1、市场调研及定位，本项目写字楼部分平均售价定为,元，共计,万元。营销推广费以销售收入计算，计,万元，销售税费以销售收入计算，计,万元。销售净收入为,万元。三营业收入估算营业收入主要指商场部分及地下停车位出租收入。财务预算期从项目建成投入使用开始，按年计算。商场部分出租收入根据前期市场调查，确定本项目商场出租价格。地下层,平方米，以元天计算地上层,平方米，以元天计算地上二层,平方米，以元天计算。考虑王府井商业街独特商业地位，租金每三年上涨，出租率按计算。停车位出租收入根据规划指标，地下共有停车位个，相对较少。因此出租压力不大，主要为写字楼租户提供。按现在市场价格在租赁经营期内第年以元位月计算，从第二年起每年上涨，出租率为。营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税城市建设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合。

2、期内第年以元位月计算，从第二年起每年上涨，出租率为。营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税城市建设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合计税率为。在财务预算期内，项目每年有超过,万元租金收入，十五年内共计租金收入,万元，项目租金收益较为可观详见附表。四营业成本估算营业成本主要包括经营费用房产税固定资产折旧。经营费用经营费用主要指物业租赁经营期内发生各项费用，主要有人员工资维护修理费办公费营销推广费等，按租金收入计算。房产税按国家规定，出租房屋须以房租收入缴纳房产税。固定资产折旧本测算采用直线折旧法，参数选取参照有关规定，建筑物折旧年限为年，残值率为，年折旧率为。在财务预算期内，营业成本共计,万元详见附表。五预算期内损益状况本项目拟定于第三年开始经营，财务预算期累计年。整个预算期内企业无亏损，累计税前利。

3、售率在以上。而华通大厦二期销售率接近。比较而言，东城区及朝阳区卖盘主要有浙江省政府购买了浙江大厦万平方米，中国丝绸购买了汇置通大厦万平方米写字楼面积。表年北京甲级写字楼供应状况企业除联想等少数企业，从公司长远利益来看，该项目具有很好投资价值。此外，从商场和写字楼租金对比情况来看，写字楼租金为美元月，商场地上第三层租金水平参考王府世纪定价，第三层租金和地下层租金相同，则如果地上第三层也作商场，租金水平为美元月。可见，如果地上第三层也作商场，项目每年将增加近万元租金收入。因此，在规划条件许可情况下，建议将商场面积扩大，地上三层地下层全部作商场。七租售方案财务分析租售方案初步设想写字楼对外销售，商场及地下停车位不对外发售，采取租赁方式经营，以每年租金收益作为公司长期经营收入来源。二销售收入估算销售收入来源于写字楼部分，根据前期。

4、步设想写字楼对外销售，商场及地下停车位不对外发售，采取租赁方式经营，以每年租金收益作为公司长期经营收入来源。二销售收入估算销售收入来源于写字楼部分，根据前期市场调研及定位，本项目写字楼部分平均售价定为,元，共计,万元。营销推广费以销售收入计算，计,万元，销售税费以销售收入计算，计,万元。销售净收入为,万元。三营业收入估算营业收入主要指商场部分及地下停车位出租收入。财务预算期从项目建成投入使用开始，按年计算。商场部分出租收入根据前期市场调查，确定本项目商场出租价格。地下层,平方米，以元天计算地上层,平方米，以元天计算地上二层,平方米，以元天计算。考虑王府井商业街独特商业地位，租金每三年上涨，出租率按计算。停车位出租收入根据规划指标，地下共有停车位个，相对较少。因此出租压力不大，主要为写字楼租户提供。按现在市场价格在租赁经营。

5、济放缓和•事件对中国负面影响开始显现，尤其是高科技企业长期萎靡不振，对北京写字楼市场影响巨大，在片入世利好欢呼声中，北京写字楼市场却进入价跌量缩，旺季不旺调整阶段，与年上半年相比，平均租金下降了。综合来看，年北京甲级写字楼全年供应量达到万平方米详见表，销售租赁量在万平方米。截止年月北京甲级写字楼市场平均售价,元平方米，与年相比上涨平均租金美元平方米月，与年相比上涨。从市场来分析呈现以下特点大量成交成为市场主流年初中国移动和中国电信整栋购买了金融街区万平方米写字楼，年成立中国最大证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段万平方米写字楼面积详见表，以上大单成交直接影响了市场供给，在种程度上导致西部市场供不应求紧张局面。另外，位于中关村科技会展中心二期写字楼也售出。国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们计算机服务部门，销。

