炭总医院郑州海关郑州金水中医院 大型国企中原石油天然气开发总公司省物资集团奥克啤 酒厂 零售业汽车配件大世界丹尼斯量贩国美电器城河南 科技市场天荣国际建材港 院校省实验中学河南财经学院省水利学校 其它大河锦江饭店龙门大酒店中国移动营业中心 中国联通 从金水区的现状观察，是由商政文化相结合的较高层次的功能区 域，其人流物流资金流形成了较强的聚集效应。 本项目的特点分析 本项目主要具有如下优点 郑州的标志性建筑 本项目已获得市场高度认可，大郑州首席纯写字楼的形象已经 树立目前是郑州最顶级的写字楼，符合国际甲级写字楼物业通 用标准 交通方便 周边省直机关高层次客户聚集 信息产业厅进驻其中，带动批相关高端客户进驻 项目整体定位高，形象好，物业综合质素较高，进驻的客户质素 较高 超大容量停车场，有多个车位，停车方便。轻松避免了郑州 众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏的 窘况 裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具 有强烈的现代气息既能使室内有明亮 宽敞的办公环境，又能使进驻商家最充 分体现自己的形象高尚气派，为企 业的形象建设提供了最好的展示基础 而且，相对的裙楼，能给进驻商家更大的展示空间，有效促 进进驻商家的企业形象建设 裙楼内的平面结构设计宽敞实用 在本项目南向分钟车程的地方，是郑州市的地王，此地块是 综合用地，定位较高。而本项目是此地段的唯个顶级写字楼， 商家进驻本项目，必定能抢占先机，待地王建成并投入使用 后，必定再次拉升此地段价值本项目的投资价值商业价值从 长远看，有较大的升值空间。 本项目裙楼的客户定位 本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据 与整个金水区的区域定位相结合 与周边商业环境相结合 与本项目的特点相结合 与本项目的形象相结合。 本项目商业裙楼的客户定位为 有实力的注重企业形象建设的准备开展多功能业务的银 行证券公司 裙楼定位的论证 银行证券公司及高档酒楼的选址必要条件 此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件 资金流密集 周边的消费层次结构组成丰富交通方便车位充足 方便形象展示，地域标识性强 所使用的物业在软硬件设施方面能符合企业现在及未 来持续性发展的办公需要 具备餐饮业建筑设计布局 本项目的区域唯性 般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因 为写字楼的大堂性。 裙楼情况简介 本项目的裙楼为地面层，面积共约平方米，分层面积如下 楼层 建筑面积 平方米 南，北， 南， 北， 南， 北， 南， 北， 平面图见下页平面图显示区 大厦写字楼可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 郑州近两年的城市化进程的不断加快，老城区的规划改造及郑东新区 的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善良好的区位优势及重要 的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。作为城市经济发展的晴 雨表，城市品牌形象的名片，写字楼随着经济的繁荣，城区规模 的扩大，将迎来新轮的建设高潮。 目前市场供应现状 经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是部分写字楼的使用功 能混杂定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住 型写字楼仍为市场的主流产品。 但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过 程中的过渡产品。 近年销售情况较好的国际大厦财富广场数码大厦我们 对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼的现时供应状 况 财富广场基本上是住宅型结构，居家式的建筑尺度无法满足商 务企业的宽敞明亮的办公要求每户带个小阳台， 商务办公的严谨性不够。电梯数量较少也无法有效配 合高效的现代企业需求。国际大厦较财富广场有进步，完全的商住型结构，电梯配臵 及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼的标 准。但在结构上尚带有住宅的痕迹，对于提高企业 形象方面没有起到促进的作用。 数码大厦三个物业中，在结构上研究，最为接近现代写字楼 模式。只不过许多配臵标准尚未达到平均水准，给 日常的办公带来不便。