1、上涨过快，调整商品房供应结构不合理大背景下，增加经济适用房供应量，加快经济适用房建设已成为当前稳定商品房价格和使商品房供应结构趋于合理重要手段之，以至今后很长段时间里，经济适用房将在整个住宅供应市场中占有举足轻重地位。基于整个房地产市场发展态势，住宅建设在未来基本走势，是住宅建设支柱产业地位不会改变二是随着城市化进程加快刚性居住需求有增无减三是仍会保持定幅度增长速度。也就是说，国家既要控制过度盲目投资，也要保持整个住宅建设市场健康理性发展。因此加快经济适用房建设无疑将成为重要调控手段和国家政策扶持对象。从本项目政策层面上分析，由于本项目属省直专用房，是为解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题建设项目，方面在项目运作中，其建设用地获得住宅分配与销售资金运作等要受省政府及相关主管部门约束与调整同时在项目基本建设程序中有关。

2、阶段目标项目施工建设阶段目标项目营销阶段目标取得立项批复确定设计单位完成规划方案设计成果取得规划条件和勘测红线通过规划方案设计审批取得建设用地规划许可证完成初步设计成果通过初步设计审查签订征地拆迁补偿协议并交纳相关费用取得土地报批手续办理交地手续并取得土地使用权证出施工图并完成图纸内审各单体基础工程通过竣工验收以下土建工程阶段性竣工验收合格符合造价控制指标各单体住宅工程竣工验收合格具备竣工交付使用条件符合造价控制指标商业综合楼工程竣工验收合格并具备交付使用条符合造价控制指标件完成住宅销售前期准备工作并实现首期住宅预售收入资金回笼回收住宅销售收入尾款并办理交房手续按工程形象进度实现住宅销售收入同步回笼资金实现部分车位预售收入实现车位销售补交土地出让金办理层商业用房预售许可证通过施工图设计审查确定施工和监理单位并签定合同工程。

3、概况第节项目基本情况第二节项目建设主体简介第三节项目主要经济技术指标第四节项目开发建设意图区外体化综合商业物业经营需求。第节住宅市场分析及定位住宅市场背景及政策因素分析从本项目所处市场背景层面上分析，随着国民经济快速增长，房地产业得到了突飞猛进发展，固定投资增长速度过快，房地产开发商为追求利润最大化，盲目开发中高档楼盘，商品房供应结构性矛盾日显突出，投机性购房支出比例过大，局部区域城市房价短时间内上升过快。在此市场背景下，中央八部委联合出台了多项稳定房价宏观调控措施，目前已取得阶段性成效，各地房价已基本趋于稳定，市场正逐步迈向理性发展轨道。中央实施宏观调控政策以来，房地产业作为国民经济支柱型产业，其稳定健康发展成为本次宏观经济调控重点，也对保持国民经济平稳快速发展具有重要意义。在国家控制房地产投资规模过大，抑制商品房价格。

4、作任务分解结构图图所示项目工作最终交付成果分解结构图图工作任务分解结构图区内市政配套工程三通平滨江省直专用房项目项目前期开发阶段项目施工建设阶段项目营销阶段计划立项规划方案设计招标规划定点规划方案设计审批申领建设用地规划许可证初步设计初步设计审查征地拆迁补偿地质勘察设计办理交地手续申领土地使用权证施工图设计各单体工程基础部分和以下土建部分住宅工程主体部分综合楼主体工程部分住宅销售前期准备工作并回笼首期住宅预售收入办理交房手续回收住宅销售收入尾款按工程形象进度回笼住宅销售收入车位预售车位销售补交土地出让金办理商业用房销售许可证施工图设计审查工程招投标工程报建领取工程规划许可证工程施工许可证综合楼持有经营项目可行性研究市场调研土地报批申领开发资质图项目工作最终交付成果分解结构图完成三通平滨江省直专用房项目计划目标项目前期开发。

5、价格构成来估算，考虑到本项目土地前期及建安成本管理费用税金以及固定利润，当前杭州市经济适用房高层住宅最高销售价格为元规定，以及本项目为省直专用房性质，住宅销售价格暂定元。第二节公建配套及商业市场分析及定位在前期市场调查同时，我们对本项目公建配套及商业部分进行了专项市场调查研究，这为本项目进行科学合理市场定位和产品定位提供基础性资料和重要依据。公建配套及商业物业定位本项目定位为以服务社区居民日常生活为根本，以餐饮休闲类业态为特色，以汽车美容青少年教育家居橱柜等特定需求为延展。二产品定位根据预规划方案，建议项目由临街住宅底商和集中式公建配套组成临街住宅底商根据规划条件要求，临街住宅底商分布在南北两边。集中式公建配套依据规划条件及地块基本情况，在地块西南角安排集中式公建配套综合经营楼，以满足社区居民大众餐饮青少年教育老年人项目。

6、环节包括住宅定价基本建设相关环节审批与管理等又要与四部委关于经济适用房有关政策相接轨。另方面在项目组织协调方面，由于省委省政府对本项目高度重视，有意将此项工程列入省重点工程项目，专门成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议办公室，负责协调省直单位专用房建设管理和销售中有关事宜，为本项目开发建设提供了有力组织和协调保障。总体上说，虽然项目政策约束性条件较多，但无论是从规范运作行为还是降低协调成本，从这种意义上讲，本项目处在当前特定市场环境下，以其政策扶持背景和稳定投资收益，不仅大大降低了项目经营风险，同时也有效降低了项目政策风险和项目运作协调成本。二住宅居住人群需求分析根据本项目开发意图和总体思路，住宅建设最终是要在符合相关政策规定要求前提下，尽量提高本项目特定居住人群满意度。由于满意度高低是取决于人们在使用产品过程中满足其。

