左右时间成为上市公司，通过市场机制作用搞好。

10、项目优势地理优势高新区是沧州市重点发展方向，本项目处于新区黄金位臵，三条主干道解放路西外环街迎宾路在其周边区域优势区域内道路宽阔，交通畅通，大型成熟社区及多个政府行政服务部门分布周边，使本区域形成了浓厚居住和办公氛围机会优势该区域暂无大型购物中心高档餐饮及宾馆，为本项目提供了有利发展空间规划优势规划设计体现以商家为本理念，充分满足商家需求管理优势统规划，错位经营，着力营造流经营环境和商业气氛经营优势业态上以高档宾馆酒店高档写字楼大型超市为主，发展知名品牌连锁经营，各种业态互为补充辅助经营模式服务优势提供优质系统服务，提供信息交流环境平台，达到区域商业网络资源共享。配套优势地上地下停车场车位充足，室外广场可容纳大量客流中央空调电梯扶梯安防等设施完善。项目劣势虽处于市政重点发展方向，但距离市中心有定距离，在区位上。

11、将持续稳步发展。三层基础设施费供电工程供水工程道路工程排水工程绿化工程绿化率房地产各项税费土地出让金契税按地价计提土地增值税建安总价计提公建配套费含停车场等配套设施管理销售和财务费用开办和管理费建安总价计提销售代理费按成交价计提销售推广费按成交价计提不可预见费按成交价计提营业税及附加按成交价计提静态投资总额三项目开发总投资综述单位万元项目名称总投资单方成本占总投资比例土地成本前期开发费建筑安装工程基础设施费公建配套设施费房地产各项税费管理销售和财务费用不可预见费营业税及附加静态投资成四财务效益分析下列表中，商务楼按元，超市娱乐中心按元来计算。单位万元销售收入减工程成本销售利润减所得税税后利润总额税后成本利润率五可行性研究结论从房地产市场角度财务测算角度看，本项目开发运作是可行。但在实际经营开发过程中还存在定风险。

12、。项目劣势虽处于市政重点发展方向，但距离市中心有定和旧城改造项目启动，大量城中村将会改变成为城市高尚社区，这部分社区建立必将加大城市商业容量业也必将给商业带来巨大发展空间沧州市政府加大整治城市环境力度后，拆除违章建筑带来了市场空间。五综述沧州商业物业正朝着规模化集成化方向发展，具有总体定位及特色商业物业投资前景看好沧州商业物业正进入个持续快速发展阶段沧州商业具有广阔发展空间，适合发展高档品牌大型综合社区百货大型综合超市及购物中心专卖店等将成为沧州零售业主流发展方向沧州会馆处于沧州市重点规划发展方向西部新区，并处于以解放路与西外环路两条主要交通干道交汇处，是未来新区商贸区中心位臵，是绝佳商业领地沧州会馆商业定位是基于上述内容指导下而确定，符合社会经济发展趋势。第四部分项目市场可行研究项目动态分析模块。

参考资料：

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[3]（新项目）渠首淅川润禾生态茶博园综合开发项目可行性投资商业计划书（复件）（第45页，发表于2022-06-24）

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[5]（新项目）渔村景区开发项目可行性投资商业计划书（复件）（第31页，发表于2022-06-24）

[6]（新项目）渔业生态园改扩建项目可行性投资商业计划书（复件）（第21页，发表于2022-06-24）

[7]（新项目）渔业生态养殖项目可行性投资商业计划书（复件）（第8页，发表于2022-06-24）

[8]（新项目）渔业环境及鱼类增殖放流监测中心项目可行性投资商业计划书（复件）（第52页，发表于2022-06-24）

[9]（新项目）渔业水域海洋生态监测中心站项目可行性投资商业计划书（复件）（第47页，发表于2022-06-24）

[10]（新项目）渔业水产良种生态园改扩建项目可行性投资商业计划书（复件）（第22页，发表于2022-06-24）

[11]（新项目）渔业加工场项目可行性投资商业计划书（复件）（第18页，发表于2022-06-24）

[12]（新项目）清风岭生态观光园项目可行性投资商业计划书（复件）（第131页，发表于2022-06-24）

[13]（新项目）清风岭生态观光园建设规划项目可行性投资商业计划书（复件）（第52页，发表于2022-06-24）

[14]（新项目）清镇电厂粉煤灰项目可行性投资商业计划书（复件）（第23页，发表于2022-06-24）

[15]（新项目）清镇市麦格乡矿产品精选厂项目可行性投资商业计划书（复件）（第42页，发表于2022-06-24）

[16]（新项目）清镇市城中村改造工程项目可行性投资商业计划书（复件）（第45页，发表于2022-06-24）

[17]（新项目）清鑫家园项目可行性投资商业计划书（复件）（第73页，发表于2022-06-24）

[18]（新项目）清鑫家园小区项目可行性投资商业计划书（复件）（第73页，发表于2022-06-24）

[19]（新项目）清远麻鸡养殖项目可行性投资商业计划书（复件）（第25页，发表于2022-06-24）

[20]（新项目）清远市耕地质量监测区域站项目可行性投资商业计划书（复件）（第20页，发表于2022-06-24）