1、普通集市更低农产品购销场所。商业中心五星级农贸市场项目愿为市农贸市场改造领域探索产生积极推动作用，为建设富庶文明美丽出份力。这也是集团秉承天地之心生民之爱企业发展理念所做件利在当代功在千秋造福于民大好事二公司简前言近段时间以来，国际国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有压力。如欧洲主权债务危机持续蔓延，中国出口贸易萎缩，出口加工企业纷纷裁员倒闭，失业人口增加，社会不稳定因素增加国内持续高企，通胀压力增大。其中与老百姓日常生活息息相关农产品价格轮番领涨从豆你玩蒜你狠姜你军臵合理统美观﹡通风条件良好，室内光线明亮通道宽敞﹡建立信息公开交易追溯联网监测三大系统。具体建设标准详见附件三。六项目招商运营策略集团将成立专业经营管理公司负责该项目招商运营管理，并将对星级农贸市场项目进行规模化连锁化品牌化推广，力争在年时间里覆盖。

2、营状况，另方面还可以增强消费者归属感。﹡建立食品安全追溯系统，消费者凭购物小票就可追溯到销售商和产地，最大限度保障消费者权益。﹡建立农产品农药残留检测实验室，每日抽检，并即时公布检测结果。﹡建立公平计量器具，监督商户经营行为。﹡建立诚信保证基金，对消费者举报投诉先行赔付。管理方案市场管理队伍落后，管理不规范，是现在农贸市场脏乱差湿是主要原因。俗话说三分硬件，七分管理，大部分市场硬件虽然改善了，但管理仍未跟上，乱扔垃圾，乱摆卖，乱停放现象仍未根本改善。在农贸市场硬件设施提升同时，应切实加强对农贸市场规范化建设，提升管理队伍管理水平和素质，及经营人员培训与教育，用制度巩固农贸市场升级成果，促进农贸市场管理规范，对于提高农贸市场管理水平具有十分重要意义。农贸市场管理制度详见附件四。七项目经济效益分析项目周边主要商业设施租金情况如下表略收入。

3、合市场如华鑫购物农贸市场如辛寨子综合市场早夜市如大辛集市批发市场如大商机场前批发市场原因服装鞋帽购物地原因品种齐全质量有保障购物环境好价格便宜有购物班车交通方便离家近市中心大型商场小区附近商场批发市场其他品种齐全质量有保障购物环境好价格便宜有购物班车交通方便离家近体，它存在是不可替代。故此，农贸市场应定位为具有定公益性非垄断竞争性商业设施。将农贸市场升级换代定位于比超市低点，比原来集市要高点，可以概括为超市环境，集市价格。商业中心五星级农贸市场项目就是按照这种模式借鉴其他先进城市做法由开发建设市首家星级农贸市场项目。无论是在项目定位规划硬件投入还是后续招商运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都围绕着打造东北流农贸市场，创农贸市场样板市场这目标展开。通过各级政府扶持和帮助，将农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格。

4、味品山西陈醋等粮油天狗日清等市场内设立定面积自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。方面能够安臵马路市场中农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场另方面，可以引进地产蔬菜生产企业如水培菜芽苗菜及农业合作组织种菜大户，实现点对点产销对接，省去中间环节，以达到比普通集市更低菜价。加强宣传推广，让经营业户和消费者都能真正领会星级农贸市场超市环境，集市价格这市场定位。招商过程中，保证市场内经营品种品类齐全，没有漏项。品牌商户有经营经验商户优先。三运营管理策略运营策略﹡每日推出四种特价菜。农贸市场目标消费者对价格极其敏感，因此这将是非常能聚拢人气促销手段。﹡市场提供统计量收费系统，由市场统发放储值消费卡，业户刷卡收费。这样，方面能方面买卖双方，省去了现金交易找零方面麻烦，方面便于市场管理者了解市场行情和商户经。

5、不变情况下，本项目盈亏平衡点收入万,元年如果正常年份摊位租金价格为元天，按建筑面积折算后为天，则盈亏平衡点出租率为，出租率每上升，项目利润率变化情况具体如下出租率利润率如果出租率达到，则盈亏平衡点租金为元天，租金每上升，项目利润率变化情况具体如下租金元天利润率﹡如果正常年份租金价格能达到元天出租率达到，则盈亏平衡点经营管理成本，元年，即万元年，经营管理成本每下降，项目利润率变化情况具体如下经营管理成本万以上居民购物消费调查家庭消费支出主要项目居民购买日常生鲜食品时所选购物地食品及日用品服装服饰学习进修休闲娱乐其他大型超市如沃尔玛小型综合市场如华鑫购物农贸市场如辛寨子综合市场早夜市如大辛集市批发市场如大商机场前批发市场原因居民购买日常生活用品时所选购物地品种齐全质量有保障购物环境好价格便宜有购物班车交通方便离家近大型超市如沃尔玛小型综。

