1、,餐饮收入康体娱乐收入,其他收入合计,经营损益分析酒店三年损益预测表单位万元项目第年第年第年金额比例金额比例金额比例营业收入,二营业成本及费用,工资总额员工福食物料消耗设备保养维修能源消耗费用餐饮成本水疗成本技师提成营业税及附加行政费用广告费洗涤费通讯费交通费服装费管理公司管理费其它费用三经营利润注释餐饮成本率按餐饮收入计算，水疗成本率按水疗收入计算，按摩技师按收费按计提成，营业税按总营业额统税率计算。第五章售价定位及财务测算产权客房部分销售价格定位说明定价前提目标项目所在市场环境持续稳定健康发展包括政策环境目标项目开发进度顺利，没出现特殊情况目标项目产品达到项目应有素质与功能要求目标项目具备基本应有销售能力。价格定位条件符合房地产销售及租赁合法条件，即本案须得在法律许可范围内进行销售或租赁符合开发商对投资利益。

2、目第年第年第年金额比例金额比例金额比例营业收入,二营业成本及费用,工资总额员工福食物料消耗设备保养维修能源消耗费用餐饮成本水疗成本技师提成营业税及附加行政费用广告费洗涤费通讯费交通费服装费管理公司管理费其它费用三经营利润注释餐饮成本率按餐饮收入计算，水疗成本率按水疗收入计算，按摩技师按收费按计提成，营业税按总营业额统税率计算。第五章售价定位及财务测算产权客房部分销售价格定位说明定价前提目标项目所在市场环境持续稳定健康发展包括政策环境目标项目开发进度顺利，没出现特殊情况目标项目产品达到项目应有素质与功能要求目标项目具备基本应有销售能力。价格定位条件符合房地产销售及租赁合法条件，即本案须得在法律许可范围内进行销售或租赁符合开发商对投资利益回报价值评估，并相应产生经济和社会效益价值回报符合势，上世纪末备受市场青睐三星。

3、管理团队最时尚水疗服务理念，柔和巴厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式尚主流。本酒店康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。水疗产品预计会是今后酒店很主要收入增长点和带动酒店客房收入亮点。本项目设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区完美结合，馆内将餐饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时尚最高端水疗休闲会馆。产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队最时尚水疗服务理念，柔和巴厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式中低俗元素，提升文化品味含量，打造有自己产品特色品牌推向市场。康体水疗收入预测服务项目平均接待人次∕天消费单价元第年收入万元水疗大厅包厢,沐足美容合计,其它收入项目内容和数量第年收入万元会议接待年平均会议接待天次会议室租金元∕天商场租金每月元合计前三年经营收入预测汇总表经营项目运营期第年万元第二年万元第三年万元客房收入。

4、康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。水疗产品预计会是今后酒店很主要收入增长点和带动酒店客房收入亮点。本项目设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区完美结合，馆内将餐饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时尚最高端水疗休闲会馆。产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队最时尚水疗服务理念，柔和巴厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式中低俗元素，提升文化品味含量，打造有自己产品特色品牌推向市场。康体水疗收入预测服务项目平均接待人次∕天消费单价元第年收入万元水疗大厅包厢,沐足美容合计,其它收入项目内容和数量第年收入万元会议接待年平均会议接待天次会议室租金元∕天商场租金每月元合计前三年经营收入预测汇总表经营项目运营期第年万元第二年万元第三年万元客房收入,餐饮收入康体娱乐收入,其他收入合计,经营损益分析酒店三年损益预测表单位万元项。

5、江燕子窝水运码头公里，城东设有京九铁路吉安货运南站，交通异常便利。经济发展势头强劲近年来吉安县经济进入快速发展轨道，十五期间年均增长率达。年，实现生产总值元，人均生产总值达元，比上年增长，各项经济指标均提前年完成十五规划目标。根据十二五规划目标，到十二五期末年生产总值将达亿元，人均生产总值达到美元左右。商业需求呈上升趋势目前全县工贸企业有千多家，规模以上企业近多家。其中有如上市公司联创光电台商投资电子产业社会各阶层人士所追捧而成为当今引领休闲方式时尚主流。本酒店康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。水疗产品预计会是今后酒店很主要收入增长点和带动酒店客房收入亮点。本项目设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区完美结合，馆内将餐饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时尚最高端水疗休闲会馆。产品和服务将引进深圳皇室假。