6、计税率为。在财务预算期内，项目每年有超过,万元租金收入，十五年内共计租金收入,万元，项目租金收益较为可观详见附表。四营业成本估算营业成本主要包括经营费用房产税固定资产折旧。经营费用经营费用主要指物业租赁经营期内发生各项费用，主要有人员工资维护修理费办公费营销推广费等，按租金收入计算。房产税按国家规定，出租房屋须以房租收入缴纳房产税。固定资产折旧本测算采用直线折旧法，参数选取参照有关规定，建筑物折旧年限为年，残值率为，年折旧率为。在财务预算期内，营业成本共计,万元详见附表。五预算期内损益状况本项目拟定于第三年开始经营，财务预算期累计年。整个预算期内企业无亏损，累计税前利润达,万元。自盈利年度起缴纳所得税，税率为，预算期内累计上缴所得税,万元。扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达,万元。详见附表。六现金流量及动态指。

7、润达,万元。自盈利年度起缴纳所得税，税率为，预算期内累计上缴所得税,万元。扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达,万元。详见附表。六现金流量及动态指标分析从现金流量表来看详见附表，在计算期内，项目累计现金流量为,万元，项目累计净现值为,万元，内部收益率为。投资回收周期为年撑北京写字楼市场生力军。尤其是互联网公司蓬勃发展，吸纳了大量北京写字楼，为年北京写字楼市场回升做出了较大贡献。随着前几年空置面积进步消化，北京写字楼市场从年开始渐渐向春天走来。很具代表性项目如远洋大厦国企大厦航华科贸等，都出现了少有出售好出租好景象。北京写字楼市场从年大干快上，到年步入低谷，紧接着年又承申奥成功和入世利好东风，以及北京金融街中关村三大商务区地位确定，使得北京写字楼市场又迎来了新轮上升期。正是看好目前北京写字楼市场良好发展前景，众多。

8、写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。从需求结构项目基本情况号地块位于驰名中外历史文化名街王府井大街商业区中心，与改造后王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要休闲场所。项目西临规划中地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。本项目地段灯市口站就有等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。本项目地块上现有建筑主要为旧式四合院住宅。面临王府井大街上有些临街铺面，它们是体育用品商店王府快餐品客多中国农业银行情订奇缘婚纱摄影柯达快速冲印运动之足星巴克咖啡等。号项目所在地王府井大街是条具有悠久历史文化名街，改造后大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地人流汇聚于此，川流不息。号地块附近主要商业。

9、开发商开始大规模向写字楼市场发展，包括有实力外地房地产企业，如金地集团万达集团。二年北京甲级写字楼市场回顾如果说房地产是经济晴雨表，那么写字楼就是房地产晴雨表。对于年北京写字楼市场来说，无疑是里程碑式年中关村西区修改方案确定规划方案出台金融街中心区规划公布中国移动和中国电信进驻金融街和东移微软出村东迁等等。北京申奥成功会议在上海圆满举行中国加入世贸组织等重大事件使得世界关注中国，全球都在为中国经济良好表现而喝彩。据国家统计局颁布资料显示，年我国第季度增长率为，上半年为，前三个季度为，全年预测为。在上述利好刺激下，年以来，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是在上半年再次呈现出供不应求态势，无论租价售价都出现了较大涨幅，如远洋大厦最高售价达到,美金平方米，租价达到美金月平方米，与年相比整整翻了番。但进入年下半年，美国欧盟日本经。

10、部分采用整体出租，统经营方式较为合适。讯中心腾达大厦国兴大厦太平洋大厦清华同方科技广场朝阳区中国国际科技会展中心瑞城中心中国人寿大厦数码新亚大厦凯特达利名人广场远大中心西城区太运大厦北京国际金融中心富凯大厦皇冠大厦东城区东方广场总计表年上半年甲级写字楼大单成交精选项目名称购买方购买写字楼面积平方米凯旋大厦国家粮食储备局,国际金融中心政府机构,国际企业大厦中国银河证券,金融街区中国移动中国电信,浙江大厦浙江省政府,汇置通大厦中国丝绸,信通大厦内蒙古机构,皇冠大厦政府机构,西区租售量超过东区西区市场西城区海淀区销售租赁量占北京市场以上，从而以绝对优势超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为。

