五建设内容与市政配套。停车场设有地面与地下停车场，共计车位约个。餐饮娱乐本项目于同济新城内嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼咖啡厅等但数量较少。城区内风味小吃吉祥馄饨田仓米粉福建沙县小吃兰州拉面店图门烧烤游子老鸭粉丝汤饮品茶风暴第五街缘味站新佳快餐欧德隆，米诺多汉堡真有味咖啡西餐三叶坊苏卡咖啡店堡盛西餐城区外饭店新词大酒店墨玉路号湖南料理新源路号金湘隆新源路号面包糕点闽甜西饼屋元祖蛋糕闽香西点面包房风味小吃川福火锅小云南米线店重庆鸡公堡兰州拉面盱眙龙虾家常菜馆快餐蒲乐食品快点快餐咖啡西餐比萨林迪欧咖啡金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行中国银行中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷金融方面服务规划指标用地范围东至和平路，西至大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积总用地平方米用地性质商业办公用地容积率三市场环境分析宏观层面宏观调控政策自年月日国务院下发了关于切实稳定住房价格通知国八条起，政府出台了密集宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭住房问题等。年月日，国六条出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观调控方向和政策重点。年月日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委市财政局市地税局市住房保障房屋管理局市规划国土资源局制订关于促进本市房地产市场健康发展若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收房地产金融城市建设开发住房改革等多方面。年月日，关于促进房地产市场健康发展若干意见公告又为房地产市场带来了不同意味国十三条，进步体现了特殊市场环境下政府放权态度。至此，国十三条将在今后段时间指导房地产市场及行业发展。综上所述，目前宏观经济政策灵活审慎。产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长，年完成增加值亿元，可比增长。财政收入稳步增长。年实现财政总收入亿元，比上年增长。与此同时，嘉定区经济求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空臵率走低。年后半年，在供给相对大情况下，需求显得单薄和不足。受全球金融风暴不断恶化影响，直占写字楼租赁市场比较大份额金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁臵扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅萎缩。目前虽处于经济低迷期，写字楼需求量仍将继续增加，而供应量增长速度相对于市场规模来说是很慢。同济新城甲级写字楼租金及入住率表年第季板块物业名称最新租金人民币平方米天入住率西部板块中华大厦招商局广场中部板块越洋广场兰泰大厦众鑫大厦企业天地同济新城乙级写字楼租金及入住率年第季区域物业名称最新租金人民币平方米天入住率西部板块科技城金融广场贸易大厦中部板块海森大厦三六大厦南证大厦奥孚力大厦近年来，嘉定写字楼市场突破原有商务区格局，向外围发展。些新商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁销售市场中坚力量。本项目所在区域即是其中之。基于嘉定区开发来发展动向和各行业对写字楼需求，在中部板块内投资次项目，是个不容错过机遇。但是需要注意是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，次将面临定资金风险和销售压力，但是通过恰当定位和营销，可以消除部分风险。四项目定位产品定位产品定位中端，乙级写字楼。本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应竞争力。考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们客户定位为江浙带中小企业，本项目定位中端相对合理。客户定位结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便交通特点，客户主要定为江浙沪研究型企业或对交通要求比较高制造业企业。它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。分析优势方便交通规划用地西北面和东北面都有宽敞公路，方便驾车西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。规划用地距同济新城唯交通站点绿苑路同济大学站有高度可达性。开发难度低规划用地属于类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单工程准备措施，就可以进行修建。自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。劣势人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面具有人气，周边距其他办公性建筑较远。居住区影响本地块与居住区公用北边国豪路，居住区人车流量大，影响写字楼里员工上下班。居住区早晨比较嘈杂。市政配套地块以及其周边市政设施不完善，待改进。机会东侧研发区东侧规划中研发区具有相当规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处子公司，是非常有利。交通条件改善多处修建曹安公路运量下降幅度大，在建地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引批企业。威胁经济金融目前，全球化影响相对不敏感。而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目开发仍然有较高盈利能力。