草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中草种，果岭草可选择海滨雀稗中和最新草种排水和喷灌设计要科学合理，喷灌控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代产品，管材和泵站可选用国内优质品牌关键草坪维护设备要采用国外性价比高产品国内无替代产品球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用厚混凝土路面立体交叉桥涵座。绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快树种，苗木规格可适当加大。会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内，主要功能为大堂接待区与休息区更衣室卫生间出发区球车库餐厅专卖店行政办公室球员休息室储物房机电设备间。会所外停车位辆需配置中央空调。球车需采用国外性价比高产品，特别要注重安全性能和持续爬坡能力需建设草坪维护中心座，建筑面积控制在平方米左右，主要包括办公用房设备库农药肥料库清洗与维修车间小型燃料库等建筑结构参照厂房式设计。需建设可供人入住员工宿舍未考虑中层以上管理人员，建筑面积控制在平米左右，主要包括草坪总监宿舍单间普通员工宿舍人间小型员工食堂公共浴室与卫生间洗衣房员工活动室网吧篮球场等。住宅市场定位充分利用山海球场等优质景观资源，打造以高尔夫运动为核心具有高附加值高档度假型别墅和公寓。住宅客户定位高尔夫球运动爱好者珠三角香港地区为核心个人度假投资客户珠三角地区外企私企，主要购买大面积别墅，作为企业会所，用为接待公司客户举办高管会议员工度假奖励等住宅产品类型别墅产品建议户型参考建议小独栋建议层数不多于两层别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室控制面积，强调卧室浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减套间生活动线非唯性，加强卧室与露台庭院互动，增加情趣性首层厅空间模糊化和开放性，客厅餐厅娱乐室结合可配置西厨吧台厨房可考虑中厨西厨，控制西厨面积独栋主要参考建议与小独栋相同，不同点如下突出套间卧室舒适性，增设衣帽间增设佣人房，与厨房结合适当增大厨房面积，中厨可隔离，元平米植草平米元平米球车道修建平米元平米人工湖平米元平米凉亭及小卖亭个元座桥涵座元座泵站座元座景观绿化工程平米元平米排洪设施及挡土墙项元平米草坪机械设平米元平米备库员工宿舍平米元平米会所平米元平米,不可预见费采购费,球车辆元辆草坪养护设备项办公及后勤车辆器皿及陈设建安成本土地成本亩万元亩固定资产投资总额与住宅项目成本分摊说明上表中项目及项目费用共计万元，做为住宅项目绿化景观建设费计入住宅项目开发成本项目及项目项目费用共计万元，做为球会固定资产投资，计入球会经营测算。球会开业准备费万元未列入本表，但计入在经营测算表中。住宅项目投资序号成本项目单位计算基数费用费率金额万元单位成本指标总成本费用比例土地成本土地成交价款项土地交易服务费万元土地交易契税万元其它与土地相关费用项其他开发前期准备费可行性研究费万元规划设计费万元勘察费万元临时三通和场平费项招投标服务费代理费万元环境评价交通评价费项设计图纸审核费项建设工程规划许可证执照费万元报建费项其他建筑安装工程费经营性物业建筑安装工程别墅公寓精装建设工程许可证执照费万元工程监理费万元建筑节能与发展新型墙体材料专项基金项白蚁防治费项建设工程质量监督费万元其它项基础设施建设费地块间市政设施市政接口摊销费项红线内基础设施道路及地面停车场绿化景观球场建安成本项上水项雨污水项电力项燃气项电信项路灯项标志项中水系统项其它与基础设施相关费用人防异地建设费项供电贴费项绿化补偿费项地下水资源费项其它项公共配套设施建设费公共配套设施建设费教育社区服务垃圾站地下车位人防„教育配套费项商业网点配套费项其它项开发间接费工资福利支出项办公折旧修理支出项水电支出项其它项不可预见费万元直接开发成本营销费用销售前期准备费万元广告宣传费用万元销售佣金代理费万元其它万元管理费用万元财务费用项成本费用合计销售税金及附加营业税万元城建税万元教育费附加万元房屋交易手续费万元说明本表所列各项建安费用只为进行项目经济测算用，不做为成本指标成本指标应根据各地块住宅产品详细市场地位及产品标准另行计算。别墅及公寓建安成本包括了土建公寓含精装机电地块内小市政设施及绿化工程，指标参照凤池岛项目优化后指标详见附表表中项目基础设施建设费中所列费用为项目总用地范围各地块与滨海号路相接市政工程建造费。球场建安成本万元已计入到本表项目中项目总投资总投资住宅项目成本费用球会项目成本费用万元项目初始资金设为万元，其中万元用于住宅项目投资，万元用于球会项目建设。住宅项目收益分析别墅销售面积为平方米，从年开始分年销售，年销售均价元平方米，每期均价增加元平方米，总销售均价为元平方米销售收入为万元。公寓销售面积为平方米，在年全部建设完毕，至年销售完毕，销和果岭草是在选择球场时第看重因素消费者选择到达方便性比率其他客户需求见下表。客户需求排序重要性排名影响因素草坪品质交通便捷性球道布局合理适中难易度和较高趣味性服务自然景观布局与动线合理可以满足功能需求要求会所上述结果对巽寮球场硬件定位有很大启发意义。球场硬件定位球场硬件重要性排序表重要性排序草坪品质流难度系数和挑战性适中足够安全性和趣味性特色观海球道和保护较好原生态景观以满足功能需求为目简约会所。