工等行业有较大依赖性，这些行业产品质量产品价格产品更新周期等均影响房地产业发展。房地产对自然资源如土地资源建筑原材料水泥钢材木材石材等有严重依赖性，其中水泥钢材木材石材等建材可能由于环境保护要求或是资源开发限制而减少产量，导致建材价格上升，从而增加项目开发成本。市场风险受国民经济发展周期影响风险房地产受国民经济周期影响极大，具有明显周期性，我国房地产周期般为年。但是，由于反应与调整较慢，房地产业周期与国民经济周期相比有明显滞后性。公司将面临着国民经济发展周期带来影响。市场不够发达和存在市场分割风险目前，土地作为房地产开发主要资源，其供应市场化程度较低商品房这特殊商品，其交易过户目前受到政府管理部门严格控制，二级市场不够发达，因此公司将承担市场不够发达风险。另外，房地产生产和销售有明显区域性。由于本公司主要在辽宁省范围内开发房地产项目，因此公司将承担市场分割带来风险。政策风险房地产业税收变化风险国家经常通过税收来调控对房地产投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整。如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使该项目盈利水平降低。盘锦市对房地产企业金融政策变化风险盘锦市对房地产企业金融政策变化风险也将影响该项目经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化影响。按揭利率受国家房地产行业政策影响，在未来有可能会提高，这将会增加中等以上收入水平客户现金供款量，从而影响总体购房客户总量，减少整个房地产市场容量。同时，房地产办理按揭政策日益规范延缓了业主办理速度，银行按揭放款速度减慢将影响公司项目现金流量，从而影响项目收益指标。对策经营风险对策对原材料设备供应风险对策应加强对原材料设备采购渠道拓展，避免过分依赖固定供货商采用直接从生产厂家购货办法，减少中间环节力争与生产厂家建立长期稳定合作关系，降低原材料设备采购价格。筹资风险对策由于大商集团房地产开发有限公司东北地区项目销售情况良好，资金回笼快，并已有较高市场知名度和品牌效应，这将使本项目具有良好预售前景。公司将保持与各金融机构良好合作关系，以良好经营业绩市场形象与商业信誉，继续保持和强化公司持续融资能力，保证项目顺利实施。产品更新风险对策为确保项目能够有效规避产品更新带来风险，项目在设计时就指数在全国个城市评选中名列第位，位居东北三省第名。农村生产生活条件明显改观。各级财政累计投入新农村建设资金亿元。提前三年在全省率先实现村村通油路。绿化整治村屯个，沼气和秸秆气化工程受益农村人口万人。建成农村九年贯制学校所。实现农村有线电视村村通。推进万村千乡市场工程，新建改造农家店家。县城和小城镇建设进程加快，县域城镇化率达到。生态盘锦建设扎实推进。建成污水处理厂座，日处理能力达到万吨。辽河流域治理成效显著，城市垃圾填埋场螃蟹沟综合整治等工程投入使用，辽河流域盘锦段连续八年保持出境水质优于入境水质，湿地生态环境得到有效保护。城市空气质量优良率达到。有林面积增加到万亩。集约节约利用土地取得积极成效，耕地连续十年占补平衡。盘锦市民生质量持续改善人民生活向全面小康阔步前进。年，城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，分别比年增加元和元。社会消费品零售总额年均增长，达到亿元。盘锦建筑业生产持续发展，经营效益稳步提高。全年户具有建筑业资质等级总承包和专业承包建筑企业共签订工程合同额亿元，实际施工房屋建筑面积万平方米。全员劳动生产率元人，比上年增长实现利润亿元。盘锦市房地产开发业。全年商品房屋施工面积万平方米竣工面积万平方米。商品房屋销售面积万平方米，其中销售给个人万平方米。商品房销售额亿元。年末全市商品房屋空臵面积万平方米。年全年全社会建筑业增加值亿元，按可比价格计算，比上年增长。全市具有资质等级总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值亿元，竣工产值亿元，房屋施工面积万平方米。年房地产开发投资亿元，比上年增长。其中，商品住宅投资亿元，增长。商品房竣工面积万平方米，增长。商品房销售额亿元。其中，住宅销售额亿元，所占比重为。年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。其中，城镇投资亿元，增长农村投资亿元，增长。全市个特色园区，完成投资亿元，比上年增长倍开工建设项目个，比上年增长，园区基础设施投资亿元。全市计划总投资万元以上重点项目个，完成投资亿元超亿元以上建设项目个，完成投资亿元。在城镇投资中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长。年末城市污水处理厂日处理能力达万立方米，污水处理率达到。集中供热面积万平方米。建成区绿化覆盖率达到。近年来盘山县审时度势，以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会要求贯穿始终，围绕农业富民工业强县生态立县发展目标，实施工业化城镇化产业化生态化四大战略。按照个加快，两个提高，三个开发，六个突破要求，完善城五区带三个布局，突出经济强县城乡统筹生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了个新起点。盘山县新县城基础设施投资全面铺开。上半年，新县城开工项目个，完成投资亿元，同比增长。其中，投资万元主要用于曙标准由元提高到元，报销最高限额提高到万元。建成市中心医院，竣工也有不同产业政策。因此，国家和地方政府经济政策对该项目经营会产生较大影响。