限责任公司以市 场为导向，调整自己的发展思路和经营方向，在对房地产市场深入细致的考察调研，并与众多房地产开发商接洽合作开发事宜之后，最终选择了乌鲁木 齐高新区实业有限责任公司合作，双方采取股份合作的形式，共同投资， 组建乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司分公司，联合进 行房地产项目的开发。 地块位置交通及周边环境 房地产开发项目位于市经济技术开发区开发大道右侧，东靠白鹭 河，西靠国道，南靠经七路，北靠开发大道。本项目规划面积公顷，用 地性质为商业居住综合用地。 经济技术开发区概况 为加快库尉经济体化，州委州政府决定重点突出主两翼，即 形成以市为中心尉犁县为副中心东西两翼发展的格局。主既 对原经济技术开发区石化工业园区尉犁西尼尔工业园区进行优化 整合，统称经济技术开发区。两翼即西翼库西工业园，东翼 金川工业园。融合地方兵团和石油等疆内外企业，围绕主两翼统 筹规划合理布局工业和产业带，实现工业园区化，为库尉工业化奠定基础。 经济技术开发区是库尉经济体化的载体。年月日州委州 政府做出了关于进步理顺经济技术开发区管理体制的决定，对原 经济技术开发区石化工业园区尉犁西尼尔工业园区实现统规划 统政策统产业布局的区多园化的管理体制，规划面积平方公里。 形成专业集成投资集中资源集约效益集聚的格局。 该地块在经济技术开发区正大门南侧，开发区区位条件优越经济技术开发区在市的东南方向，开发区管委会距市中心公里距新飞 机场公里距火车东站公里，北至南疆铁路南至西尼尔水库西临新 飞机场东沿霍拉山角。 开发区交通便利现有两条国道，即新老国道贯穿其中，与新 飞机场毗邻，铁路专用线已至石化园区，形成了便捷的立体交通网络。 项目规划方案 根据市场调研和分析开发区未来发展的前景，充分利用开发区管委会提 供的各项优惠政策，该项目开发将秉承以人为本的开发理念，高起点规划 高水平设计高品位开发高质量建设高比率绿化住宅与商业街规划设 计采用新科技新材料，针对不同的消费群体，产品设计将体现现代建筑风 格与传统建筑风格相结合中式风格与欧陆风格相结合以中高档社区为主 流，价格不高品质高，以满足不同消费群体的居住需求整个小区花草树 木小桥流水廊亭小品大小广场，错落有致，布局合理休闲与娱 乐运动与锻炼饮食与购物，配套齐全，设施完善园林设计将突出自然 景观与人造景观相结合，依托白鹭河天然景观为轴线营造岸两带的特 色景观即水岸和绿带色带，将水景辐射渗透至小区庭院，努力打造 个亲近自然绿色环保舒适温馨的康居示范小区。 该小区总建筑面积约万平方米，开发周期年。 用地平衡表 面积百分比备注 总用地 住宅用地 公建用地 道路用地含广场停车公共绿地 项目评价与结论性意见 本项目具有开发投资大，周期长，产品风险性较大的特点，从市场分析 来看，如政策支持定位准确管理精细销售顺畅也可获得相应的投资利 润率。若能合理利用筹资手段加本控制，则项目经济效益可以进步 提高。见表。 经济评价指标汇总表 表 序号指标名称单位数量 项目总投资万元 资金筹措万元 资本金万元 长期借款万元 预租售收入万元 短期借款万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 投资利润率税后 市场分析与产品定位 区域经济与房地产业发展趋势分析 的城市定位 目前的地位已成为新疆南疆重要中心城市之。 市尉犁县未来的定位根据经济技术开发区总体规划的内容， 计划用十到二十年时间把市建设成为华夏第大洲巴音郭楞蒙古自治州的首府，是全州政治经济文化教育信息中心，是自治区党委确定的 全疆两个重点发展的城市之，现有的能源资源，在未来的建设中，成为西北 地区乃至全国的重要城市之，年月日，被评为 年度中国十佳魅力城市称号，作为我国西北五省唯座获此殊荣的城市。 经济快速发展是城市化的原动力 市场调查表明，市作为南疆重要的政治经济中心，依靠优越的地理 位置及便利的交通，以棉花石油矿产化工等资源为主导产业。年 末，全市总人口万人，实现国内生产总值亿元，人均为 元，在全国百强县市中排名位，西部地区第实现工业总产 值亿元，工业总产值最大的五个行业依次是石油和天然气开采业 纺织业电力热力的生产和供应业橡胶制品业造纸和纸制品业。 尉犁县位于市域南面，县城距公里，县辖乡镇场， 年末，全县总人口人，其中县属人口人。农村经济形成了以棉 花为龙头的粮棉肉果四大支柱产业，被国家列为优质商品棉基 地县，城市经济现已构筑起以棉纺建筑及蛭石甘草罗布麻食用油 加工为主的工业框架，乡镇企业异军突起。