硬件设施具体要求如下要做到草坪品质流，就要选用优良草种，结合巽寮当地土壤和气候条件，球道草选择海滨雀稗中草种，果岭草可选择海滨雀稗中和最新草种排水和喷灌设计要科学合理，喷灌控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代产品，管材和泵站可选用国内优质品牌关键草坪维护设备要采用国外性价比高产品国内无替代产品球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用厚混凝土路面立体交叉桥涵座。绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快树种，苗木规格可适当加大。会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内，主要功能为大堂接待区与休息区更衣室冲凉卫生间出发区球车库及洗车场人左右餐厅专卖店间房行政办公室球员休息室存包室储物房机电设备间。会所外停车位辆。球车需采用国外性价比高产品，特别要注重爬坡能力需建设草坪维护中心座，建筑面积控制在平方米左右，主要包括办公用房设备库农药肥料库清洗与维修车间小型燃料库等建筑结构参照厂房式设计。需建设可供人入住员工宿舍未考虑中层以上管理人员，建筑面积控制在平米左右，主要包括草坪总监宿舍单间普通员工宿舍人间小型员工食堂公共浴室与卫生间洗衣房员工活动室网吧篮球场等。球场经营模式定位国内高尔夫球场主要经营模式分为三种全封闭会员制球场半封闭会员制球场公众球场。鉴于目前政府不再批准高尔夫球场建设，所以项目具有定政策风险性，特别是如果采用是全封闭会员制经营模式。除此以外，全封闭会员制模式虽然能提高球场品位和名气，但其与本项目在度假区整体定位中地位和作用是不相致，而且球场日常经营收入较少，很难做到资金平衡。目前国内著名全封闭球场如华彬庄园深圳西丽等几乎都处于亏损状态。而公众球场在国内较少，仅有无锡太湖深圳龙岗深圳光明和东部华侨城云海谷家，这种模式球场般都紧邻城市，交通便捷，本项目近期不具备这种条件，而且在没有会籍销售收入情况下资金回收非常困难。因此以上两公寓销售面积为平方米，在年全部建设完毕，至年销售完毕，销和果岭草是在选择球场时第看重因素消费者选择到达方便性比率其他客户需求见下表。客户需求排序重要性排名影响因素草坪品质交通便捷性球道布局合理适中难易度和较高趣味性服务自然景观布局与动线合理可以满足功能需求要求会所上述结果对巽寮球场硬件定位有很大启发意义。球场硬件定位球场硬件重要性排序表重要性排序草坪品质流难度系数和挑战性适中足够安全性和趣味性特色观海球道和保护较好原生态景观以满足功能需求为目简约会所。硬件设施具体要求如下要做到草坪品质流，就要选用优良草种，结合巽寮当地土壤和气候条件，球道草选择海滨雀稗中草种，果岭草可选择海滨雀稗中和最新草种排水和喷灌设计要科学合理，喷灌控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代产品，管材和泵站可选用国内优质品牌关键草坪维护设备要采用国外性价比高产品国内无替代产品球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用厚混凝土路面立体交叉桥涵座。绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快树种，苗木规格可适当加大。会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内，主要功能为大堂接待区与休息区更衣室冲凉卫生间出发区球车库及洗车场人左右餐厅专卖店间房行政办公室球员休息室存包室储物房机电设备间。会所外停车位辆。球车需采用国外性价比高产品，特别要注重爬坡能力需建设草坪维护中心座，建筑面积控制在平方米左右，主要包括办公用房设备库农药肥料库清洗与维修车间小型燃料库等建筑结构参照厂房式设计。需建设可供人入住员工宿舍未考虑中层以上管理人员，建筑面积控制在平米左右，主要包括草坪总监宿舍单间普通员工宿舍人间小型员工食堂公共浴室与卫生间洗衣房员工活动室网吧篮球场等。球场经营模式定位国内高尔夫球场主要经营模式分为三种全封闭会员制球场半封闭会员制球场公众球场。鉴于目前政府不再批准高尔夫球场建设，所以项目具有定政策风险性，特别是如果采用是全封闭会员制经营模式。除此以外，全封闭会员制模式虽然能提高球场品位和名气，但其与本项目在度假区整体定位中地位和作用是不相致，而且球场日常经营收入较少，很难做到资金平衡。目前国内著名全封闭球场如华彬庄园深圳西丽等几乎都处于亏损状态。而公众球场在国内较少，仅有无锡太湖深圳龙岗深圳光明和东部华侨城云海谷家，这种模式球场般都紧邻城市，交通便捷，本项目近期不具备这种条件，而且在没有会籍销售收入情况下资金回收非常困难。因此以上两除会员和嘉宾以外访客人数不多，故将其价格适当提高。为便于测算，非会员每次平均打球价格按元人计算。会籍价格会籍价格计算方法会籍价格访客平均果岭费年最低打球次数会员年费年优惠系数条件设定年最低打球次数次会员年费元优惠系数经计算得出会籍价格为万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时考虑本项目投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数量张，年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。销售初期年递增万元。项目测算摘要住宅开发计划开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计