例如电梯数量少公共部分 灯光阴暗停车不便等。 以上三个物业，基本上可以代表现时郑州写字楼的发展状况。据本行 调查，客户在日常工作中，反映以下几个较为集中的问题，应该可以 说明现时物业的商务缺陷 停车位少，停车难 等候电梯时间过长 更愿意使用中央空调 电梯速度太慢 大厦外墙尚可，但内部形象不专业，无法提高公司的企业形象 内部结构局限，面积需求稍大的企业需要合并数个单元，导致内 部结构差，死位较多，影响使用同时也无法满足企业的持续性 扩展 物业管理较差。 甲级写字楼的状况 目前郑州市公认的最好的写字楼有未来大厦润华商务花园裕达国 贸大厦河南报业大厦。 我们可从中发现，这些物业已接近甲级写字楼的般标准，基本上可 以代表郑州市顶级写字楼的水准。这类写字楼确实与商住物业相 比，进了大步。可惜数量在郑州实在太少。 从这些物业的进驻客户中，也可发现，外资公司国内著名公司集中 进驻的比例比其它商住型物业的非常明显地增多。例如 润华商务花园飞利浦三星等众多外资公司进驻设立办事处 未来大厦诺基亚法国达飞船务华为清华同方英美烟草 等多家国内外著名公司等进驻。 由客户的需求看，发展到定阶段的企业，已经将公司形象作为成功 商务交往的重要因素之。他们在国内外各大城市的商务办公习惯， 在他们挑选办公物业时已明显反映出，商住物业，并不符合他们的办 公选址要求。 目前郑州市场上高档写字楼物业稀缺，只有极少数楼宇达到较为优质 水准随着郑州市经济的逐步增长，已具有定发展实力和规模的写 字楼客户对物业质素的要求将越来越高， 香港怡和大厦 写字楼发展的世界性趋势 从国际写字楼的普遍形式反映 目前国际上新建的写字楼，全部采有纯写字楼的形式，甲级标准更是 众多客户追求的理想指标。 国际上写字楼的形象，完全向纯粹发展， 这也符合商务形象。国际上，即使是中小企业 的发展，也会注重企业形象的建立，以求全方 位赢得市场先机。 德国德意志银行大楼 法兰克福银行大楼 目录 大厦商业裙楼可行性研究分析 项目位臵介绍 郑州市城市规划发展分析 商业环境层次结构 本项目的特点分析 本项目裙楼的客户定位 裙楼定位的论证 银行证券公司的选址必要条件 本项目的区域唯性 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 裙楼情况简介 大厦写字楼可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 目前市场供应现状 甲级写字楼的状况 写字楼发展的世界性趋势 从国际写字楼的普遍形式反映 国内大城市的写字楼形式反映 办公商务形式演变的必然性 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,大厦领先市场的持续性优势 本项目的整体优势 本项目的细部优势 高档写字楼具有较大的升值空间 大厦符合国际甲级写字楼通用标准 大厦的价格分析 大厦价格的市场水平 大厦的推广价格策略简析 大厦的投资回报 从销售情况预计升值空间 结论 大厦商业裙楼可行性研究分析 项目位臵介绍 本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政体的功能版块。 项目所在地区的地图图片 交通网络发达，花园路双 向八车道，车流顺畅 北环立交附近，位扼交通要塞 周边省机关部门聚集省电视台以及其广告业务部门迎宾馆 高档别墅群等近在咫尺 本项目北向道路情况 郑州市城市规划发展分析 郑州市整体城市规划是北移东扩的整体战略，城市中心北移。 郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华的时期。些 颇具规模的工业企业和外驻单位曾给该区域经济发展带来 无可比拟的动力。随着市场经济的发展和国企改革的不断深 入，西南区域发展相对滞后，国企改革就业问题也是导致 该区域整体消费水平较低，购买力削弱的原因，在定程度 河南省工商行政管理局企业注册大厅 河南省电视台 龙门大酒店上影响到涉及居民生活居住等相关行业的发展。 西南区域虽然是郑州市市政府所在区域，但较之省政府机构 集中的东区北区，其人气信息量物流人文环境等资 源所形成的很强的积聚效应，存在明显差异。 所谓东扩，即是建设郑东新区。郑东新区是郑 州市政府重点建设的个全新区域。但由于个完全的 从成型到成熟配套设施的完善区域功能的实现 人气的有效聚集，按全国众多大中城市的发展经验看，是 个较为漫长的过程按经验，应该大约需要年的时间。 所以，商政体的金水区，必然是城市北移发展进程中的核心区 域与新区域的发展比较，其多年的历史沉淀成熟的市政 配套完善的交通网络以及得天独厚的郑州北门户位臵，是东 扩区域中难以望其项背的。 商业环境层次结构 本项目分钟车程范围内可辐射到的商业环境层次结构主要如下 类型名称 省市机关单位省广播电视中心省工商局省财政厅省税务局 省烟草专卖