1、集旅游休闲娱乐餐饮为体大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。五结论项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项目地块内无影响地块顺利开发因素存在，已具备良好开发条件。第二部分区域工业园市场分素。宗地现状见图所示地面现有建筑物情况地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。地下情况据初步勘察，地下没有影响项目开发不利因素。二承诺交地状况项目用地按七通平标准出让。三承诺交地时间出让合同签订后半年内，具体交地付款条件及细节在出让合同中明确。四前期市政状况目额车位销售比例销售单价销售金额合计销售税费营业税及附加印花税土地增值税计算表附表序号项目数值单位备注销售收入,万元扣除项目地价款,万元取得土地使用权所支付地价款和按国家统规定缴纳有关费用开发成本土地征用及拆迁补偿费万元开发土地和新。

2、得成本大大低于区域内工业园项目。项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中地铁号线和规划中地铁号线等。交通路网通达，交通便捷。项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项目是目前成都市规划绕城高速内占地面积最大宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中北部新城天回古镇等，势必带来区域土地价值提升。市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府产业规划，填补了行业空白，具有良好市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都战略布局项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立定品牌影响力。综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回，项目自有资金年均投资回报率。按项目全部自有资金由股东方提供项目全投资财务内部收益率，项目自有。

3、标准出让。三承诺交地时间出让合同签订后半年内，具体交地付款条件及细节在出让合同中明确。四前期市政状况目前园区内规划市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到三通平水平。四生活配套交通状况项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干道以东川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中地铁号线和规划中地铁号线。二大市政配套该园区作为省级高新园区，水电气等资源完全能满足园区开发和经营需要。三现状生活配套及规划情况医疗配套成都军区总医院大丰镇医院和天回镇医院等。商业配套紧临成都市国际商贸城天回镇和大丰镇等商业区。金融机构配套建设银行招商银行工商银行中国银行农业银行成都商业银行等在该区域均有分支机构。项目所在区域周边规划有位于产业园北面是金牛区非物质遗产生态公园位于产业园南面凤凰新城将打造为中高档住宅区位于项目东边天回镇将着力打造天回古镇，。

4、市大丰天回片区城市分区规划调整成都凤凰山城市规划方案概念性纲要规划成都市规划管理技术规定全国工业用地出让最低标准关于印发中国中铁股份有限公司投资管理暂行办法通知中铁股份资号关于印发中国中铁股份有限公司项目投资评审管理暂行办法通知中铁股份资号文件关于印发中国中铁股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引通知中铁股份资号文件关于印发中国中铁股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引通知中铁股份资号文件关于印发中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法试行通知中铁置市号文件中铁二院与金牛区人民政府投资合作框架协议。二限制性因素产业园土地权属不能转让。规划限制条件容积率限高为米绿化率建筑密度投资强度万元亩税收万元亩年。园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业税收必须在金牛区解缴。六可行性研究结论结论项目具有极大成本优势本项目用地取。

5、中趋势，其中南延线西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特征。如图所示通过实地调查锦江工业总部基地青羊工业集中发展区金牛高科技产业园武侯工业园龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前成都工业园区开发模式产品模式运营和盈利模式进行如下归纳。工业园区开发模式从调研情况来看，工业园区开发模式主要分为以下三点工业地产商开发模式流程政府供地开发商开发项目招商入驻代表项目青羊绿舟税源总部基地政府开发模式流程政府政府成立投资公司开发项目招商入驻代表项目西部智谷此种模式最大优点就是相关产业政策支持和税收优惠地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影响因素。宗地现状见图所示地面现有建筑物情况地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。地下情况据初步勘察，地下没有影响项目开发不利因素。二承诺交地状况项目用地按七通平。

6、建房及配套设施成本建设期管理费用开发间接费前期工程费,万元建筑安装工程费,万元基础设施费,万元公共配套设施费万元开发间接费用,万元开发费用销售费用万元管理费用人员管理费万元开发费用不能超过开发成本及土地款，超过按开发成本计算财务费用万元营业税及附加,万元与转让房地产有关税金附加费用,万元地价款加开发成本扣除项目小计,万元增值额,万元增值比例计征税额第额度万元增值额扣除项目，按增值额计征第二额度万元增值额扣除项目，按增值额扣除项目第三额度万元增值额扣除项目，按增值额扣除项目第四额度万元增值额扣除项目，按增值额扣除项目股份公司要求分年度损益表附表金额单位万元序号项目年年年年年合计备注销售收入,减开发成本销售税及附加,二营业利润减管理费用财务费用,销售费用,其中代理费营销广告费,三土增税和所得税前利润减清算应交土地增值税,四税前利润减所。

