1、然生态环境及靠海优势，吸引了大批外地人士在龙王塘区域购房。项目本身用地位置优势本项目地块区域东南二面环山西侧面海，与月亮湾海滨浴场相望，拥有优良山景及海景资源。二机会分析大威海建设，龙王塘口区被纳入主城区在大威海两城三度假疗养，本项目拟建沿海度假别墅和住宅，这对于渴望在家门口享受海滨漫步度假氛围海外购房者极具诱惑力。本项目所在区域产价格相对威海市内及国内其他旅游休闲城越强。尤其是威海市海滨住宅用地日益稀缺，价格也非常高，而本项目价格优势明显，而且环境条件优越，因此不排除部分喜爱海滨住宅消费者处于长期居住或者投资或者度假需求，在本项目购买产品。旅游业经营者随着本项目区域旅游业发展，会给旅游业经营者带来无限商机。他们可能会考虑购买定数量别墅或公寓项目用于针对游客出租经营活动。由于出租性物业人员较杂，容易产生噪音污染，可能会影。

2、度，营造舒适实用居住空间。居住需求户型面积主要在平方米之间度假项目建筑面积在平方米左右养老需求户型主要在平方米之间投资需求户型面积主要在平方米之间。二户型与面积配比上述客户分析可以看出，本项目目标客户群较为广泛，而不同目标客户对住宅产品需求也不尽相同，就本项目而言，客户需求产品主要有以下几类，考虑到购买者居住度假与投资等各种用途，本项目以二居室作为主力户型，第期万具体户型配比及户型面积如下户型建筑面积占总建筑面积比例室二室三室四室八价格策略因本项目体量较大，计划分为期开发，开发期为年，所以在开发过程中价格应随工程进度适时调整。现威海市房产价格年上升率在左右，上升幅度在元上下浮动。在年四季度威海房交会上反映出价格，在市区内已无元住宅，近郊也已上升到元，由此可见本项目所处区域房价仍在威海低价房范围内。本项目从规划设计定位，无。

3、优势本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有定规模优势。海景山景浴场资源丰富本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区内居民威海市内游客以及外地旅游者。空气质量好，自然环境优美由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。旅游资源丰富本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来以旅游资源丰富著称，拥有八大景区个景点个文物保护单位以及个海滨度假区，如鸡冠山自然保护区龙王塘水上人间蛇岛黄渤海分界线樱桃园甲午战争遗址白玉山景区二三景区等，旅游资源非常丰富。龙王塘购房落户门槛低，对外地人有相当吸引力外地人在龙王塘口区购房，购房款达到万元，可以办理全家落户手续。宽松落户政策，加上龙王塘优美自。

4、他们可能会考虑购买定数量别墅或公寓项目用于针对游客出租经营活动。由于出租性物业人员较杂，容易产生噪音污染，可能会影响社区治安状况或清静氛围，在项目规划或销售时需重点把握。结论通过对本区域详细分析，本项目客户群定位以不断增长本地居民投资需求及外地移民各产业发展带来从业人员以及来龙王塘定居者为主要目标客户，以养老需求度假需求为辅助目标客户。随着威海和本区域经济发展加快，本地客户将会大量增加。七住宅项目面积配比客户需求面积分析通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势分析未来市场变化及竞争格局保证投资回报率等因素后，确定本项目目标客户消费需求趋向主要体现在四个方面居住需求度假需求养老需求投资需求。因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户，本项目各类户型设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比尺。

5、旅游度假区鸡冠山温泉。除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内月亮湾海滨浴场，海岸线长米，是威海市唯无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有米长海岸线正在规划之中。综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达万，高等院府已开学三所，在建二所。随着开发区大环境不断完善，本项目发展潜力巨大。三项目优势机会分析优势分析龙王塘口区具有厚重人文历史资源龙王塘历史悠久。年，清政府在此兴办北洋水师，建军港修炮台筑船坞扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。年中日甲午战争和年日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑页。形成了牧羊城遗址东鸡冠山景区中苏友谊塔胜利塔龙王塘苏军烈士陵园电岩炮台清代南子弹库日俄监狱旧址万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上露天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。具有规。

