勘探等工作。现正抓紧开展项目工地场地清理，施工道路安排，临水临电架设等工作。总图布置方案与技术经济指标总布置方案本项目拟建集商业商务办公为体多业态综合建筑。依托沿街商铺大商场和影院构成成熟商业中心，整个区域融入周边居住建筑以及本地块办公，由此带来人气可带动商业，同时也为天津市民提供种可选择充满活力新生活方式。商业开发定为中高端，注重产品研发，产品融入西方现代性与中式传统美学元素，该项目成功运作必将成为郑州市新都市中心。相关技术经济指标依据权威数据，运用科学方法对市场做出明确判断，并结合地块具体情况形成项目初步概念设计。规划设计指标后期如有调整以政府批准为准主要经济指标合计期二期三期总用地面积总建筑面积计容积率建筑面积其中可售建筑面积其中住宅建筑面积商业建筑面积配套建筑面积其中会所文化娱乐中心幼儿园居委会垃圾收集站回收点净菜市场物业管理用房其他辅助用房核增建筑面积架空层不计容积率建筑面积其中地下室半地下室地下室半地下室设备用房容积率覆盖率绿化率住宅户数户户停车位辆其中地下室半地下室辆地面停车场辆其他辅助用房包括社区健康服务中心服务站邮政所公厕社区警务室学校消防控制室人防信号室等建筑面积。第二节市场分析和预测天津市宏观环境分析天津概况天津简称津，意为天子渡过地方，从明朝永乐二年，公元年到年，天津建城已有周历史。地理位置天津地处太平洋西岸环渤海经济圈中心，背靠华北西北东北地区，面向东北亚，是中国北方十几个省市区对外交往重要通道，也是中国北方最大港口城市。天津距北京公里，其独特区位优势奠定了快速发展势头。行政区划天津是中国四大直辖市之，行政区域总面积平方公里。人口统计年末天津市常住人口为万人，同年北京为万人，上海为万人。支柱产业天津已形成汽车机械装备微电子和通信设备海夏新电子城研发总部中国厦门建发爱琴海及地块等美国建筑设计有限公司公司成立于年，是个由国际知名专家组成多样化设计公司，专业范围广，可提供建筑设计城市设计室内设计建筑照明和医疗保健战略规划等多专业服务设计机构。其设计和规划项目体现卓越功能性和审美性，同时结合环保和可持续发展设计理念。在波士顿伦敦与中国设有办事处，其项目遍及美国和亚欧各地，经验丰富，可满足各类业主不同需求。其中，在天津地区主要设计项目包括天津津门酒店天津津门音乐厅天津食品中心天津柳林规划天津海河绿化环境设计。主设计师简介邓东博士美国建筑设计有限公司董事经理教育背景毕业于清华大学及美国宾州大学。设计作品广州少年宫广州汽车大厦深圳蛇口海上世界规划方案等第四节项目综述宗地位置本项目是招商地产开发高端住宅项目,隶属南开区奥体板块，地处南开与河西区交界处，原天津电影制片厂年历史地块旁。位于天津市南部，靠近新建奥林匹克体育中心和天津水上公园。项目位置理想，地处南开区，同时与河西区交界。基地面积与奥林匹克体育场和体育公园紧密联系，并拥有望向体育场和公园流视野。基地南邻城市快速路，东邻米宽卫津南路南面为现状住宅区。本项目开发内容包括低层和高层住宅办公楼商业空间酒店式公寓以及地下停车设施。交通线路名称距离车程公交线路始发站终点站天津站分钟华贸联装饰城金谷园天津滨海国际机场分钟赵沽里司法警官学校京沪高速分钟天津站雅士道地铁号线地铁号线东北起大毕庄，南至梨园头。计划于年开工，年底建成试通车，总工期年。计划走向为规划遥环路凌宾路宾水西道红旗南路红旗路西青道北营门西马路八马路北站中山北路金钟河大街。宿纬路凌庄子天津站大寺西站大港西关西东张庄渤海大楼奥体中心天津站奥体中心公建配套水上公园水上公园始建于年，地处市区南部，面积公顷，其中湖面面积公顷，陆地面积公顷。余年来，在各级政府关怀下，经过几代园林建设者辛勤耕耘，年，水上公园被评为津门十景之龙潭浮翠。年又被国家旅游总局评为级景区。水上公园由三湖九岛构成东湖西湖南湖和岛。环湖绿树成荫，湖面荷花吐艳。玉带碧水之间竹长廊和眺远亭遥相辉映，更有中外建筑风格盆景园碧波庄神户园等精品园林。水景长堤优组形态各异水景组成，游客步移景异。水晶广场由组大型水景组成，万盏灯火汇成奇光异彩，双面水幕电影喷火喷泉表演，金曲音响组合。眺远亭龙潭飞瀑龙头喷珠溅玉，形成九级叠水，平提高，人们对住房要求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室外环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。项目对所在地互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求建成后交通和市场环境大体满足需求。社会评价结论总来说，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用，对社会发展是有积极作用。第十二节风险分析为了确保风险质量，有必要对招商钻石山投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性。因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可以分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发挥风险公众干预风险主客干预风险治安风险。内部决求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室外环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。项目对所在地互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求建成后交通和市场环境大体满足需求。社会评价结论总来说，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用，对社会发展是有积极作用。第十二节风险分析为了确保风险质量，有必要对招商钻石山投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性。因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可以分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发挥风险公众干预风险主客干预风险治安风险。内部决策产。钢管公司扩能竣工，汽丰田扩能造修船基地明阳风电等项目建设加快，优势产业竞争力明显提升。自主创新产业化重大项目全面启动。开发干细胞注射液等新产品项，申请发明专利件。国内第台超百万亿次高性能计算机成功下线。服务业重大项目开工建设项。新南马路五金城期竣工开业，海河商贸区服务外包示范区南京路商务商业带天津科贸街等现代服务业聚集区建设取得重要进展。区县重大项目开工建设项，竣工和主体完工项，有力带动了区县经济发展。第三节设计公司简介嘉柏建筑师事务所有限公司公司成立于年，集合了批丰富经验和独特创意设计专业人才，以崭新理念敬业精神，务求确立卓越建筑典范并对社会付出应有专业责任。至今已参与多项不同类型规划及建筑设计项目，并获得国内多家知名发展商对其实力认可。项目包括万科房地产有限公司于深圳佛山东莞成都武汉天津大连等城市项目其它如重庆中安房地产开发有限公司翡翠湖深圳市富春东方有限公司天琴湾三期杭州坤和建设集团亲亲家园商业步行街厦门建发集团建发国际大厦和爱琴海武汉金地房地产有限公司格林小城等。主设计师简介余啸峰嘉柏建筑师事务所设计总监教育背景毕业于美国纽约建筑学院。设计作品中国天津万科水晶城天玻项目中心会所中国天津万科水晶城三期四五期及北入口公建中国天津万科西青假日风景中国重庆中安翡翠湖期及二期等中国成都万科魅力之城中国深圳市富春东方三期天琴湾中国杭州坤和亲亲家园商业步行街中国厦门夏新电子城研发总部中国厦门建发爱琴海及地