筹措投资计划及偿还能力项目投资收益预测价格预测投资收益销售税金及附加土地增值税项目投资效益分析投资效益分析表投资效益评价指标项目敏感性分析价格单因素变化敏感分析表投资总成本单因素变化敏感分析表项目投资总评鑫鹏国际大酒店可行性研究报告城市阅读城市概况地理位置舟山位于浙江省东部，地处长江口南侧杭州湾外缘东海洋面上，背靠上海杭州宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江黄金水道交汇咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放海上门户和通道。行政区划与人口舟山下辖定海普陀岱山嵊泗四个县区，面积万平方公里，其中陆地面积平方公里，有大小岛屿个，人口万。其中，舟山本岛为全国第四大岛，面积为平方公里，是舟山市人口主要集聚地和政治经济文化中心。按照舟山市城市总体规划年年，市域总人口规划近期年万人，中期年万人，年万人。城市交通舟山境内新国道定海港客运码头普陀山客运中心等相继建成舟山大陆连岛工程期工程三座大桥已完成县乡公路和人以上岛屿渡口设施大大改善市内主要大岛到定海小时交通圈目标基本实现。新城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路东山隧道等些重大市政改建工程竣工使用。城市经济运行环境及增长情况亿元增幅从上表得，舟山市总值每年都是以上速度在递增，年比年增幅高达。从上面数据显示，我司认为舟山国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。产业结构和增长趋势第产业第二产业第三产业从上表显示，三产比重从年到年，第产业比重大幅下奖，第二产业比重上升比例最大，现为国民经济支柱产业，按照近年三产比重变化来看，第二产业仍是今后舟山市经济发展重点产业。我司认为产业结构处于不断优化调整中，体现出经济健康稳定增长势头和发展趋势。居民可支配收入和社会消费品零售总额可支配收入表单位元社会消费品零售总额单位亿元从上表得，人均可支配收入年比年增长了，年比年增长了，年比年增长了，可见居民收入处于大幅提高阶段。风客万人次，比上年增长。年月份全市旅游接待人数万人，同比增长，接待国际旅游者人数万人，同比增长。预计年国内外接待人数都经大大超过年。酒店市场舟山酒店调查酒店名称星级总间数年入住率经营价格四星级共家普陀山大酒店元间三星级共家海中洲大酒店标元间标元间华侨饭店豪标元间标元间标元间海力生大酒店元间海天台大酒店元间二星级共家东方大酒店元间华晶大酒店元间沈家门饭店元间新大地大酒店元间统计家间酒店星级越高，规模越大从舟山二三星级酒店经营规模来看，多数为中小规模酒店，四星级酒店经营规模为最大，但是缺少大型或超大型高档次酒店，这不失为本项目开发思考点。各档次酒店入住率均等，总体超过各档次星级酒店全年入住率平均超过，其中部分酒店入住率达到了，这充分说明了舟山休闲旅游城市将为酒店带来源源不断客源，这也大大降低了项目开发之后运营风险。经营价格差异普陀山碧海金沙朱家尖渔港海鲜沈家门桃花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。各功能景区具体发展方向如下普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体国际佛教圣地。朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技游艇海钓商务会展高尔夫运动于体国际性海滨休闲度假基地。沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海上运动休闲度假于体海岛影视拍摄基地和配套海岛度假旅游区。嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海鲜美食海景房产于体国际性海岛休闲度假旅游区。岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假休闲基地。定海旅游区规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性实战体验性科普学习性休闲娱乐性，融古城文化生态度假商务旅游于体特色旅游区。新城旅游区东极旅游区和港桥旅游区规划功能定位为城市新貌旅游区。旅游产品开发推广海洋特色产品舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色旅游产品。挖掘旅游拳头产品舟山旅游产品已从单纯朝圣观光型逐步向特色鲜明内涵丰富多元化方向发展，以不断适应旅游市场日益发展需要。经过多年发展建设，舟山除传统佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜海滨探险海上竞技海洋科普等充满海洋海岛特色旅游项目。其中最具代表性旅游节庆活动有国内首创每年届中国舟山国际沙雕节中国普陀山南海观音节中国舟山海鲜美食节国际海钓节国际航海大赛等。成为发展当地旅游经济三大拳头产品。举办旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委市政府和旅游部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游特色和传统文化优势与精心布局结果。舟山旅游已成为华东旅游网浙东旅游线重要组成部分，并将成为华东地区最大海滨旅游休闲度假基地。打造海洋旅游精品建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从种意义上说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事文化旅游项目六是普陀山海天佛国品牌七是中国海鲜吃在舟山饮食文化品牌。各旅游区将根据各自功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进程。