1、，项目地理位置偏僻，周边尚不具备商业氛围，且大部分水电气等基础设施仍在规划或施工中。二项目处于政府发展规划初级阶段，仍具备着很多可变条件和大量不可控因素，这对未来区域商业发展有定影响。三政府力量将对该区域未来经济发展起着决定性因素，也是将来发展成功与否最大支撑点。四项目商业规模和体量受整体政府规划影响，同时结合本区域商业特点，商业扮演角色只能作为配角和附属性作用。五该区域商业发展和培育将是个漫长过程，受各种条件限制，如果政府引导得当和发展顺利，年以后区域商业将有可能得到定发展。六商业本身就具备很多不确定因素和风险，同时又受制于周边环境影响，在很大程度上加大了商业操作风险，因此，建议项目初期商业规划不易贪大。项目商业定位建议方案社区配套商业商业设计以单层为主，道路交叉口可局部两层或三层。商业主要分布临街主干道部分，可少量分。

2、，尽量满足坐北朝南。建筑风格简欧式美式田园单体设计飘窗大阳台等可以丰富立面层次感元素。园林景观设计合理安排软硬景观比例，增加雕塑灯光等品味和亲和性。绿化以高大乔木为主，辅以草皮，点缀小型灌木，增加绿化层次感和立体感。景观设计重点考虑功能性实用性和可参与性，增加例如篮球场休闲座椅凉棚等功能设施。停车位设计停车位地上加地下结合人防住宅每户不少于个，商业每平米建筑面积不少于个配套设施公厕个垃圾收集点个垃圾转运站个根据城市居住区规划设计规范，结合居住小区规模设置社区服务会所幼儿园等小区公共服务设施。会所考虑结合商业设置。社区配套商业面积控制到左右。户型选择建议三室两室其它七项目户型设计面积配比分析及建议从我们对市购房客户调查发现，购房户比较认同户型在平米，该部分客户年龄在岁之间，般为三口之家，消费能力比较强，购房步到位心理十分突。

3、物业方面刚性需求。二上蔡商业业态分布针对上蔡主要商业街乐场所仍有定发展空间和市场潜力，如老凤翔劲霸柒牌等专卖店仍会在市中心或人口密度较大区域扩张和展店。三随着人均收入水平整体增加和居民消费能力日益提高，娱乐健身餐饮等服务性行业存在很大市场空间，需要进步提升环境档次服务以及增加布点，为未来商业发展提供了很多利润增长点，因此，这将在定程度上刺激了对物业方面刚性需求。二上蔡商业业态分布针对上蔡主要商业街道进行了调研，共采集商业样本家，其中服装鞋帽在众多行业中样本最多。占整个业态，饭店宾馆占，位居第二，百货超市位居第三，占。饭店宾馆服装鞋帽美容美发交通工具百货超市眼镜银行婚纱摄影建材家电其他共计家家家家家家家家家家家家饭店宾馆服装鞋帽美容美发交通工具百货超市眼镜店银行婚纱摄影建材家电其他三宗地周边商业环境从项目位置和周边情况分析。

4、区北部和东部，价格上升空间较大。与同类城市相比，上蔡顶端住宅产品市场反应般，交易量较小，主要是有效供应不足，顶端需求并未得到充分引导与释放，总体来看产品供应量较小，且产品品质普遍偏低。方面环境及配套滞后，缺少吸引力，其次上蔡离驻马店市区公里，部分高端人群选择在驻马店置业。第三部分商业物业市场分析上蔡商业市场分析上蔡商业较为，整体性与丰富性均好性规划设计理念。充分挖掘地段地理环境特点，通过有效设计，为业主赢得最优经济效益环境效益和社会效益。突出绿色生态和高科技理念，注重以人文价值为主体内外各部分之间空间形态营造。使居住环境更加舒适高效便捷安全，并充分保证小区内日照间距和通风要求。以舒适合理实用户型设计，幽雅独具特色外观造型满足本居住区高品位住家居住情趣和生活需求六产品设计建议建筑设计建议具体内容建筑朝向综合考虑上蔡日照情况。

