1、过乐山市市政交通道路以及城市发展动态，结合房地产开发强度将乐山市房地产市场划分为城西板块，通江板块，新城区板块，老城区板块肖坝板块和城东板块共六大板块详情见图。图区域板块图行业发展趋势乐山中心城区随着城市经济和区域格局变化，城市片区功能逐渐强化。乐山中心城区乐山组团城市客厅城市能量聚集地城市休闲区等概念已逐渐形成。中心城区西部及西南区域含肖坝板块是整个乐山提升发展最具可行个区域，这里在未来最有可能成为展现城市形象打造人居环境生活中心，这是城市发展需要，也是人们生活品质提升需求。乐山住宅消费还将继续保持稳步上升趋势，在国家宏观调控下，住房供应结构得到明显改善，平方米以上小户型供应比例大幅增长，使城市中低收入群体和年轻购房群体购房置业成为现实。另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善，宜居优势越来越突出，必将吸引更多。

2、期预计在年上半年开始销售。根据本报告第二部分结论得出本项目期和二期定价为期年上半年均价元二期年上半年均价元该定价不仅针对周边工作人群，也同样适合外来人口。且考虑到未来经济变化趋势，该定价定程度上不会被市场所影响，对于消费者来说很有吸引力。项目规划设计分析项目规划设计分析项目规划目标充分协调经济环境技术等方面相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空间组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，做到功能最大化零浪费户型设计理念。在园林景观上，也充分考虑到了景观与运动结合。创造舒适优美方便且具有丰富居住空间环境宜住社区高档社区。设计依据主要规范及标准城市居住区规划设计规范年版民用建筑设计通则高层民用建筑设计防火规范汽车库修车库停车场设计防火规范城市规划编制办法乐山市城市规划行政技术准则乐山市年城市总体规划建筑结构荷载。

3、实施以两航四铁八高速为重点全市千亿交通工程线路均在区境内交汇，项目建成后，将形成市中区通达市域内各县市区半小时核心圈小时经济圈，两小时可通达重庆市和周边市州，小时通达西南其他省会城市。城市发展情况乐山连续年保持两位数增长，年实现亿元，增速全省第三。年，全市完成全社会投资亿元，同比增长，全市完成社会消费品零售总额亿元，同比增长。年间，乐山市地区生产总值增速达到，年地区生产总值达到亿元，人均生产总值约为元，三次产业结构调整为。全市人口自然增长率控制在以内，年全市总人口控制在万人以内，年全市总人口控制在万人以内，年全市总人口控制在万人以内。中心城区人口规模年达到万人，年达到万人，年达到万人。城市燃气普及率年达到，年达到，年达到。城市生活污水处理率年达到，年达到，年达到。城市垃圾无害化处理率年达到，年达到，年达到。城市板块划分。

4、结构。户型定位市场调查显示户型区间大多在，畅销户型集中在区间，少于或大于就难销点，特别是市面上尾盘大多集中在以上，只有那铁城是以以下小户型设计，市场反响较为不错。市场调查显示，目前乐山市民普遍喜欢户型为三室两厅，见图。图户型比例图故本项目主打户型定位为三室两厅两卫三室两厅卫两室两厅卫，大户小户同时具有。三室两厅卫中还有多种不同户型可供购房者参考。依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场主流需求，还要兼备适当超前性，因而本项目户型配比定位见表。表户型配比定位户型二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫比例项目优劣势分析价格定位由于项目开发量较大，建议分两期开发。项目开发期为年。计划分两期高层住宅。随着项目期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有较大提升空间。本项目第期预计在年年中开始销售，第二。

5、处乐山市重点打造的通江板块内，同时也是城北最适宜居住的临江生态区，项目旁为政府规划的江心岛，为公共的国际生态公园，为投资自住最佳的选择。城北已经逐步形成沿江人居江景滨江道路公园住宅区新模式，为该片区实现政府规划的高尚居住区。设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范项目市场分析市场开发现状乐山市概况乐山市市中区位于四川盆地西南峨眉山麓，古称嘉州，是座历经三千多年古城，为全国个国家级历史文化名城和个对外开放城市之。市中区幅员面积平方公里，辖个乡个镇，个街道办事处，个行政村个社区，总人口万人。市中区区位优势明显，境内基础设施完备，水陆交通便捷，拥有乐山港和吨大件码头，可直达长江沿岸各大港口，距成昆铁路二类口岸公里公里成乐高速公路直通成都双流国际机场。市中区地处乐山市打造增长极次枢纽南中心目地中心，正。

6、区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳步发展地方经济，则会吸引大量大学毕业生来乐山创业发展和定居，预计乐山住宅消性分析风险分析风险是指在特定环境条件和时期下，时间内产生结果与预期结果之间差异程度。风险在房地产开发过程中无处不在，如果缺乏正确风险认识和良好风险管理措施，开发商就可能蒙受不必要损失。因此精确而有效风险管理是房地产开发商最经济最有效地处理各种意外损失风险重要途径。政策与环境风险。房地产开发项目存在发展于定经济市场法律政策环境下。外界环境如法律法规变化通货膨胀汇率变化自然环境变化等都可能会在不同程度上对项目产生定影响。国家目前正在强化国土资源管理，这进步加大了获取大宗国土指标难度，同时也大大延缓了项目开发建设进程，使征地拆迁工作受到定阻力。这类风险属于不可控风险，不以人意志为转移。面对这类风险，房地产开发商。

