宅元底商元加权平均边际贡献率确定加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税率盈亏临界点销售额确定元敏感性分析本案为经济适用房项目，北京市政府北京市建委对本项目最高限价为元平方米，开发商利润率被控制在了，售价成本都是相对确定因素。因而下面仅对底商出售部分售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素条件下，本项目底商部分预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为。当单价增长时，元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动变化幅度也为，。当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润敏感性分析说明列表法缺陷是不能连续地表示变量之间关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动百分比，纵轴代表利润额。直线与利润线夹角越小，表明直线相应因素对利润敏感程度越高。从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感因素为售价，对利润最不敏感为万万万万万万万销售量。从表格数据反映可以看出，即使在最不利条件下，项目仍能保持定营业额，说明项目具有较强抗风险能力。七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房供应量占到了市场总量，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成购房大军涌入，中低价位大众化住宅已逐步成为了市场主流产品。另外，自年开始础设施投资。由于重大工程投资规模和社会影响较大，同时市计委又确定了批储备开发项目，并正抓紧前期运作，因此，从长远看，投资后劲较足。第二，南城危旧房改造进程加快。资料显示，全市季度累计完成危旧房改造投资亿元，动迁居民户，拆除危房万平方米，占全年计划，当月拆除危房近万平方米。第三，资金到位情况乐观。往年资金流向偏重于房地产开发情况有所改变。季度，固定资产投资本年到位资金亿元，增长，资金到位率，好于上年同期水平房地产开发本年到位亿元，于上年持平，加上结余资金，可用资金达亿元，与完成投资有亿元顺差。资金到位良好保证了固定资产投资适度增长。市场供给分析从去年全年四个季度房地产投资量销售量来看，新开盘项目比往年同期明显减少，增幅表现出回落趋势。而从具体区位来看，南城房地产项目却异军突起，仅本案区域范围内，半年内就有处新开盘项目，而且总体价位偏低，其中还有政府政策支持经济适用房项目和住宅合作社项目。总来说，方面，在过去几年里，高档住宅开发量和投资量已经相当大，且高消费阶层住房需求日益饱和另方面，为中低收入家庭以及住房拆迁户提供低价位商品住宅和经济适用房发展又显得步履蹒跚。尤其在南城改造过程中，此类住房需求尤为明显。各方面因素均表明，面对未来北京城区规划发展，住房市场扩容和可持续发展，以及明年以中低收入家庭为主购房大军涌入，北京房地产市场将在年完成它在供需结构上次转型。即着重开发中低价位商品住宅和经济适用住房，改善住房供给与居民实际需求之间错位，盘活住房二三级市场，规范各项规章制度等。市场需求分析跟据对全市居民购房意向市场调查参阅附件居民购房意向调查表，我们发现现阶段北京居民购房意向主要集中在三环和四环沿线，建筑面积在平米之间，单价约在元，总价在万之间中挡住宅以及经济适用房。通过调研分析，我们可以得出南城住房市场需求几个特点南城拆迁改造动迁居民数目多，回迁需求强盛。南城地价相对低廉，中低价位商品住宅将成为市场主导产品。政府大力支持南城经济适用房项目开发建设，给予多项优惠，加之四环路开通和市政配套逐步到位，将吸引其他地区购房者前来购房。微观影响因素分析地段位置因素分析区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点区域范围东起成寿寺路西到刘家窑桥南侧横七条北起南三环南至南顺路沿线，详见附区域项目示意图第，四环主路年全线贯通，给南城经济发展，尤其是房地产业发展创造了个良好发展机遇。由于便捷环线交通同时串起了中关村高科技园区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与京城其他地区联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛客源。第二，由于受到传统观念影响，南城发展与京城其他区域相比略显落后。北京历史上就有东富西贵南贫北贱说法，宁要城北张床，不要城南套房例子也屡见不鲜。人们观念上束缚使得城南经济发展市政建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。基础设施与公共设施分析第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃工业用地。区域内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活购房者或者欲塑造成熟居住社区典范开发商来说，外部环为城市整体景观有机组成部分。控制价格，抢占市场本案西侧嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目开发运作构成了直接威胁，中低价位商品房市场定位策略在定程度上抢夺成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率本项目临界点销售量为住宅平米减去以实物偿还原土地方万平米后，实际临界销售量为平米底商平米减去以实物偿还原土地方万平米后，实际临界销售量为平米住宅与底商单位边际贡献单位边际贡献单价销售税率单位变动成本即住宅元底商元加权平均边际贡献率确定加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税率盈亏临界点销售额确定元敏感性分析本案为经济适用房项目，北京市政府北京市建委对本项目最高限价为元平方米，开发商利润率被控制在了，售价成本都是相对确定因素。因而下面仅对底商出售部分售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素条件下，本项目底商部分预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为。当单价增长时，元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动变化幅度也为，。当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润敏感性分析说明列表法缺陷是不能连续地表示变量之间关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动百分比，纵轴代表利润额。直线与利润线夹角越小，表明直线相应因素对利润敏感程度越高。从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感因素为售价，对利润最不敏感为万万万万万万万销售量。从表格数据反映可以看出，即使在最不利条件下，项目仍能保持定营业额，说明项目具有较强抗风险能力。七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房供应量占到了市场总量，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成购房大军涌入，中低价位大众化住宅已逐步成为了市场主流产品。另外，自年开始参照政府和行业相关条例规范文件通知内容和指导精神进行撰写。市场调研资料系工作中实地取得手资料，分析与评价亦仅代表本人立场与观点。财务分析部分以及规划设计部分是按照北京市目前同类项目技术水平及初步考察当地基础设施条件后与公司研发部门人员同商讨后确定。由于投资方案以及规划设计方案有待进步修改确定，工程实施条件和方法还有待完善，实际投资成本将根据设计修改做相应调整。运用盈亏平衡分析法和敏感性分析法，可以看到房地产项目成本售价销量三者之间关系，预测未来经济形势变化给项目带来影响，分析项目抗风险能力，从而为投资方案优劣分析与决策提供重要科学依据。但是由于盈亏平衡分析法仅仅是讨论成本销量等不确定性因素变化对投资项目盈利水平影响，却不能从分析中看出项目自身盈利大小。另外，本案盈亏平衡分析和敏感性分析均采用静态分析，没有考虑资金时间价值和项目整个寿命期现金流量变化，因此计算结果和分析结论是相对粗略。鉴于北京南城经济发展现状以及北京房地产市场变化，本项目应尽量缩短前期开发准备时间，并且加紧与政府及原土地方谈判工作，争取在四环通车地铁五号线动工南城拆迁改造力度加大经济适用房需求升温等系列利好市场时机之下，快速将项目投入市场，先期抢占市场份额，并且以极大价格优势和极富口碑开发品质提升二期项目知名度及美誉度，为后续开发工作打下良好基础。八附件致谢在本报高编撰过程中，参考了有关作者论著和研究成果，并且得到了北京嘉铭房地产开发有限责任公司王达明先生，华中科技大学土木学院苏公升教授以及校内其他专业老师和领导关心和帮助，在此表示诚挚谢意。来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘开发成本上依然存在降价空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。即我们所说四环贯通使北京区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大升值空间，但由于市场整体供需结构调整以及政府对南城住宅项目宏观调控，本案区域内房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间个水平。三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房价位分布来看，京城南部项目概况项目名称嘉铭园二期以下简称项目项目用地范围及四至项目位于北京市丰台区南三环方庄桥南米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中米宽方庄南路，南至规划中米宽石榴庄路。二期项目用地余亩公顷，总建面约