5、端需求并未得到充分引导与释放，总体来看产品供应量较小，且产品品质普遍偏低。方面环境及配套滞后，缺少吸引力，其次上蔡离驻马店市区公里，部分高端人群选择在驻马店置业。第三部分商业物业市场分析上蔡商业市场分析上蔡商业较为集中，同时受城市规模人口消费力等影响，商业氛围较弱。随着未来城市规划影响，生活中心区域将向东部和北部发展，但按照目前商业发展速度和城市化进程，即使是传统商业次级商圈或区域性商圈形成仍然需要时间。二专业卖场连锁性餐饮连锁超市娱乐场所仍有定发展空间和市场潜力，如老凤翔劲霸柒牌等专卖店仍会在市中心或人口密度较大区域扩张和展店。三随着人均收入水平整体增加和居民消费能力日益提高，娱乐健身餐饮等服务性行业存在很大市场空间，需要进步提升环境档次服务以及增加布点，为未来商业发展提供了很多利润增长点，因此，这将在定程度上刺激了对。

6、布在社区内部底商。商业面积以销售为主，小面积分割。原因分析传统大型商业业态受区域限制和周边环境影响主干道两侧至少米以上绿化带，很难实现招商。商业培育期太长，大体量商业将大量增加公司资金沉淀量。不可预测因素太多，社区商业销售灵活操作灵活。项目形成次级商圈和区域性商圈可能性很小，社区配套商业将减少招商难度，降低公司商业操作风险。方案二个性化商业会所临街主干道要大量增加商业体量，以两层为主。配套设施要求要高，对商铺水电天然气层高等有定要求。框架式结构可以随意分割，招商先行，物业持有为主。原因分析适应城市发展需要和该类商业对物业刚性需求，同时此类业态受周边环境影响较小，招商相对容易。该区域为未来行政区域和教学科研核心区域，也是未来生活高档社区集中地，居民消费能力和高消费层次必将拉动周边服务性行业发展，定位能满足日益增长消费需求。。

7、出。平米以内户型多为收入能力较低或年龄在岁以下，未婚或刚结婚两口之家购买。平米以上户型受到小部分高收入家庭大欢迎，从户型特征而言，三房最受欢迎，其次两房和四房。综上所述，我们建议该项目主力户型以三房两厅单卫和三房两厅双卫为宜，面积建议在平米。如此面积考虑主要基于当地消费者消费是以三房为购买利益点，而面积只是附带因素，通过对户型合理规划，平米完全可以规划出十分优秀三房两厅单卫和三房两厅双卫。房型配比建议图三房四房两房四房以上其它面积和户型配比如下四房户型，主要针对消费能力较强高收入阶层和两代同堂家庭。平米两房，主要针对普通目标人群。面积配比建议图七配套设施建议无论是利用周边配套还是自建配套，都要突出个便利原则。生活配套包括超市便利店医疗干洗店社区餐饮等，利用社区开发底层商业完全可以满足社区生活配套需求教育配套包括幼儿园和学。

8、认有定虚荣心理。部分为二三次置业。对社区环境和物业较为注重。希望个更为高档生活空间对档次安全小区规划配套有较高要求。社会地位起点高，追求现代上流生活。三项目定位描述项目功能定位以复合之名，臻就梦想复合复合是概念，它多重叠加，它盛汇交融，源自种对世界深刻认知和理解力。复合是方法，既代表前瞻视野，亦象征种符合当代主流价值判断完善准则复合是理想，不仅是对事物美好期待，更是持之以恒，追求不懈向上精神。复合生活当复合成为种生活方式复合生活，它则拥有响当地购房者对于高层住宅具有心理抗性，高层是未来地产业发展趋势，本项目前期推广需要专业引导消费策略与造势市场现存产品较为单，本案为了体现地标态势与提升项目价值，在产品上应细分人群，精准定位，差异化入市上蔡商业受城市规模人口消费力等影响，商业氛围较弱，且项目所在区域与中心商业区辐射较远。在。