6、响社区治安状况或清静氛围，在项目规划或销售时需重点把握。结论通过对本区域详细分析，本项目客户群定位以不断增长本地居民投资需求及外地移民各产业发展带来从业人员以及来龙王塘定居者为主要目标客户，以养老需求度假需求为辅助目标客户。随着威海和本区域经济发展加快，本地客户将会大量增加。七住宅项目面积配比客户需求面积分析通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势分析未来市场变化及竞争格局保证投资回报率等因素后，确定本项目目标客户消费需求趋向主要体现在四个方面居住需求度假需求养老需求投资需求。因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户，本项目各类户型设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比尺度，营造舒适实用居住空间。居住需求户型面积主要在平方米之间度假项目建筑面积在平方米左右养老需求户型主要在平方米之间。

7、论从小区环境房屋品质公共配套各方面是个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈指。鉴于上述各种情况分析，本项目价格策略应遵循低开高走原则，第期开发宜为低价位，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不断调整提高价格。开发周期及开发类别开发期销售均价元开发类别第期多层小高层第二期多层小高层第三期高层第三章开发计划年度本区内项目开发概况在本区内年度共开发了两个小区，其中海景家园三期约万，华美园万，其余在产业园尚有零星楼盘大约在万左右开工，海景家园三期销售面积约占开发面积，华美园约占，总计销售面积为万左右，销售额约为亿元。二年度开发计划根据本项目开发量和本区域年内开发销售量情况定制了五年开发控制性计划。五年计划考虑了市场容量并大，呈长方形形状，具有定深度和宽度，比较利于进行建筑物布置。本项目靠近海边，毗邻月亮湾海。

8、成本测算单位成本元总成本万元项目单位成本总成本备注地价二前期用费测量勘探费按建筑面积计算规划设计费报批报建费工地临时水电咨询评估费监理费其它三配套及基础设施费政府收费道路景观四建安工程费土方及护坡工程降水等桩基工程土建工程包括外墙砖或涂料入户门地下管网窗给排水电器照明消防自动报警煤气安装供暖智能化电梯水泵发电机高低压配电柜人防工程不可预见费五开发间接费财务费用万平均占用年销售费用按销售收入费管理费用六税金营业税及附加万所得税等预交万合计利润测算按实际销售面积测算项目单位金额总金额备注销售收入按销售率计算住宅销售收入万元商业销售收入元二销售成本三净利润四销售利润率五投资净回报率上述成本及售价预算，在全部出售后，可获税后利润万元。盈利能力分析财务现金流量表见附表第六章结论通过以上各项分析，本项目是个资产优良资本回收周期短项目。

9、浴场，拥有良好海景和浴场资源，同时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。二周边环境本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园期二期华美园威海交通大学信息学院已投入使用，含教学楼学生公寓和住宅杨家村动迁住宅楼和龙王塘经济开发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学在建交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期在建。本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼，该学院计划招生人数人，目前已有名学生在读。交通大学隔山后侧还有吉林大学及辽宁对外经贸职业学院。项目东北侧主要为山丘，山林茂盛具有定高差起伏地理特点，使本项目拥有良好山丘自然景观资源。海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯所中小学。通过海辉街向东可通往铁山镇中心。沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧，这里有。

10、格策略应遵循低开高走原则，第期开发宜为低价位，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不断调整提高价格。开发周期及开发类别开发期销售均价元开发类别第期多层小高层第二期多层小高层第三期高层第三章开发计划年度本区内项目开发概况在本区内年度共开发了两个小区，其中海景家园三期约万，华美园万，其余在产业园尚有零星楼盘大约在万左右开工，海景家园三期销售面积约占开发面积，华美园约占，总计销售面积为万左右，销售额约为亿元。二年度开发计划根据本项目开发量和本区域年内开发销售量情况定制了五年开发控制性计划。五年计划考虑了市场容量并效应，但考虑到项目刚刚上市，为形成热销局面，故均价定位元。预计销售计划和资金回笼情况通过以上对周边市场分析和把握，保守预计第期销售和资金回笼计划如下月份销售面积住宅销售额万元回款额万元合计三投资估算分析开。

