月异，三纵五 横主干道路网已经形成。 目前七台河市的自来水供水总供给能力能够满足日常需要。排水英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 采用雨污分流制该区域用电由城市高压电源公网电缆供电， 周边设有的电源开闭所采暖为城市集中供热，采暖热源由七 台河市热力公司集中供热气源为七煤集团煤气公司中压管网提供的 煤气，由煤气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便 用户接入中国电信中国联通中国移动等通讯服务商已将电缆接 至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网 络运营服务商已将光缆接至市内。 主要建设规模及主要内容 建设规模 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照中华人民共 和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准中建设 规模或类型人数规定，人均建筑面积平方米人约平方 米，按户人考虑，住宅建筑面积平方米，公建 及配套服务设施用房平方米，地下建筑面积平方米，总 建筑面积平方米，需新征建设用地面积万平方米 亩。 建设内容 本项目为多层和小高层住宅区，建筑面积为平方米的单元房 户建筑面积为平方米的单元房户建筑面积为平 方米的单元房户公建及配套服务设施用房平方米，其中 商业用房平方米包括会所社区卫生所超市快餐店 银行电信等公建用房平方米物业管理办公平方米， 活动中心健身房平方米，其他配套用房平方米学校用房 平方米。英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必 不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照 按照中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准 中建设规模或类型人数规定，人均建筑面积平方米 人约平方米建筑密度。 本项目征地面积万平方米亩总建筑面积 平方米，按户设计，每户平均按人计算，人均建筑面积为 平方米容积率为绿地率为。 因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的 要求，本着因地制宜经济适用综合使用的原则进行科学规划合 理布局，完全满足合理利用土地的需要。 投资估算与融资方案 投资估算 经估算，本项目总投资为万元，其中开发投资 万元，预备费为万元销售费用万元，财务费用为万 元。 融资方案 根据国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资 本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自 有资金万元，申请银行贷款万元，剩余资金万元用 预售收入解决。 财务效益英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益 率为。所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为 和，均高于基准收益率时的税前税后财 务净现值分别为万元和万元资本金内部收益率为， 高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年含年建设 期在预设的年还款期内不含年建设期，利息备付率介于 之间，均大于，偿债备付率为，均大于资产负 债率为之间，小于资产负债率合理区间之间销售价 格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收 益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具 有定的抗风险能力。 综上所述，本项目经济可行。 社会效益分析 本项目的实施有利于促进七台河市和谐社会的发展。 本项目的建设有利于促进七台河市经济健康稳定发展。 研究结论 本项目的实施，不仅符合构建社会主义和谐社会的需要，更 是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质。项 目的实施，对进步促进七台河市经济发展，加快七台河市城市改造 步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提 高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目 建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基 本具备，因此，本项目是必要的可行的。英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加 快实施。英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 第二章项目建设的背景及必要性 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质 当前，七台河市围绕作为东部经济圈中心的目标定位，紧紧 抓住有利的发展机遇期，充分利用自身区位地理优势，正在努力把自 身建设成为黑龙江省东部地区的中心城市。随着七台河市城建设的扩 大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，人与自 然和谐发展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为 人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的次住宅产品需求调环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提 高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目 建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基 本具备，因此，本项目是必要的可行的。英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加 快实施。英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 第二章项目建设的背景及必要性 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质 当前，七台河市围绕作为东部经济圈中心的目标定位，紧紧 抓住有利的发展机遇期，充分利用自身区位地理优势，正在努力把自 身建设成为黑龙江省东部地区的中心城市。随着七台河市城建设的扩 大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，人与自 然和谐发展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为 人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的次住宅产品需求调研显 示的人对住房面积户型结构不满意的人对住房的通风采 光等不满意在购房人的消费意愿上，的人对三室两厅两卫的需求 最大，对住宅配套设施的要求越来越高。因此，人们对高品质的住宅 的追求意愿是非常迫切的。 目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞舒适转移到住宅的 功能品质科技含量等方面上来，不仅要求规划合理质量安全可 靠建筑容积率低生活设施配套绿化率要高居住环境要好，而 且还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类 精品住宅将有良好的市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们 对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市住宅品质的需要。 是适应七台河市拉大城区主骨架，提升城市形象的需要 近年来，七台河市的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由 于缺乏统规划，些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 容市貌，而且存在着严重的安全隐患很多村子基础设施薄弱，上下 水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村 居民生活质量，也度成为双创难题同时，农村的教科文 卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅 速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于 推动城市价值充分兑现，不利于提升七台河市作为东部经济圈中 心的功能。 年政府工作报告中提出，未来五年，是七台河大有作为的战 略机遇期。全球经济结构的深度调整产业格局的深刻变化科技创 新的深入发展，为我们改造提升传统产业引进发展新兴产业，创造 了良好的外部环境。全国由初级工业化向后工业化过渡，城市化进程 加速，重化工业新型化加快，为我们完善提高城市硬环境，打造提升 城市软实力，做精做强煤炭循环经济，发展壮大非煤优势产业，创造 了难得的发展机遇。全省十二五规划提出两个翻番的奋斗目 标，区域竞争城市比拼日趋激烈，为我们实现更好更高更快发展， 创造了强劲的内生动力。全市经济增幅连续三年超过，煤焦 电化主导产业的形成，为我们开创建设龙江强市新局面，创造了坚 实的产业基础。 基于这历史发展背景，提交大会审议的七台河市国民经济和 社会发展十二五规划纲要草案，提出了全面加快强市步 伐，努力实现更高跳跃的奋斗目标，确立了更好更高更快发展的 百亿工程，即年全市生产总值实现亿元，全口径财政 收入实现亿元，固定资产投资完成亿元。突出强调坚持循环 发展多元发展绿色发展创新发展统筹发展共享发展六条基英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 本原则，抓好调整优化空间布局加快推进经济转型建设生态园林 城市加强资源节约和环境保护加快科教人才兴市步伐促进公共 服务均等化深化改革扩大开放加强社会主义民主政治和精神文明 建设八项主要任务，并制定了规划实施保证措施。 因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应七台河市拉大 城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。 英伦小镇居住区项目可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司年月 第三章房地产需求分析 七台河市承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来 近年来，随着全省经济体化的深入推进，七台河市作为黑龙江 省东部地区重要的城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者 的广泛认同。另外七台河市拥有得天独厚的区位交通产业人文 等优势条件，发展的空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食 品机械加工医药制造等产业的集聚效应初步显现，形成了较强的