项目盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下盈亏平衡分析出租率盈亏平衡点由上述分析，我们可以知道，当出租率为时假定价格不变，项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间关系，我们可以知道，当出租单价下降时，该项目刚好能收回成本。风险分析项目整体潜在风险金融风险近期，全球性金融危机席卷各国。很多企业经营业绩下降，上海地区企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空臵率情况。供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求，该项目推出初期可能会有比较高空臵率。但考虑到年世博会将在上海举办，可能会对写字楼出租有定帮助。政策风险由于政府宏观调控在住宅市场上取得了定成绩，大量资金进入办公务业市场。目前商务部已经注意到商业房地产过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控可能性。写字楼潜在风险周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场供应量急剧扩大，年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境变化导致目前定位和定价出现偏差。这是本项目面临最大风险。区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。随着城市改造不断深入，中心城区土地范围供应紧张。写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差企业比较有吸引力。产品类型多元化风险本项目仍然是传统乙级写字楼产品。传统乙级写字楼可能依然是多数企业首选，但是随着总部经济崛起，低密度生态型单体办公楼可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群部分流失。商业潜在风险我们对未来商业走势看好，但是值得注意是，我们对商业物业未来价格判断是基于目前全市商业发展形势区域发展潜力和宏观环境利好来总体评定。但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有定风险。经营风险商业经营需要极高市场驾驭能力，任何微小细节都可能导致项目失败。特别是本项目周边商业氛围不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大挑战。另外，商业部门对宏观经济变动市场变化十分敏感，而高端定位将导致经营比较困难。经营风险是商业部门最大风险。区位风险基于商业经营特殊性，本项目成功依赖于嘉定地区以及同济大学兴旺繁荣。而目前同济新城区域形象还有待提高，市场环境还需要悉心培育。风险多方案规避般而言，系统性风险是不可避免，个别风险应当通过本项目前期科学规划后期科学管理来加以规避。我们在前期产品策划价格定位财务分析中已经充分考虑了风险因素。采取灵活面积分割，以适应不同企业不同面积需要以及同个企业不同时期面积需要。在服务上做到以近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引批企业。威胁经济金融目前，全球化影响相对不敏感。而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目开发仍然有较高盈利能力。项目盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下盈亏平衡分析出租率盈亏平衡点由上述分析，我们可以知道，当出租率为时假定价格不变，项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间关系，我们可以知道，当出租单价下降时，该项目刚好能收回成本。风险分析项目整体潜在风险金融风险近期，全球性金融危机席卷各国。很多企业经营业绩下降，上海地区企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空臵率情况。供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求，该项目推出初期可能会有比较高空臵率。但考虑到年世博会将在上海举办，可能会对写字楼出租有定帮助。政策风险由于政府宏观调控在住宅市场上取得了定成绩，大量资金进入办公务业市场。目前商务部已经注意到商业房地产过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控可能性。写字楼潜在风险周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场供应量急剧扩大，年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境变化导致目前定位和定价出现偏差。这是本项目面临最大风险。区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。随着城市改造不断深入，中心城区土地范围供应紧张。写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差企业比较有吸引力。产品类型多元化风险本项目仍然是传统乙级写字楼产品。传统乙级写字楼可能依然是多数企业首选，但是随着总部经济崛起，低密度生态型单体办公楼可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群部分流失。商业潜在风险我们对未来商业走势看好，但是值得注意是，我们对商业物业未来价格判断是基于目前全市商业发展形势区域发展潜力和宏观环境利好来总体评定。但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有定风险。经营风险商业经营需要极高市场驾驭能力，任何微小细节都可能导致项目失败。特别是本项目周边商业氛围不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大挑战。另外，商业部门对宏观经济变动市场变化十分敏感，而高端定位将导致经营比较困难。经营风险是商业部门最大风险。区位风险基于商业经营特殊性，本项目成功依赖于嘉定地区以及同济大学兴旺繁荣。而目前同济新城区域形象还有待提高，市场环境还需要悉心培