9、校，社区建有幼儿园，结合周边校区，基本满足教育配套需求娱乐配套包括休闲广场健身设施等，社区建设中基本满足。八外立面建议第六部分报告结论项目总体开发风险主要体现在以下几个方面蔡侯路宗地所处东开发区距市中心较远，目前尚在起步阶段，能否顺利发展将对项目成功开发产生较大期层，层商铺，双气，小时热水。楼间距米，有幼儿园。二期层，商铺三层。项目名称龙城御苑均价未开盘主力户型平方米，三居。部分平方平米小户型。项目位置上蔡县城蔡都大道与秦相路交叉口开发商驻马店金石房地产开发有限公司上蔡房地产市场总结上蔡房地产价格呈不断上升态势，项目主要集中在市区西部，以多层住宅为主，价格在元之间，其他区域楼盘价格较低。而未来产品供应主要集中在市区北部和东部，价格上升空间较大。与同类城市相比，上蔡顶端住宅产品市场反应般，交易量较小，主要是有效供应不足，顶。

10、宗地南侧与沙河沿岸绿化带相临，未来可形成较好居住环境。四本项目地块价值点宗地位于上蔡县未来行政办公用地和教育科研用地切合点，交通方便，发展潜力较大，适合开发高品质住宅小区。项目先期入市，在区域内市场竞争压力较小，尤其住宅项目竞争对手较少。项目周边学校医院农贸市场等配套齐全，未来生活氛围较浓。五该地块价值局限目前该区域位置较偏，人气不足，宗地周边公里以内没有较大规模商业金融宾馆休闲娱乐等设施，宗地以东约米苏豫中学校区周边只有少量小型超市饭店。六宗地分析优势劣势未来规划，行政办公和教学科研区，位置优势明显。邻术人员普通住宅室左右二目标客户需求心理分析结合目标客户年龄结构家庭构成以及生活习惯分析，其心理动态主要有如下几类改善居住条件，向往优越居住环境，追求较高生活品质对小区景观和配套比较注重追求生活在高端，与上层为邻效果，不否。

11、项目前期规划应注重业态合理划分与招商，以此为手段形成商业规模同时提升商业价值政策和上蔡消费人群喜欢平米面积户型矛盾如何解决，需要寻找途径号土地开发可能与项目带来竞争，在宗地开发前期要充分考虑规避风险方向。为了规避风险，项目开发过程中应严格控制成本，尤其是方案规划和产品设计阶段应严格把控，在降低成本方面作出创新同时，项目公司应与政府有关部门充分沟通，努力在项目开发节奏配套建设控规调整等方面争取有利条件，降低项目开发风险。人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐发展，本区域定能成为热点区域。第二部分上蔡房地产市场上蔡房地产市场总体发展概况教育文化区新城行政区老城商业区西南旅游区高新工业区工业生活区房地产开发投资情况年上蔡县房地产开发投资万元，比上年增长百分之建筑施工面积平米，比年增长百分之。商品房面积平方米，比年减少销售总额万元，比。

12、优美周边自然环境和良好交通也将进步推动服务型个性化会所招商和发展。市中心越来越稀少大型物业将实现个性化会所经营场所转移。第四部分项目概况宗地资料根据上蔡县总体规划，该地块位于城市规划居住用地范围内，规划用地性质为二类居住用地，符合总体规划确定用地性质。总用地面积平方米，合亩。拟建建筑退界要求拟建建筑为多层沿朝阳大道蔡候路五龙源路三条主要道路可建商住综合楼作为共建配套服务设施，商住综合楼用地面积为各自所占地块总面积。二经济技术指标地块编号地块性质地块面积平方米平方米平方米容积率绿地率建筑密度建筑控制高度米米米住宅建筑面积密度万平方米万平方米住宅建筑套密度套套三周边环境目前宗地南部东西道路畅通，但距离市区较远，四至分别为北临未来规划中腾飞路西临朝阳大道南临蔡侯路，东临东环路。宗地周边环境优美空气清新，没有严重污染企业，尤其是。

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