7、资金投资内部收益率投资动态回收期年。经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求期望报酬率，项目抗风险能力强，经济可行。根据前期已经实施和正在推进交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力有条件形成产品产业集群和集聚。二建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣传推广建设环境等方面支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术品牌市场资金等方面支持。第部分项目基本情况宗地位置及四至地理位置与区位关系项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期起步园和即将打造万亩集休闲运动居住为体凤凰新城区东靠宝成铁。

8、展思路。本项目所在金牛高科技产业园二期北区被确定为成都市以及四川省轨道交通集中发展区总论项目决策背景经济背景年底，我国出台了系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的万亿投资中，约有用于交通基础设施建设。而到年近万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术新工艺新产品新材料的研发生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。来源方式结合四川省成都市承接产业转移，实现产业结构调整，促进成都市区主业良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院联合引领打造金牛区主业轨道交通集中发展区。三项目简况项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和成都国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期起步园和即将打造成都市凤凰山休闲运动居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁号线和北新干线及大丰商。

9、路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。二项目用地范围与四至地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路用地界限，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图所示，项目首期用地范围如图所示。二用地性质与规划指标项目用地性质与规划指标表表项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块用地性质工业规划净用地面积亩亩容积率建筑密度绿化率绿地率限高米三地块现状及交地条件宗地现状地势情况地势平坦，与周边无高差。地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影地产及总部基地分析成都每个区都有自己工业园区项目，产业集群效应不明显。目前，以高新技术产业开发为主工业园区主要集中成都六城区，而以传统制造工业为特色工业开发区主要位于周边区县。在政府规范下，成都市区工业园已经呈现向三环外郊区。

10、件。成都是除北京之外拥有交通资源最聚集城市，区域内产业资源丰富，被誉为铁半城。它集中了包括中铁二院中铁二局成都铁路局等在内覆盖轨道交通产业链上中下游众多企业，高素质人才群集，人力资源丰富。基于产业资源优势，通过构筑具有高层次形态产业，将高科技产业与现代服务业进行有机融合发展，实现功能拓展与升级，使交通产业聚集联动效应得以强化，将成为成都未来新经济增长又模式。综上，成都投资环境良好，特别是在交通领域，我们应审时度势，抓住这难得机遇，有所作为。二区域工业园土地市场供应分析区域供应量分析本产业园项目位于成都城北区域，该区域在近年内没有工业土地出让。目前项目所在北区土地均未有企业权属，本项目作为首家入园项目，除确定净用地亩范围外，还可延伸到北区其他区域。二竞争项目用地分析为贯彻落实西部综合交通枢纽政策措施及承接产业转移，成都市确立区主业发。

11、住新区。项目总净用地平方米亩，容积率规划总建筑面积约万平方米，土地用途为工业。目前项目用地基本达到三通平。四项目取得条件项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期亩土地为万元亩净地价格，后期土地价格视先期项目建设进度投资强度及对区域经济贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案产业方向投资强度挂牌。在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。土地摘牌价格高于与协议中承诺万元亩，则差额部分由金牛区人民政府扶持详见附件。五本报告编制依据及限制性因素编制依据成都市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展通知成办发号关于同意建立国家火炬计划成都电子信息产业基地复函国科火字号金牛区天回万圣甘油及石门片区控制性详细规划。

12、税,自有资金财务费用,五净利润股份公司要求全投资现金流量表附表序号项目小计年年年年年当期现金流入销售收入当期现金流出开发成本土地费用前期费用基础设施建设费建安工程费公建及配套工程不可预见费建设期管理费人员管理费用销售费用销售代理广告及其它费用营业税及附加土地增值税所得税前净现金流入所得税所得税后当期净现金流入累计所得税后净现金流设世界现代田园城市发展目标。在实现这目标重点工作中，着重提出了要加快推进两枢纽三中心建设，这是成都建设国际性区域枢纽和中心城市战略支撑。因此成都作为西部中心城市，未来经济发展空间毋庸置疑。四西部综合交通枢纽及铁半城为加快建设西部经济发展高地，四川将打造成为西部综合交通枢纽，成都作为西部综合交通枢纽核心城市，已开展建设两枢纽三中心四基地。而两枢纽三中心四基地建设，对于轨道交通高科技产业发展而言，是个非常良好条。

参考资料：

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