近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心中国佛学院教育分院朱家尖国际游艇俱乐部千沙至大青山区域国际休闲区沈家门鲁家峙岛旅游开发嵊泗徐公岛旅游开发桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区岱山台风博物馆台风仿真鸦片战争定海军事旅游临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区品位和档次。另外，还对丰富旅游项目文化内容挖掘渔业旅游潜力加快特色旅游商品开发和完善旅游基础设施等进行了规划。我司认为，这个个项目项项扎实有力举措，昭示着舟山海洋旅游希望，展示着舟山旅游业发展美好未来。旅游设施建设舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。食住行游购娱六要素得到了快速协调发展，与旅游产业发展密切相关交通水电通信等基础设施日趋完善海陆空立体交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际间飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体交通条件大为改善。陆上交通可经多条海上蓝色公路直达上海宁波至全国各地航空海洋旅游精品建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从种意义上说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事文化旅游项目六是普陀山海天佛国品牌七是中国海鲜吃在舟山饮食文化品牌。各旅游区将根据各自功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进程。近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心中国佛学院教育分院朱家尖国际游艇俱乐部千沙至大青山区域国际休闲区沈家门鲁家峙岛旅游开发嵊泗徐公岛旅游开发桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区岱山台风博物馆台风仿真鸦片战争定海军事旅游临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区品位和档次。另外，还对丰富旅游项目文化内容挖掘渔业旅游潜力加快特色旅游商品开发和完善旅游基础设施等进行了规划。我司认为，这个个项目项项扎实有力举措，昭示着舟山海洋旅游希望，展示着舟山旅游业发展美好未来。旅游设施建设舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。食住行游购娱六要素得到了快速协调发展，与旅游产业发展密切相关交通水电通信等基础设施日趋完善海陆空立体交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际间飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体交通条件大为改善。陆上交通可经多条海上蓝色公路直达上海宁波至全国各地航空有普陀山机场岛际直升机停机坪，航线直达北京城市阅读城市概况社会消费品零售总额，年比年增长，年比年增长了，年比年增长了。我司认为居民收入和消费零售额呈现同步增长趋势，消费能力提升对未来房产市场持续发展提供有效经济支撑。固定资产投资固定资产投资与房地产投资对比图固定资产投资房地产投资亿元从上表得年社会固定资产投资比年增长了，年房地产开发投资比年增长了年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为，年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为。根据数字显示，我司认为近两年舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。城市发展定位城市性质舟山拥有中国最大渔场，海产品丰富，是我国重要海洋渔业基地和海洋开发基地舟山港口条件优良，是我国现代化港口，也是大宗货物中转港舟山风景秀丽，气候宜人，是著名佛教文化海岛风光旅游城市。城市规划发展舟山市城市建设目标是建成最适宜于人类居住海上花园城市舟山中心城市发展空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区临城城区普陀城区，二点即朱家尖老塘山两个发展点。定海城区近期内将继续完善居住小区组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境，定海组团近期居住人口规划为万人。临城新区近期内开发建设居住用地以房地产开发建设和拆迁安置小区为主。临城新区近期居住人口规划为万人。普陀城区近期内主要继续发展东港新区居住区，勾山街道作为临城浦西工业区居住生活服务基地，配和工业区开发，做好拆迁安置小区建设。普陀组团近期居住人口规划为万人。小结综合宏观经济和舟山市近期城市发展规划对舟山房产市场影响，我们得出以下提示舟山国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。产业结构处于不断优化调整中，体现出经济健康稳定增长势头和发展趋势。居民收入和消费零售额呈现同步增长趋势，消费能力提升对未来房产市场持续发展提供有效经济支撑。舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。房产市场受宏观经济调控影响较小，短期内仍会依照市场规律持续走好二市场环境调查旅游市场城市旅游规划按照布局优化资源共享优势互补区域联动要求，整合全市海洋旅游资源，建好十大功能景区，使舟山形成各具特色分工合作旅游景区布局，进步优化旅游产业结构，扩大产业规模，增强竞争优势，提高旅游经济综合实力，这是市委市政府做出项重要决策。根据意见，围绕以普陀山为依托佛教文化以海洋海岛风光为依托滨海休闲文化和以海鲜美食为依托饮食文化三条海洋旅游主线，整个舟山群岛旅游景区划分为海天佛国普陀山碧海金沙朱家尖渔港旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色旅游产品。挖