公司决定在仪征市新集镇开发项目。该镇位于历史文化名城扬州西郊，南临黄金水通长江，史称扬州西门第集。全镇总面积平方公里，人口万人。境内具有独特区域优势和优良投资环境。镇区东距扬州城区中心公里，西距南京公里，距南京禄口国际机场公里，距扬州港口公里，国道宁通高速公路与镇区核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,紧紧相连，宁启铁路横穿境内，润扬长江大桥北接线扬州西绕城公路距镇区仅公里。本项目拟开发项目场址位于仪征市新集镇镇区，基地位于环东南路以东振兴东路以南宁通高速以北新大樟河以西。规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，开发房型均为多层低层联排住宅，拟建成中高档居住小区。该项目将以低密度定位低价位销售来占领市场，对整个物业品质，保持高起点规划高质量建房高标准配套来推向社会。以此三高三低吸引消费群体，使购房者感到所购房屋物有所值。该项目推出，既可以满足富裕起来人们对居住条件日益提升要求，也填补了仪征市目前尚无高档住宅小区空白。三申请报告编制依据国家计委第号关于颁发建设项目进行可行性研究试行管理办法通知国家计委和建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版仪征市城市总体规划仪征市新集镇总体规划仪征房屋开发有限责任公司项目设计方案说明国家省市有关设计和建筑规范标准项目单位提供有关资料。四申请报告工作原则和内容本报告主要是对仪征房屋开发有限责任公司开发项目进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着经济合理，技术可行原则，以当前实际需求资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目市场及建设方案技术功能经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理建设规模和投资估算。可行性研究主要内容包括当地房地产市场调查与分析建设规模及功能确定建设条件分析工程技术方案初步规划项目投资估算及资金筹措项目经济效益评估。第二节研究内容及结论研究结论本项目将在仪征市新集镇扬州西郊建设商品住宅小区，房型以中高档多层住宅为主，辅以部分低层联排住宅。该项目建设符合国家省市大力发展住宅产业要求。扬州城市发展已经确定为西移南下，润扬大桥和宁启铁路扬州段建成，扬州西区已成为住宅开发热点。本次开发项目地块位于扬州西郊，该项目建设符合扬州市区总体规划发展方向，并可以进步推动当地房地产业发展。随着人民生活水平提高和环保意识加强，人们对住房要求也越来越高，不仅要求有住房，还要求有康乐型生态型住房，要求有现代化住房条件。本项目定位于中高档住宅区，可以进步满足当地社会经济发展需要，特别是项目区中高收入家庭居住需求。项目在规划设计时布局较合理，实行住房货币化分配，这措施培育了房地产业发展。同时，随着江苏省城镇化进程和城镇建设步伐加快，全省城市化水平由年提高到年，加之城市拆迁改造力度加大外来务工人员进城增多每年大量大中专毕业生留城以及生活水平提高后城市居民要求改善住房愿望增强等，使得社会对房地产需求不断增强。近年来，江苏省委省政府根据江苏实际，把住宅建设发展作为带动我省经济发展重要产业，加以积极组织和大力扶持，使我省住房建设和消费取得了明显成效，对促进我省国民经济持续快速健康发展起到了积极作用，对拉动国民经济增长和改善人民生活发挥了重要作用。根据江苏省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要，我省房地产业已经被确定为发展主题，按照中央关于新时期住宅与房地产业发展提出进步发展以经济适用房为重点房地产业，推广和规范物业管理，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量总要求，进步推进我省房地产业发展。主要是实以经济适用住房为主住房供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系列政策。随着中央和各级地方政府对住房改革重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费政策制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到年底，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多居民购买新建住房和租赁公房，使自有住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存住房产权格局已初步形成。尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方米欧洲人均居住面积平方米，我国居住条件仍有很大差距。目前，我国城镇住房成套率还不到，换句话说，就是还有居民没有厨房和卫生间另有万住房困难户人均居住面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存危房旧房简易房以及质量不高居住环境差住房有待改善农村砖木结构和混合结构住房有待改造，家庭还没有用上自来水这些情况与有关部门制定城镇住房目标，近期实现每户拥有套经济实惠功能齐全住房，远期实现每人拥有间房目标来说，还存在着相当大距离。同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。