政策环境风险环境影响风险风险对策市场风险对策融资风险对策投资风险对策社会影响风险对策政策环境风险对策环境影响风险对策第章结论与建议主要结论建议附件区位图厦府地号文件厦门市人民政府关于环岛路西侧政府储备用地批复厦开国投号厦门市开元国有资产投资有限公司关于环岛路旅游区公共基础设施配套项目建议书立项请示厦门环岛路香山五通段咨询方案。第章总论项目背景项目名称厦门市环岛路旅游区公共基础设施配套工程。项目承办单位厦门市开元国有资产投资有限公司。可行性研究报告编制依据及参考资料投资项目可行性研究指南可行性研究报告编制合同书承办单位提供资料项目提出理由与过程改革开放以来，特别是厦门设立经济特区以来，厦门市充分利用特殊地理位置和优良海港空港等资源，发挥特区政策优势，适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得到了飞速发展。厦门地处福建省东南沿海九龙江入海处，背靠漳州泉州平原濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。厦门由厦门岛鼓浪屿及大陆九龙江北岸沿海部分组成，陆域面积平方公里，海域面积多平方公里，海岸线长达公里，厦门港外岛屿星罗棋布，港内四周群山环抱。厦门属海洋性亚热带气候，温和多雨夏无酷暑冬无严寒。独特自然条件和历史条件，形成了厦门市独特风景资源。根据厦门市总体规划中风景资源保护与旅游发展研究论述，东部滨海度假休闲区是厦门市近期最适宜开发建设滨海度假休闲区地域，厦门二十四景中胡里炮王金山松石云顶观日即位于此区域。强调做好修订完善东部滨海度假休闲区旅游设施开发规划。在保护生态环境前提下，建设完善环岛路沿线和前埔会展中心广场带游览设施服务设施，解决目前留不住客旅游经济效益低问题。加大海上娱乐海滨休闲项目开发力度，建设旅游码头游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目档次和效益。④根据旅游客源市场需求，建设若干较高档次配套设施齐全度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区人气。充分利用万石山麓小水库和林深景幽环境优势，兴建高层次会员俱乐部休闲中心和国际乡村俱乐部。因此本项目作为环岛路旅游区公共基础设施配套项目提出，是适时必要，本项目主要建设内容是居住用地公建用地商业用地旅馆用地公园用地办公用地学校用地绿化用地道路用地其它用地。项目概况地理位置本项目位于厦门岛东部海滨，西靠虎仔山观音山，东隔环岛路，南至与司住宅办公挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司住宅商业挂牌集美小于厦门古龙集团房地产有限公司居住教育挂牌岛内小于厦门融坤房地产开发有限公司商业酒店娱乐挂牌岛内小于福兴实业公司体育活动及配套挂牌海沧小于住宅商业小计厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告图年厦门市商品房季度价格走势厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告建设规模五通高林片区东南角总用地面积为百多万平方米，通过对现状农村用地整合，可为思明区政府提供平方米土地。其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。厦门市工程两房厅居室以下占以上，随着社会经济发展，人民生活水平不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况美国为多平方米，欧洲国家为平方米，就是新加坡这样地少人多国家，人均也有平方米。据有关资料，十五期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当段时间里，岛内住房需求量仍将持续上涨。综上所述，土地是不可再生重要资源，厦门岛内土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间严重不足。随着海湾型城市发展战略实施，城市用地持续增长，将进步加剧土地供需矛盾。土地价格现状与预测厦门市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况晴雨表，也是政府调控土地市场重要杠杆。由于土地价格是房地产价格主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切直接关系。市场供给情况土地级市场年厦门市商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积万平方米，而年商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积是万平方米，与年相比增加了。年全年厦门市商品房销售面积万平方米，比年上升了，超出本年批准预售面积万平方米，超出近，在年基础上，进步消化了往年空置量。商品房供应结构各类商品房供应结构与年相差不大，分别为住宅，商场，写字楼，工业用房，车库，别墅，其他。成交行情年商品房销售金额亿元，比年上升了，平均销售价格元平方米，比年每平方米上升了元，涨幅。其中以上是居住用房。从销售商品房分类数据看，居住用房销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了商场销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了车库销售面积金额分别为万平方米亿元，分别比年上升了。从全年季度价格走势线上，可看出厦门年商品房成交量及房价在年基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。从近两年商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。厦门市土地市场运行情况从年到年，厦门土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年倍，而年政策面变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与年基本持平。