11、建筑有北京市百货大楼新东安市场世都百货东方广场王府井女子百货丹耀商场喜乐迪视听歌唱广场利生体育用品大厦等。项目周边五星级酒店环伺，包括王府井大饭店天伦王朝饭店北京饭店和平宾馆北京国际艺苑皇冠饭店等政府机关及金融机构密集本项目临近故宫名胜，游人如鲫交通网络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金风水宝地。号地块占地,平方米，其中建设用地,平方米，原用地已有规划设计方案，且已审定通过。规划建筑面积为地上九层约,平方米，地下四层约,平方米，地下车库可停车辆。初步确定为商业和写字楼物业，地下层地上二层为商场地上三至九层为写字楼。王府井大街市政改造工程已顺利完工，各种管线已铺设完毕，周边市政条件良好。二北京市写字楼市场调研北京写字楼市场发展历程回顾北京写字楼市场从年开始有了较快发展，由于改革开放不断深入，市场经济开始步入轨道，外商。

12、标分析从现金流量表来看详见附表，在计算期内，项目累计现金流量为,万元，项目累计净现值为,万元，内部收益率为。投资回收周期为年。同时我司提出下述相关建议在进行项目整体规划时，结合地块整体规划，在建筑风格上保持致，以增强项目整体气势，弥补项目规模小弱势在规划条件许可情况下，考虑将地上三层地下层作商场，以增加项目租金收益，缩短投资回收期写字楼部分按照甲级写字楼标准设计。通讯自动化和办公自动化是实现高标准智能办公空间必要保障，故本项目可考虑采用通讯光缆入户综合业务数据网等配套设施，同时可建局域网，预留电话线插口和信息点，并聘请专业物业管理公司提供优质物业管理在市场推广过程中，写字楼部分可采用租售结合或以租代售形式进行，尽可能提高销售业绩，以期将短期收益和长期收益结合起来，保证资金回收合理性根据目前王府井片区商场经营模式来看，商场。

参考资料：

[1]（新增）王家窝铺村优质肉鸡规模养殖示范小区项目可行性分析计划建议书（留底）（第9页，发表于2022-06-24）

[2]（新增）王家湾物流中心二期工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第46页，发表于2022-06-24）

[3]（新增）王子山健康生态文化旅游带项目可行性分析计划建议书（留底）（第18页，发表于2022-06-24）

[4]（新增）王坡乡寺家庄河道治理工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第19页，发表于2022-06-24）

[5]（新增）王团河道整治工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第45页，发表于2022-06-24）

[6]（新增）王仙岭旅游度假区开发建设工程一期项目可行性分析计划建议书（留底）（第76页，发表于2022-06-24）

[7]（新增）玉龙物流配送中心建设工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第46页，发表于2022-06-24）

[8]（新增）玉门市陇中苜蓿良种繁育基地项目可行性分析计划建议书（留底）（第54页，发表于2022-06-24）

[9]（新增）玉门市政府搬迁项目可行性分析计划建议书（留底）（第117页，发表于2022-06-24）

[10]（新增）玉米高产创建项目可行性分析计划建议书（留底）（第17页，发表于2022-06-24）

[11]（新增）玉米饮料项目可行性分析计划建议书（留底）（第14页，发表于2022-06-24）

[12]（新增）玉米芯颗粒粉生产加工项目可行性分析计划建议书（留底）（第33页，发表于2022-06-24）

[13]（新增）玉米良种育繁推一体化科技推广示范项目可行性分析计划建议书（留底）（第104页，发表于2022-06-24）

[14]（新增）玉米良种繁育基地项目可行性分析计划建议书（留底）（第40页，发表于2022-06-24）

[15]（新增）玉米良种繁育及加工基地项目可行性分析计划建议书（留底）（第59页，发表于2022-06-24）

[16]（新增）玉米胚芽加工项目可行性分析计划建议书（留底）（第73页，发表于2022-06-24）

[17]（新增）玉米纤维项目可行性分析计划建议书（留底）（第17页，发表于2022-06-24）

[18]（新增）玉米粮田示范基地改建项目可行性分析计划建议书（留底）（第53页，发表于2022-06-24）

[19]（新增）玉米秸秆综合加工循环利用项目可行性分析计划建议书（留底）（第37页，发表于2022-06-24）

[20]（新增）玉米秸秆、玉米芯深加工项目可行性分析计划建议书（留底）（第9页，发表于2022-06-24）