6、回报价值评估，并相应产生经济和社会效益价值回报符合论销售均价定位为元东酒集团项目分析报告第页共页产权式酒店投资回报组合策略年固定回报年回报期年分免费入住积分消费卡回报计算起点为合同签署之日，将首年回报从合同总价中扣除，降低总价年固定回报不含税如果业主需要缴税，则净回报只则方面走正当渠道，协调政府地税，降低或免交此税费另方面，建立个装修基金。客户签署买卖合同时，从房价中分离出金额作为业主对所购客房装修投入，在以后每年以速度从经营收入中摊销折旧，至第年，可以再签署份业主装修投入协议。消费卡购买酒店客户自动升级成为酒店金卡客户，在餐饮水疗和其他配套消费时，享受最高折扣和个性化服务。具体折扣范围由经营公司定出。前期推广时，不须详细说明折扣多少。关于免费入住天数分析业主自动获得年积分分，在要求安排更高等级房时，该分数。

7、级酒店正逐步失去市场地位，酒店市场开始形成两头大中间小格局。造价成本可控酒店功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格专业把控，布局设计合理，可以稀释和缓冲成本压力。经济效益明显优于经济型酒店目前吉安四星级酒店房价比经济型酒店平均房价高出约元，四星级酒店各功能板块餐饮娱乐等交叉互动效应，又能拉动消费和营业收入增长，促进物业增值。提升物业价值利于售楼工作开展项目定位为四星标准，有助于物业预期值上行，对购楼形成较大吸引力，起到助推作用。利用高地优势打造企业品牌恰当档次定位和迎合市场需求配套，极有利于开业后能迅速提升酒店认知度和品质，打造出方品牌。综上所述如要保持项目在本区域可持续发展，应充分考量到上述因素。在以下章节里我们将对定位思路进行详细分析论证。报告编写依据项目经营可行性分析报告编制委托合同吉安市城市。

8、统汇总表及说明第四章项目经营及预测分析客房营业收入餐饮营业收入康体娱乐收入其它收入前三年经营收入预测汇总表经营损益分析酒店三年损益预测表第五章售价定位及财务测算产权客房部分销售价格定位说明收益还原法销售价格定位产权式酒店投资回报组合策略第章项目简述项目概况本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区交通主出入口，由吉安绿地置业有限责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区配套项目。酒店楼高层，建筑面积平方米含楼三层用于水疗功能。项目计划拟于建成后按产权酒店形式出售，以实现资金快速回笼。初步定位建议初步定位建议总体拟定位为家集住宿餐饮休闲娱乐会议接待为体四星标准商务休闲型产权式酒店。酒店硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次酒店之，并在经营项目硬件品质和特点方面优于本地区同类酒店。其依据基于以下六点机遇吉安县乃至吉。

9、体规划国家计划委员会发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法国家计划委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版国家计划委员会发布投资项目可行性指南中华人民共和国建筑法住宅建筑设计规范民用建筑设计通则建筑物抗震设计规范吉安市历年统计年鉴本项目初步规划方案其它相关法律法规标准和规范其他相关依据资料及实地调查资料项目单位提供有关本项目基础资料技术资料等。第二章市场环境及项目定位分析市场环境概况及分析地理位置及自然资源优越吉安县地处江西省中部，位于长江三角洲珠江三角洲闽南经济区扇轴部位。物产资源丰富，现辖镇乡，人口万，总面积平方公里。境内形成了以井冈山机场京九铁路国道赣粤高速武吉高速赣江黄金水道为主轴立体交通网络。县城敦厚距吉安市中心城区和吉安海关吉安商检吉安火车站公里，距井冈山机场公里，距赣粤高速出入口公里，距赣。

10、华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会所抽样调查显示经济型商务酒店平均房价为元三星以下含三星平均房价为元元四星含准四星平均房价为元元，年平均开房率普遍达到以上，有甚至高目录目录第章项目简述项目概况初步定位建议报告编写依据第二章市场环境及项目定位分析市场环境概况及分析地理位置及自然资源优越经济发展势头强劲商业需求呈上升趋势吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况旅游市场概况居民消费力酒店餐饮娱乐服务业消费现状吉安部分酒店宾馆经营基本情况吉安酒店业现状及特点分析本章小结第三章项目总体功能定位布局调整方案客房功能布局客房层功能汇总表客房层功能布局图餐饮功能布局餐饮功能汇总表餐饮功能布局图休闲娱乐布局休闲功能汇总表休闲功能布局图其它功能板块其他功能汇总表大堂功能布局图总体功能。