年以前，厦门市政府公开出让土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化趋势，酒店旅游纯商业办公等用途土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地。近几年公开出让地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，厦门市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。年以前厦门参与土地公开出让市场竞争主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争国有开发企业也竞相加入战局，建发集团厦门国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚外地资本也开始进入厦门市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司等大型异地开发商都在公开出让土地市场上展身手。据厦门市国土资源与房产管理局资料，年厦门土地市场公开挂牌出让土地幅，成交幅，总成交用地面积为平方米，总成交地价为万元。详见表。从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有幅，岛外土地有幅，但岛外住宅出让面积为,平方米，是岛内,平方米倍。这现象表明从年开始，厦门土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。全年岛内幅出让土地中仅有幅居住用地，而体育商业酒店旅游用地则达到幅，体育酒店旅游用地异军突起让人们看到市政府发展厦门体育和旅游业决心。厦门由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动厦门房地产市场重心由岛内向岛外转移。厦门市国土资源与房产管理局于年月日发布关于促进我市房地产市场持续健康发展实施意见中明确表示，将优化房地产开发土地供应结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内岛外房地产平衡发展。这说明岛内土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内土地价格也不可能有所下降。土地价格预测本项目土地价格预测，有紧邻本项目用地南边地块可比年月日市土房局公开挂牌出让地块，用地性质为体育设施商业酒店，容积率以内，土地面积平方米，拍卖成交价让面积与年基本持平。年以前，厦门市政府公开出让土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化趋势，酒店旅游纯商业办公等用途土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地。近几年公开出让地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，厦门市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。年以前厦门参与土地公开出让市场竞争主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争国有开发企业也竞相加入战局，建发集团厦门国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚外地资本也开始进入厦门市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司等大型异地开发商都在公开出让土地市场上展身手。据厦门市国土资源与房产管理局资料，年厦门土地市场公开挂牌出让土地幅，成交幅，总成交用地面积为平方米，总成交地价为万元。详见表。从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有幅，岛外土地有幅，但岛外住宅出让面积为,平方米，是岛内,平方米倍。这现象表明从年开始，厦门土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。全年岛内幅出让土地中仅有幅居住用地，而体育商业酒店旅游用地则达到幅，体育酒店旅游用地异军突起让人们看到市政府发展厦门体育和旅游业决心。厦门由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动厦门房地产市场重心由岛内向岛外转移。厦门市国土资源与房产管理局于年月日发布关于促进我市房地产市场持续健康发展实施意见中明确表示，将优化房地产开发土地供应结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内岛外房地产平衡发展。这说明岛内土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家第章总论项目背景项目名称香山及何厝村，北至东宅村。建设规模与目标本项目为五通高林片区东南角总占地面积百多万平方米个部分，属于本项目思明区用地用地面积为平方米。本项目建设目标是通过对厦门本岛东部地区零散农村进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵土地资源。根据城市总体规划及分区规划，挂牌地块将分别定性为办公用地酒店餐饮等旅馆用地商业用地公园用地居住用地绿化用地其他用地等。本项目工程建设内容为区内场平道路给排水供电电讯以及绿化等基础配套设施建设。项目投资及财务分析本项目实行代建制，所需投入总投资为万元，其中征地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。项目总收入为万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。第章需求分析与建设规模用地需求分析厦门市地域范围狭小，制约了土地自然供给。厦门市土地面积,平方公里含滩涂面积可达,平方公里，其中适宜建