对其他行业和资源依赖程度高风险房地产业属于资金密集型行业，对资金需求较大，因而房地产行业对金融业依赖程度较高。金融部门经常会进行业务调整，若改变对房地产行业贷款政策，将会明显地影响房地产行业发展。另外，房地产业与国民经济众多行业相关，特别是对建筑建材电子机械和化工等行业有较大依赖性，这些行业产品质量产品价格产品更新周期等均影响房地产业发展。房地产对自然资源如土地资源建筑原材料水泥钢材木材石材等有严重依赖性，其中水泥钢材木材石材等建材可能由于环境保护要求或是资源开发限制而减少产量，导致建材价格上升，从而增加项目开发成本。市场风险受国民经济发展周期影响风险房地产受国民经济周期影响极大，具有明显周期性，我国房地产周期般为年。但是，由于反应与调整较慢，房地产业周期与国民经济周期相比有明显滞后性。公司将面临着国民经济发展周期带来影响。市场不够发达和存在市场分割风险目前，土地作为房地产开发主要资源，其供应市场化程度较低商品房这特殊商品，其交易过户目前受到政府管理部门严格控制，二级市场不够发达，因此公司将承担市场不够发达风险。另外，房地产生产和销售有明显区域性。由于本公司主要在辽宁省范围内开发房地产项目，因此公司将承担市场分割带来风险。政策风险房地产业税收变化风险国家经常通过税收来调控对房地产投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整。如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使该项目盈利水平降低。盘锦市对房地产企业金融政策变化风险盘锦市对房地产企业金融政策变化风险也将影响该项目经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化影响。按揭利率受国家房地产行业政策影响，在未来有可能会提高，这将会增加中等以上收入水平客户现金供款量，从而影响总体购房客户总量，减少整个房地产市场容量。同时，房地产办理按揭政策日益规范延缓了业主办理速度，银行按揭放款速度减慢将影响公司项目现金流量，从而影响项目收益指标。对策经营风险对策对原材料设备供应风险对策应加强对原材料设备采购渠道拓展，避免过分依赖固定供货商采用直接从生产厂家购货办法，减少中间环节力争与生产厂家建立长期稳定合作关系，降低原材料设备采购价格。筹资风险对策由于大商集团房地产开发有限公司东北地区项目销售情况良好，资金回笼快，并已有较高市场知名度和品牌效应，这将使本项目具有良好预售前景。公司将保持与各金融机构良好合作关系，以良好经营业绩市场形象与商业信誉，继续保持和强化公司持续融资能力，保证项目顺利实施。产品更新风险对策为确保项目能够有效规避产品更新带来风险，项目在设计时就目市场前景是比较可观。该项目所需外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目成功运作创造了良好物质条件。该项目财务效益分析表明，项目有定盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行。敏感性分析等表明，该项目具有较强抗风险能力。综上所述，该项目建设既是必要，也是可行。只要投资方科学规范地运作，该项目达到预期目标是有保证。建议为了使项目顺利实施，早日竣工投入使用，本可行性研究报告特提出如下建议尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施建议投资方尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计实施进度和计划进行。进步落实资金本项目规模较大，总投资万元。如此大规模投资，势必给投资方带来较大资金压力。在融资方面，投资方已做了大量工作，建议投资者进步落实资金，保证资金及时到位。加大营销战略实施力度，积极开展广告宣传攻势，保证收入稳定本项目必须保证获得持续稳定销售收入，要达到这目就需要采取积极地新颖地营销策略，通过各种媒体加大宣传力度，大力挖掘市场潜力，不断地创造新卖点，以吸引客户。学校等，目前项目已开工。小城镇重点基础设施建设突出便民为民。上半年，个建制镇重点基础设施项目项，累计投资万元，同比增长。其中新修柏油路公里，投资万元新修砂石路公里，投资万元投资万元新修暗排公里明排公里投资万元新安装路灯盏投资万元改造自来水管线公里重点基础设施建设，不仅极大地改善了人民群众生活条件，符合了民心民意，为经济发展储备了丰厚能源，特别是在项目建设上表现尤为突出。项目层次高。完善基础设施建设使国内外大集团大企业大项目乐于落户。上海杰事杰成都康泰等企业就是典型代表。项目体量大。上半年开工建设投资超千万元个项目中，超亿元个。项目形成优势特色产业鲜明。振兴生态造纸新材料等具有明显地方特色产业迅速兴起，优质特色农副产品生产加工和交易前景可观。项目推进产业结构优化升级作用明显。通过大项目建设推进产业水平提升，改变过去小打小闹低水平粗放式生产经营模式，引进吸收批带动力强第章总论项目实施背景与依据盘锦市是年经国务院批准成立地级市，隶属辽宁省。辖个区个县，即双台子区兴隆台区盘山县大洼县。盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市公里西距锦州市公里南距营口市公里，鲅鱼圈港公里，大连港公里东距鞍山市公里。地理坐标为北纬东经之间。总面积平方公里，占辽宁省总面积。盘锦大米闻名于国内外，是盘锦市主要出口商品之。盘锦市尚有万多公顷土地可以开垦利用，沿海滩涂逐年伸延，土地面积不断增加。盘锦市地下有丰富石油天然气井盐煤硫等矿藏。年底，辽河油田累计探明石油储量亿吨，天然气亿立方米。中国第三大油田