人们住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿化人文环境功能配套等转变。满足人们对住房提出新要求，将是房地产开发在今后相当长时期主要内容之。在国家确定将住宅建设作为新经济增长点及系列扶持住宅建设政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模不断提高，我国住宅市场存在着巨大潜在需求。我国房地产市场近期发展概况我国于年开始住房制度改革带动了房地产行业投资和消费持续快速回升。年全国房地产投资继续保持较快增长速度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长，增幅比上年加快两个百分点。其中，商品住宅投资为亿元，增长。全国商品房竣工面积亿平方米。商品房销售价格继续走高。全国商品房销售额为亿元，其中期房销售额为亿元，所占比重为。全国个大中城市房屋销售价格年同比上涨了。年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深圳仍然是房价上涨最快城市，分别达到北京深圳。而且，这两个城市二手房价格涨幅也分别达到。分地区看，涨幅较大主要城市包括秦皇岛，北京，深圳，福州，厦门，成都和广州等。有个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈阳下降，上海和合肥均下降。国家有关房地产业发展方针政策人类已进入世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展时期，也是机遇和挑战并存时期。党十五届五中全会指出，从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会加快推进现代化新发展阶段。我们要在这年中实现现代化第二阶段目标，经济总量要翻番。为了实现经济健康发展，将对经济结构进行战略性调整，大力发展第三产业。而房地产业是第三产业重要组成部分。预计中国城市化率加速增长期将持续到年，届时中国城镇人口将占总人口。与现有城市人口相比，意味着未来年内将有亿左右增新城市人口，其所带来住宅交通公用建筑等基础设施需求无比巨大。我国对于发展房地产业高度重视。在国家制定国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出，人民生活水平继续提高，城乡居民生活质量普遍提高，居住交通教育文化卫生和环境等方面条件有较大改善，对于房地产发展要求调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。人民住房条件会有进步改善，房地产业对国民经济拉动作用将会进步增强。根据全国建设工作会议精神，我国十五期间建设事业立法重点是切实调整住房供应结构。进步发挥税收信贷土地政策调节作用。严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。进步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。我国房地产市场发展预测国家有关部门对世纪上半叶我国住房发展预测根据有关部门从城市化发展低速提高居住水平住房折旧拆除重建等方面预测，世纪前年，我国每年需新建住房亿至亿平方米，后年每年新建住房亿平方米至亿平方米从住房建设投资额持续增长来看，预测今后年我国住宅投资每年将递增，每年对国民经济贡献度为个百分点从增加住房有效需求拉动内需来看，初步估测年全国城镇居民买卖住房产生住房消费为亿元，然后逐步增长，每年增长在亿元以上。可见，世纪前年，我国住宅建设和消费仍将持续发展，继续成为国民经济增长点和消费热点。住宅建设在启动消费扩大内需拉动有关产业发展和改善人民居住条件等方面都将继续产生巨大作用。在世纪上半叶，以住房为主体房地产业极有可能成为我国国民经济支柱产业。住宅产业发展方向世纪中国房地产市场在经过年前计划经济形态和年前计划经济与市场经济交替形态之后，已经进入个成熟稳定增长期，随着住房分配货币化政策到位，城乡居民购买力有了很大提高，而人们对住宅要求也更高。我国已经快推进现代化新发展阶段。我们要在这年中实现现代化第二阶段目标，经济总量要翻番。为了实现经济健康发展，将对经济结构进行战略性调整，大力发展第三产业。而房地产业是第三产业重要组成部分。预计中国城市化率加速增长期将持续到年，届时中国城镇人口将占总人口。与现有城市人口相比，意味着未来年内将有亿左右增新城市人口，其所带来住宅交通公用建筑等基础设施需求无比巨大。我国对于发展房地产业高度重视。在国家制定国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出，人民生活水平继续提高，城乡居民生活质量普遍提高，居住交通教育文化卫生和环境等方面条件有较大改善，对于房地产发展要求调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。人民住房条件会有进步改善，房地产业对国民经济拉动作用将会进步增强。根据全国建设工作会议精神，我国十五期间建设事业立法重点是切实调整住房供应结构。进步发挥税收信贷土地政策调节作用。严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。进步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。我国房地产市场发展预测国家有关部门对世纪上半叶我国住房发展预测根据有关