6、市内各区。管理团队组织架构总经理招商部费用。落实和完善绿色通道，依法查处违规收费行为。早在年，在杭州市委市政府就出台了系列促进农贸市场改造提升扶持政策和重大举措，成立了由工商局牵头，各委办局参加专项工作小组。杭州市财政安排,万元专项资金，对实施改造各类农贸市场统进行财政补贴，以促进农贸市场投资管理者对经营业户减免租金摊位费管理费等费用，进而降低农产品销售价格。杭州市已经在全国设立了样板，形成了标准化设计验收评定体系，实现了地不湿无异味菜安全价公道计量准价公示可追溯联成网。取得了经营者消费者政府各方多赢满意效果。年起，浙江省开始推广杭州经验，计划对全省,余家农贸市场进行软硬件提升改造，并将在年实现全省覆盖。年月日，浙江省政府与各市政府签订了年度农贸市场改造提升工作责任状，首期全省共确定家农贸市场，预计投资总额亿。可见，建设改造现代化标。

7、估算本项目拟全部采用租赁方式，规划建筑面积其中摊位总面积约，提供摊位营业道具租金高，不提供营业道具租金低。租金收入表如下元天平年总收入,万元成本估算﹡建设成本,元平﹡装修成本元平﹡设备成本元平总计,元平第年第年第年第年财务经济评价测算说明﹡假设收益率为﹡经营成本包括水费电费等费用万年﹡管理成本万年﹡资金成本按贷款计,元平﹡每五年重新装修次，装修成本为元平﹡商业项目计算周期按年﹡税费未考虑财务盈利能力分析﹡静态指标总投资利润率,其中总成本,万万,万元投资回收期经测算，静态投资回收期约为年﹡动态指标财务净现值经测算说明本项目财务内部收益率低于动态投资回收期已超过年，远远大于商业项目年土地使用年限结论与建议该项目财务盈利能力较差，无抗风险能力，故在财务上是不可行。鉴于农贸市场属于公益性项目，不同于般商业项目对利润要求，因此本项目对收益要求。

8、在层。层拟规划约个摊位，可吸纳就业约人。项目建设标准﹡市场内设立蔬菜农药检测室宣传栏服务台复秤台﹡采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配臵市场动态实时监控设备﹡市场下水排污按规定接入城市污水管网﹡地面采用防水防滑材料铺设﹡屠宰水产经营区域实行防水防溅设计﹡市场门面外观整洁，摊位设臵合理统美观﹡通风条件良好，室内光线明亮通道宽敞﹡建立信息公开交易追溯联网监测三大系统。具体建设标准详见附件三。六项目招商运营策略集团将成立专业经营管理公司负责该项目招商运营管理，并将对星级农贸市场项目进行规模化连锁化品牌化推广，力争在年时间里覆盖市内各区。管理团队组织架构总经理招商部经理综合管理部经理企划部经理物业管理部经理工程管理部经理行政人事专员活动推广美工平面设计招商专员商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专员车场管理员保洁员秩序。

9、动态投资回收期年以内，内部收益率设定为，略高于银行年期存款利率即可，这样投资才是有价值。建议本项目应最大限度争取政府财政支持，当首年得到,万元财政补贴并每年得到万元财政补贴，补贴至第年时﹡静态投资回收期为年﹡动态指标财务净现值经测算，﹥,说明本项目财务内部收益率高于动态投资回收期为年﹤项目年土地使用年限不确定性分析在得到如上财政补贴情况下由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展，内外部环境变化，使得本项目经济效益分析产生了些不确定性。主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营管理成本不变情上财政补贴情况下由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展，内外部环境变化，使得本项目经济效益分析产生了些不确定性。主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营管理成本。