7、报建交费并取得两证市政配套工程全面验收合格且整个小符合造价控制指标区具备交付使用条件综合楼持有经营项目可行性研究报告市场调研报告完成勘察设计报告取得开发资质第四章项目投资估算第节项目物业分类物业名称单位数量备注总建筑面积万地上建筑面积万住宅万可售住宅万物业经营性用房万物业管理及社区用房万公共厕所万架空层万公建配套及商业用房万南面层商铺住宅底万南面层商铺万北面层商铺层高万北面层商铺万公建配套综合经营楼万公建配套综合经营楼架空层万二地下建筑面积万住宅基底车位万个个住宅基底设备用房面积万包括及周边环境关系，提高小区景观整体均好性。交通布局规划小区交通布局要合理有效有序组织小区内交通，满足消防通道及登高场地要求,实现交通便捷性与通达性，充分提高人流车流效率，实现人车分流，停车位配比不小于。小区入口设置与布局要在满足规划条件前提下。

8、滨江项目土地征用费用项目及收费情况列表如下序号费用项目收费情况说明耕地占用费元亩情况不同，收费标准也不同元亩占补平衡指标费元亩以前未收，明年可能要收征地管理费元亩情况不同，收费标准也不同，有可能减半征地费万元亩包括劳动力安置费青苗补偿费土地补偿费地上附着物耕地占用税元亩情况不同，收费标准也不同水利专项基金元亩拆迁费万元户来自滨江国土资源局信息有户按最高收费标准计算，土地费万元亩注数据来自杭州国土资源局征地科拆迁科土地利用科。二前期开发费地质勘探费根据地质勘探测绘收费市场信息，按建筑面积每平方米元估算。三通平费通过调查，场地平整施工用水施工用电及道路等三通平工程估算为万元。规划建筑设计费按总建筑面积元估算。燃气电力智能工程设计费燃气电力智能属于专业工程，般由专业工程施工单位自行设计，单项专业工程设计费般不超过万元，暂按万元。

9、，尽量有利于小区人车出入包括出租车停放位外来人车登记处和交通组织安全防范及物业管理，并能充分考虑与商业配套建筑有机结合。建筑设计建议户型面积及比例户型面积及比例按照省直专用房有关政策规定执行，具体指标如下表所示。提高住宅平面利用率及得房率，在满足主要居住功能要求基础上，提高居住舒适度健康性和环保性。户型面积比例户数户平方米以下平方米左右平方米左右平方米左右合计本项目住宅为万平方米住宅设计要适度超前这里超前不仅仅是面积问题，更重要是功能质量方面适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求变化。应充分体现以人为本原则，想住户之所想，每细节处理都应体现出对人关怀和尊重，实现动静分开，洁污分离。每户型内部布置都应按内外分区动静分区生理分室功能分室等要求设计。五住宅价格定位经济适用房销售价格主要根据当前政府规定。

10、标区具备交付使用条件综合楼持有经营项目可行性研究报告市场调研报告完成勘察设计报告取得开发资质第四章项目投资估算第节项目物业分类物业名称单位数量备注总建筑面积万地上建筑面积万住宅万可售住宅万物业经营性用房万物业管理及社区用房万公共厕所万架空层万公建配套及商业用房万南面层商铺住宅底万南面层商铺万北面层商铺层高万北面层商铺万公建配套综合经营楼万公建配套综合经营楼架空层万二地下建筑面积万住宅基底车位万个个住宅基底设备用房面积万包括设备等用房地下车库万个约个地下车库设备用房地下车库延伸部分万个夹层非机动车停放位面积万公建配套综合经营楼车位万个个公建配套综合经营楼地下设备用房万三可售建筑面积万可售住宅建筑面积万可售商业用房建筑面积万可售地下车库建筑面积万个约个第二节项目投资估算依据土地费用根据杭州国土资源局和滨江国土资源局提供信息，。

11、估算。施工图审查费来自浙江省建筑设计院具有施工图审查资格调查，般按建筑总面积元收费，单项工程最高收费不超过万元，按万元估算。招标代理费暂按万元估算。工程监理费根据当前杭州建筑工程监理收费市场行情，按元估算。预算编制审计费按照杭州市预算编制审计收费标准和市场收费情况，按总投资估算。规费根据滨江区建设局调查，收费情况如下注住宅楼地下室有人防不再收人防费。三建筑安装费住宅建筑安装工程费根据设计方案，做了详细分部分项工程宅万南面层商铺万南面层商铺大面积万北面商铺层高米万北面商铺层高米万综合楼持有物业万持有经营收入住宅车位万个综合楼车位万个持有经营收入合计注综合楼和综合楼车位按其开发成本计算持有经营收入。第二节项目资金平衡分析项目开发不同阶段对资金量需求有很大差异，资金筹措运营对项目资金平衡具有举足轻重作用。本项目前期开发资金约亿。

12、期望和需求程度，因此对本项目居住人群需求分析是项目住宅产品定位重要依据之。根据本项目特定居住人群省直机关企事业单位干部职工共性需要和个性诉求等因素来分析，我们得出以下些基本结论首先我们提供住宅产品应充分满足这部分人群在生理心理及安全方面第层次基本需求，这包括对住宅产品基本使用功能需要居住私密性和安全性需要日常居住生活便捷性和产品使用低成本支出需要等其次是要满足他们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴望得到尊重并全面提高备等用房地下车库万个约个地下车库设备用房地下车库延伸部分万个夹层非机动车停放位面积万公建配套程形象进度实现住宅销售收入同步回笼资金实现部分车位预售收入实现车位销售补交土地出让金办理层商业用房预售许可证通过施工图设计审查确定施工和监理单位并签定合同工程报建交费并取得两证市政配套工程全面验收合格且整个小符合造价控制指。

参考资料：

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