续健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。 年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道 进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。年国家加大 了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。但是在年我国 要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始年的经 济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。 国务院发展研究中心发布的年季度中国房地产业季报说，保持房价的基 本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的系列动作表 明，以抑制投资为先的新轮宏观调控基本启动，中央政府出台了些专门针对房地产 业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，年房地产市场供求形势 将进步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在左右的区 间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在左右。 年是房地产宏观调控年，国八条新八条系列宏观调控组合拳打 得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策缓 冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这过去 的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征二 手房的个人所得税等。 中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷款 政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率 水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区， 个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。 期房限制转让征收营业税 年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见 出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，另外也对营业税和 普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。 随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布，年 房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品住 房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说， 都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是 平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如 果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾， 而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。 从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都 是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房 价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来 调整国内不合理住房结构。尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热 不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加 住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。 城市化进程 市城市化水平现状 作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的依托基 地。但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了其 对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实 力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协调能力。 主要省会城市城市化比较 主要省会城市城市化比较年单位万人 结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略支撑 点的建立，阻碍了经济的快速发展。 城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程 年，城市化率与工业化率之比为，远低于的合理水平。工业化 的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了的城市化进程。 城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低 市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活用 地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心和 商贸中心功能的发挥。 城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限 年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇， 每个建制镇平均辐射影响的半径仅为公里。郊区市县是农业发达地区，农村 剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件，但至 今城市化水平仍投资等观念正发生着巨大的 转变。另外，由于城市的开放性，购房者的构成也在改变。 外地购房者购买比重年提高 ，被定义为全国第二大安置城市，有很多来自的购房团选择在购房。 很多来自外地的潜在购房者将成为黄金购房周火爆市场的生力军。对于全国大中型 城市，的房价还是较低，加上舒适的生活环境，不可避免会吸引到很多外地的购房 者。 外地人的新建商品房购买量在去年超过了市区购买量后，在年始终位居第 位，成为商品房消费领域的主要力量。在个人购买中，年外地个人在市区购买 的新商品房总面积为万平米，同比增长，占交易总量的，比 年提高个百分点，住宅提高个百分点。住宅交易中外地个人购买所占比重为 。经济飞速发展，城市化进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市面貌 城市的综合实力城市生态环境发生了巨大改变，市的居住与投资环境吸引了大量的 外地人，因而市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升。 年买房需求较强 房地产信息中心在年月做的次购房者情况调查显示马上要买房的数量 所占比例并不高，而预期年内买房的占多数，半年内买房的也占有很大比例，说明目 前消费者对的房地产市场的信心度较高，持币观望的潜在消费者较多。 购买期望价格元以下 意向购买的住宅期望价格主要还是落在元平米之间，其次是以下 的价格，元平米的需求也较大。但是纵观目前在售楼盘的价格情况，价格普 遍高过消费者的期望价格。 普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大 各种物业中，普通住宅占多数，达到。高档公寓的需求也很旺盛，达到， 高端市场仍有较大的市场容量。 实用型住宅为首选 实用型住宅仍是消费者的选择主力，平米占了，其次是平米也 达到。平米区间的需求也达到。 目前购房者对于住宅需求强劲。在未来很长段时期内，住宅市场仍会保持较大 的需求，而年表现出来的购房需求膨胀是由于房价上涨市场炒作舆论 误导引发的恐慌性盲目跟风购房现象，这样致使部分市场需求被提前。 趋势预测 房地产周期显示年整体市场可能出现回落 房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过 程所表现出来的运动形态。房地产业的波动周期仍然存在，并作为深层次的因素在无 形中影响着房地产的发展。因此，分析房地产市场的影响因素中，考虑房地产业发展 的周期波动是必要的。 的房地产业从上世纪年代初快速发展以来，房地产业在实际发展过程中， 存在大约以年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果， 深圳的房地产业同样存在年左右的短期波动现象。房地产业至年来，共经 历了两个完整的周期波动。年为第个波动周期，和年为 持续扩张期，年开始下滑。但这周期中房地产业的低潮只经历了年年。 年的年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年和年， 随后出现两年的收缩，其中于年进入景气下转折点，进入低潮。第三个波动周期 从开始，目前仍在进行。从年年年年的房地产运行 状况看，上述四年处于第三个周期的扩张阶段，根据房地产市场年周期的发展趋 势显示年市场将有可能出现回落。 商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现 外地人购房需求在不断增长。年，外地人购买的新建商品房面积为万 平米，占商品房销售面积比例为，比上年增长个百分点。 改善性住房需求成为增长的主要因素。据前不久的抽样调查分析，市投资型购 房的比例为，其中用于出租的比重为，购后再出售的比重为。据对 个今年上市楼盘房屋出售后的使用情况抽样调查来看，空关面积比例只占，空关 套数比例只有。因此，房屋的需求仍是以自住为目的，市房地产市场需求是建 立在真实而非虚拟且可不断再生的基础上的，市场消费需求断层现象不会出现。 旧城改造引发被动需求。年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁改造危旧房 万平米，加上城市道路通畅工程整治工程工业结构调整等，旧城拆迁改造 引起了城市居民大量的住房被动需求。 需求潜力巨大。从潜在需求来看，随着城乡体化发展，到年市总人口 将达到万人，城镇人口将达到万，在此期间约有万新增城市人口需要解 决住房问题，按每户人，每套平米计算，需住宅万套，万平米。 年平均每年迁入人口万人，且呈逐年递增趋势，按户均人计算，共有万套住 房需求。从有效需求来看，年底市区万户家庭，如果假定每年有的家 庭每户想增加平方米的改善性住房要求，每年带来的住房需求为万平方米。这 个需求是客观存在的。 供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上 年房地产的供求关系将发生变化，年特别是市区直处于种 消费饥饿状态。主要存在两大原因是开发土地少囤积土地多形成商品房供应 少二是被动需求强劲如大规模拆迁改造。而年迎来个转变。首先是供应上将加 大。其次是住房需求将会有所收敛。是由于大规模的拆迁改造任务已经完成