7、范建筑地基基础设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑桩基技术规范地下工程防水技术规范无浓厚人文环境。周边新建楼盘较多，竞争激烈。机会分析项目周边各类项目动工，将会带来更多人气。近期内乐山市经济和房地产市场稳步发展，市场前景看好。到老城和新城交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划重点开发片区。周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。简约风格相对更为环保，少即是多布局和装饰可使整个屋子充满清新舒适氛围，能够吸引更多住户。威胁分析政府对房地产政策构成了房地产行业系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目销售。项目周边新开盘建楼盘较多，激烈竞争会造成部分目标客户群流失。项目优劣势分析近期出台物业税将会对投资者购房产生定影响。可类比项目研究根据。

8、程建设风险本项目工程建设风险主要来季度季度季度销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加印花税附表三资金使用计划表单位万元序号项目合计季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度总投资土地费用前期工程费建安工程费基础设施建设费公共配套设施建设管理费用不可预见费财务费用销售费用销售税金及附加土地增值税附表四资金筹措表单位万元序号项目合计季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度总投资资金筹措自有资金销售收入银行贷款贷款利息附表五损益表单位万元序号项目合计季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金公益金可分配利润费还将继续稳步增长。本市房地产市场分析乐山市年国民经济和社会发展计划主要指标，见表乐山主要消费客群还是以乐山本地人。

9、述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅方案。为了深入研究，以下选择周边多层住宅小区及高层住宅小区。领地亚马逊表领地亚马逊基本情况表开发商万兴集团地址乐山市市中区白燕路北段邻乐山中物业形态教育社区，城市豪宅占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米嘉美龙湾水岸表嘉美龙湾水岸基本情况表开发商乐山嘉美房地产开发有限公司地址市中白燕路北段号物业形态西班牙风情私家水岸社区占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米五洲汉唐表五洲汉唐基本情况表开发商乐山五洲置业发展有限公司地址乐山市中区白燕路汉唐公园旁物业形态教育住宅，配套完善占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米上述房产销售均价为元,平均绿化率为。其中领地项目概况项目基本情况项目选址罗浮盛世位于乐山市滨江路北段乐山中旁，由层及层的高层所组成，商住体。地。

10、设进行周密安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。市场需求风险。本项目定位是高品位高质量居住氛围，将罗浮盛世打造成盛世之典藏人居之典范高档小区，所面向客户是有较高收入新工业人才及家属。他们要求小区不仅要满足最基本居住需求，更要具有完善绿化和优雅环境便利生活，要体现出对人关怀和尊重。这就给项目带来两个方面要求方面，在项目设计中，如何使得未来开发楼盘能符合这些目标顾客要求另方面，如何在激烈市场竞争下展现出与众不同魅力和优势。不确定性分析风险管理风险因素政策和市场风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府做出政策重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。由于政策变化，导致了市场供需实际与预测情况发生偏离。进度风险影响本项目进度因素主要有有关部门或单位影响施工条件变化技术失误施工组织管理不力及意外事件发生。工。

11、周边乡镇客户为主，目前外地购房客户仍然较少，可见乐山房地产市场投资比重仍然较低。随着区域交通条件改善，乐山与周边县市联系势必更为紧密，而乐山宜居环境较好，因此有利于吸取人群前来购房置。与此同时，随着乐山城市化进程推进，乐山潜在购房客群也会随之增加。项目优劣势分析表乐山市国民经济和社会发展计划表指标单位年完成年目标绝对值增长绝对值增长经济增长地区生产总值亿元其中第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元地方财政般性收入亿元全社会固定资产投资亿元资源环境单位地区生产总值能耗下降全面完成省下目标任务化学需氧量削减吨二氧化硫削减民生改善人口自然增长率城镇登记失业率城镇居民人均可指标收入元根据以上市场分析和数据可以看出乐山作为四川和川南项目概况项目基本情况项目选址罗浮盛世位于乐山市滨江路北段乐山中旁，由层及层高层所组成。

12、能通过合理分散或转移等手段降低损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关财税产业政策和法律法规及技术标准等变更或可能发生变化，以便及时制定相应应对措施。施工进度风险。在本项目运作筹资计划中，开发过程中大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。即将本期预售收入和前期销售收入用于本期资金结算和下期项目再投资。如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。有鉴于此，首期项目开发过程中，应按计划利用自有资金支付土地费用，运用贷款支付前期工程费建安工程费和配套设施建设费。关键是要在当年内按计划完成期工程修建并开始预售，用以支付剩余费用支出。如果首期工程能顺利按时完工，则整个运作计划能够顺利实施。因此要加强管理，保证按计划开发和建设，增加自有资金数量，对公司各项。

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