11、自身连续滚动开发难度低风险低回报高启动资金相对较少利益潜力巨大优秀项目。在威海房地产市场蓬勃发展情况下，本项目定会创造良好销售业绩，及时回收资金。序号项目合计现金流入销售收入其它收入现金流出成本投资营业税及附加税前利润额项目税前利润率其公认东北地区最具活力最适宜居住对外开放程度最高以及自然环境优美空气清新气候宜人等特点，必将吸引更多外地人士前来威海及龙王塘工作生活，对住宅项目将形成巨大需求，本项目用地优越地理位置及稀缺性必将获得巨大增值空间。邻近规划羊头洼港区和建设中烟大轮渡本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建威海市大港区之羊头洼港区，该港区建成后，龙王塘开发区内各大产业园区将得到快速发展，会有越来越多公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部工作人员对住宅商业项目会形成定购买需求。烟大火车渡轮目前正在加紧建设之中，该项目建。

12、资需求户型面积主要在平方米之间。二户型与面积配比上述客户分析可以看出，本项目目标客户群较为广泛，而不同目标客户对住宅产品需求也不尽相同，就本项目而言，客户需求产品主要有以下几类，考虑到购买者居住度假与投资等各种用途，本项目以二居室作为主力户型，第期万具体户型配比及户型面积如下户型建筑面积占总建筑面积比例室二室三室四室八价格策略因本项目体量较大，计划分为期开发，开发期为年，所以在开发过程中价格应随工程进度适时调整。现威海市房产价格年上升率在左右，上升幅度在元上下浮动。在年四季度威海房交会上反映出价格，在市区内已无元住宅，近郊也已上升到元，由此可见本项目所处区域房价仍在威海低价房范围内。本项目从规划设计定位，无论从小区环境房屋品质公共配套各方面是个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈指。鉴于上述各种情况分析，本项目价。

参考资料：

[1]（新增）欧洲温泉会馆项目可行性分析计划建议书（留底）（第112页，发表于2022-06-24）

[2]（新增）欧亚达集团汉川家居产业园项目可行性分析计划建议书（留底）（第60页，发表于2022-06-24）

[3]（新增）欧亚国际物流中心项目可行性分析计划建议书（留底）（第30页，发表于2022-06-24）

[4]（新增）欢乐谷项目可行性分析计划建议书（留底）（第16页，发表于2022-06-24）

[5]（新增）欢乐谷农家乐休闲渡假中心项目可行性分析计划建议书（留底）（第24页，发表于2022-06-24）

[6]（新增）橡胶轨枕垫片项目可行性分析计划建议书（留底）（第10页，发表于2022-06-24）

[7]（新增）橡胶有限公司轮胎生产线余热利用节能技术改造工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第103页，发表于2022-06-24）

[8]（新增）橡胶密封件项目可行性分析计划建议书（留底）（第102页，发表于2022-06-24）

[9]（新增）橡胶坝项目可行性分析计划建议书（留底）（第62页，发表于2022-06-24）

[10]（新增）橡胶固封复合绝缘环网开关柜产业化项目可行性分析计划建议书（留底）（第46页，发表于2022-06-24）

[11]（新增）橡胶制品公司轮胎翻新项目可行性分析计划建议书（留底）（第66页，发表于2022-06-24）

[12]（新增）橡胶再生项目可行性分析计划建议书（留底）（第92页，发表于2022-06-24）

[13]（新增）橡胶公司清洁生产和环境治理工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第117页，发表于2022-06-24）

[14]（新增）橡胶公司橡胶再生项目可行性分析计划建议书（留底）（第115页，发表于2022-06-24）

[15]（新增）橡胶公司万吨再生胶项目可行性分析计划建议书（留底）（第64页，发表于2022-06-24）

[16]（新增）橙香源温泉度假村综合开发项目可行性分析计划建议书（留底）（第91页，发表于2022-06-24）

[17]（新增）樱花阳光商务休闲会所项目可行性分析计划建议书（留底）（第23页，发表于2022-06-24）

[18]（新增）樱桃种植基地工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第51页，发表于2022-06-24）

[19]（新增）樱桃汁饮料项目可行性分析计划建议书（留底）（第29页，发表于2022-06-24）

[20]（新增）樱桃园居住小区项目可行性分析计划建议书（留底）（第79页，发表于2022-06-24）