11、安市目前高星级酒店少，与吉安经济格局不对称，无法满足今后本区经济发展以及旅游会议接待需求，高端酒店有很大发展空间，此机遇不可错失。市场发展趋势目前全国乃至各地区酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现星级越高效益越好特点，不但新建酒店规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要必然配置硬件和功能普遍滞后，又因缺乏配套较为完善高星级酒店，导致大型会展活动难以开展和推广，失去许多举办全省全国乃至国际大型商务会议能力。吉安经济和旅游业快速增长对酒店业需求逐步上升，給酒店业很大提升空间。根据酒店行业标准，酒店平均开房率达到属于良性经营状态，目前吉安酒店业入住率平均超过以上，且无明显淡旺季。经济型酒店占较大比例，入住率略高于高星级酒店，但房价收入低，因此总体而言，高星级酒店经济效益。

12、进行折算五国庆节等旅游黄金周不提供免费入住旺季每逢周末和其他节假日，每住晚扣分旺季非周末和节假日入住，每住晚扣分淡季每逢周末和其他节假日，每住晚扣分淡季非周末和节假日入住，每住晚扣分。项目简述项目概况收入万美元，增长。全年全市接待国内旅游者万人次，增长国内旅游收入亿元，增长。居民消费力资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月均元，购买力在全国属于中等水平。酒店餐饮娱乐服务业消费现状但通过我们市场调查发现，本地区实际消费实力与官方公布居民可支配收入极不对称，消费力之强劲直逼线城市。通过对当地华拓大酒店开元洲际大酒店宏泰国际酒店吉安宾馆锦洋宾馆君嘉商务酒店龙腾商务宾馆等家酒店宾馆湘君酒家食为天皇冠酒楼餐厅锦源酒家闽圳酒家鸿港海鲜酒楼等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空。

参考资料：

[1]（新增）凤凰城住宅小区项目可行性分析计划建议书（留底）（第30页，发表于2022-06-24）

[2]（新增）凤凰县“神秘湘西”主题公园项目可行性分析计划建议书（留底）（第15页，发表于2022-06-24）

[3]（新增）凤凰光学股份有限公司COB格式微型摄像模组产业化项目可行性分析计划建议书（留底）（第45页，发表于2022-06-24）

[4]（新增）凤凰路道路项目可行性分析计划建议书（留底）（第47页，发表于2022-06-24）

[5]（新增）凤冈绥阳场110kV输变电工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第164页，发表于2022-06-24）

[6]（新增）凤冈县实验幼儿园项目可行性分析计划建议书（留底）（第36页，发表于2022-06-24）

[7]（新增）凤冈县医院项目可行性分析计划建议书（留底）（第27页，发表于2022-06-24）

[8]（新增）凤冈县人民医院项目可行性分析计划建议书（留底）（第27页，发表于2022-06-24）

[9]（新增）凤冈县中药饮片GMP加工项目可行性分析计划建议书（留底）（第33页，发表于2022-06-24）

[10]（新增）凤临高香茶叶加工技术及产业化应用项目可行性分析计划建议书（留底）（第49页，发表于2022-06-24）

[11]（新增）凝结水回收改造项目可行性分析计划建议书（留底）（第18页，发表于2022-06-24）

[12]（新增）减粘裂化及氧化沥青项目可行性分析计划建议书（留底）（第67页，发表于2022-06-24）

[13]（新增）减灾救灾应急指挥体系项目可行性分析计划建议书（留底）（第20页，发表于2022-06-24）

[14]（新增）凌源市大河北乡小城镇基础设施项目可行性分析计划建议书（留底）（第63页，发表于2022-06-24）

[15]（新增）凌河带旅游度假区项目可行性分析计划建议书（留底）（第19页，发表于2022-06-24）

[16]（新增）凌凤五星级建设工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第143页，发表于2022-06-24）

[17]（新增）凉州生态园节水改造项目可行性分析计划建议书（留底）（第13页，发表于2022-06-24）

[18]（新增）凉州区农家乐旅游设施项目可行性分析计划建议书（留底）（第56页，发表于2022-06-24）

[19]（新增）凉山州泸沽湖风景区污水处理示范项目可行性分析计划建议书（留底）（第138页，发表于2022-06-24）

[20]（新增）凉山土蜂蜜产业化基地建设及精深加工项目可行性分析计划建议书（留底）（第42页，发表于2022-06-24）