两个建制镇之的西尼尔镇位于 尉犁县北部与市交界处，北距市中心公里，万平方，同比增长，其中新开工面积万平方米，同比增长 倍。市域房地产开发投资完成亿元，比去年同期增长倍。截至 月日，市计划开工万平方米，现已开工约万平方米，已办理 预售商品房平方米，城市化进程的快速推进是房地产业发展的强 大动力，且销售势头比较好。 土地管理有序 的土地管理有序，多数土地经过成片开发后掌握在政府手中，可以根 据市场供需关系投放土地，可以更有效地防止房地产业因宏观失控可能引发 的大起大落。有利于房地产开发商控制风险。 房地产需求预测根据人口与人均住房面积模型预测未来住房需求量，资料的完整性及 资料的可靠性都比较好，预测结果的可信程度也就比较高。预测结果显示 年至年需求量包括拆迁安置总和约为万平方米，价格稳中有升，大约每 年每平方米增长元。 房价变动趋势 目前价位 价格水平与供求关系共同决定价格走势。价格水平可以用价位来表示， 价位可用高位正常价位低位三个来状态反映。 如何确定房价正常价位标准，国际公认的标准是房价收入比，根据联 合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是比 美国是比而中国各个城市不而论，从比到比都有， 年，深圳市房价比年下降了，房价收入比从倍下降到 倍，房地产增加值则从年的亿元上升到年的亿 元，年均增长。以南京为例，相当多的家庭甚至达到了∶左右 年对个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为， 平均值为中位数为。世纪年代初世界银行中国局的首席经济 师哈默先生在进行中国住房制度改革研究时，得出个房 价收入比在倍之间比较适当的结论，这是个世界银行认为比较理想 的比例。 因此，我们可以将正常价位定在收入的倍。高于倍可以认为是在 高位运行，低于倍认为在低位运行。 市场调查表明，市作为南疆重要的政治经济中心，依靠优越的地理 位置及便利的交通，以棉花石油矿产化工等资源为主导产业。年 末，全市总人口万人，实现国内生产总值亿元，人均为 元，在全国百强县市中排名位，西部地区第实现工业总产值亿元，工业总产值最大的五个行业依次是石油和天然气开采业 纺织业电力热力的生产和供应业橡胶制品业造纸和纸制品业。 结论目前价位处于正常运行状态。 中长期价格变动趋势分析 根据价格水平与供求关系共同决定价格的原则，判断如下 需求强劲 将建设成为个外向型经济占主导地位的城市，在正常的国际形势 下，城市发展将会继续保持高速，对房地产的需求将提供强大的动力。 目前价位基本处于合理状态 目前价位基本处于合理状态。目前的人均收入增长较快，年增 幅为，增幅不会回落，目前的房价收入比，居民可支配收入增长 在保持房价收入比不变或略微降低的情况下，也能承受房价每年以定幅度 上涨，估计房价的上涨幅度可以保持在左右 供需关系对价格的影响不会太大 目前土地供应与需求基本平衡，而且供应有序，若今后继续保持目前供 需状况，可以肯定既不会因供需关系导致价格过快上涨，也不会引起房价大 幅下跌。 专家的看法 此次宏观调控虽然对房地产个人投资产生了些抑止作用，但没有影响 自住房购买者的热情，反之，不少人觉得这是个买房的好机会。由于需求 强劲，加上土地资源的稀缺性，多数专家预测房价走势年平均房价 将达元年在建商品房均价元。平均涨幅虽然不高，但保 持稳步的持续增长，属于满足人民生活水平基本需求简单改善形涨幅阶段。本项目产品定位 优势分析 该项目地处经济技术进口南侧，交通主干道开发大道旁，石化 大道距离市中心公里，虽距离较远，但交通还算方便。 经济技术开发区作为个成长中的新型综合园区，在巴州的经济建设 中发挥着举足轻重的作用，也将成为市经济腾飞的个新的增长点，这将 为开发区房地产的快速健康发展注入活力。 该地块比较大，场地平整度高，建设大型的住宅小区条件基本成熟 地块基础设施建设基本完成，七通平临近开发大道旁 未来几年随着新型工业项目及高新技术产业入住开发区，将带来人流 和物流的急剧增长，高素质高收入白领阶层的大量涌入，将成为房地产开 发的主要消费群体。 劣势分析 地块位置比较偏离市中心，区域内居民人口稀少，交通不便，基础设 施及生活配套设施较差，园林绿化比率低，给居民生活工作休闲娱乐 教育医疗购物带来了诸多不便。 碳黑厂与造纸厂产生的废气对空气造成的不良影响，四季风量稍大于 老城区。 开发初期由于产品售价低，规划条件高，造成投资大，收益小，开发 及销售周期长，整体管理成本大，可能造成二期开发风险增加，微利或 亏损。 根据目前价位及可能变动幅度定价 经过市场调研得出结论，本项目周边的多层住宅的价格目前在