10、相关规费。市信息产业局对市场食品安全追溯系统安全监控系统及信息化建设提供补贴，补贴标准为系统建设成本。市质量技术监督局对市场中质量安全检测点和无公害蔬菜检测中心建设提供补贴，补贴标准为实验室建设成本。由市农委提供资源，协助农贸市场与农户签订购销协议，并农户承诺为农贸市场供应符合各项食品安全质量标准农产品。附件问卷调查报告节选问卷区域分布本次调查有效问卷共计份问卷分布序号地区份数北区南区受众基本信息性别分布年龄分布男女岁岁岁岁岁岁岁以上婚姻状况职业分布学历分布未婚已婚无子女已婚有子女公务员事业单位人员私营业主公司职员自由职业退休其他高中及以下大专本科硕士及以上家庭人口概况家庭年收入人人人人人以上万及以下万万万万万万万工程总投资约,万元。规划概况本项目层为农副产品及制成品粮油饮品，地下层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设。

11、维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛雪龙皓月科尔沁草原牛肉悦牛等海参小芹棒棰岛獐子岛三山岛新玉麟秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛雪龙皓月科尔沁草原牛肉悦牛等海参小芹棒棰岛獐子岛三山岛新玉麟三山浦等干果嗑客好想你枣新疆大枣恰恰瓜子等水果三十里堡苹果旅顺大樱桃庄河草莓等干调棒棰。

12、准化规模化农贸市场可以解决鲜活农产品卖难买贵问题，解决食品安全问题，解决就业问题解决三农问题，是利国利民大好事。经浙江省多年实践证明，有了政府扶持可以大大降低市场运行成本，拉低菜价，菜农市民都可以享受到实惠。借鉴浙江省经验，政府有关部门可以提供政策支持有以下几个方面市财政应设立星级农贸市场建设专项扶持资金，对符合规划布局和验收标准农贸市场，市财政次性补贴总建设成本，所在区政府补贴，市场举办者承担。对于星级农贸市场减免农超对接户租金损失，市财政每年补贴万，持续补贴年。对于新规划定点使用国有建设用地建设农贸市场项目，可按非盈利性城市基础设施用地以划拨方式供地，减免土地出让金和城市基础设施配套费，建筑面积可不计入容积率。属符合城市规划要求达到星级农贸市场建设标准农贸市场建设项目，规划国土服务委工商等相关部门将开设报建绿色通道，优先审批并减。

参考资料：

[1]（OK）2亿吨甲缩醛项目可研分析报告（整理版）（第13页，发表于2023-09-14）

[2]（OK）2亿吨涤纶短纤维柔性生产项目可研分析报告（整理版）（第48页，发表于2023-09-14）

[3]（OK）2亿只集装箱封生产线技术改造项目可研分析报告（整理版）（第61页，发表于2023-09-14）

[4]（OK）2亿只小包装食用油聚酯油瓶项目可研分析报告（整理版）（第164页，发表于2023-09-14）

[5]（OK）2亿包方便面生产项目可研分析报告（整理版）（第10页，发表于2023-09-14）

[6]（OK）2万锭棉纺升级改造项目可研分析报告（整理版）（第47页，发表于2023-09-14）

[7]（OK）2万辆超微型电动车项目可研分析报告（整理版）（第37页，发表于2023-09-14）

[8]（OK）2万立方米粉煤灰加气混凝土厂项目可研分析报告（整理版）（第11页，发表于2023-09-14）

[9]（OK）2万立方米环保型重组竹材资源综合利用项目可研分析报告（整理版）（第49页，发表于2023-09-14）

[10]（OK）2万立方米木材深加工项目可研分析报告（整理版）（第35页，发表于2023-09-14）

[11]（OK）2万立方米挤塑式聚苯乙烯泡沫板（XPS保温板）生产项目可研分析报告（整理版）（第15页，发表于2023-09-14）

[12]（OK）2万立方米MS木塑新材料项目可研分析报告（整理版）（第12页，发表于2023-09-14）

[13]（OK）2万平方米钢结构厂房生产线项目可研分析报告（整理版）（第42页，发表于2023-09-14）

[14]（OK）2万套轧钢导卫装置基建项目可研分析报告（整理版）（第82页，发表于2023-09-14）

[15]（OK）2万套联合制造茶叶机械项目可研分析报告（整理版）（第53页，发表于2023-09-14）

[16]（OK）2万套洁具生产项目可研分析报告（整理版）（第54页，发表于2023-09-14）

[17]（OK）2万套整体家具项目可研分析报告（整理版）（第9页，发表于2023-09-14）

[18]（OK）2万套家具项目可研分析报告（整理版）（第39页，发表于2023-09-14）

[19]（OK）2万头生猪项目可研分析报告（整理版）（第52页，发表于2023-09-14）

[20]（OK）2万头生猪良种繁育基地改扩建项目可研分析报告（整理版）（第27页，发表于2023-09-14）