财务内部收益率所得税前 财务净现值万元所得税前， 静态回收期年所得税前含建设期 投资利润率所得税前 总投资及资金筹措 项目总投资万元。建设投资万元，企业自筹 万元，银行贷款万元。 结论与建议 家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代服 务业的商贸物流业发展的政策符合产业发展方向和要求项目建 设用地符合信阳市及山管理区把该区域作为家居水产品等专业市 场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。 项目的建设将推进信阳市现代物流业的快速健康发展，促进 信阳市政府倡导的建设成为豫鄂皖三省结合部重要现代物流中心的要求。信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部，交通便利，境 内公路铁路纵横交错，形成多重十字交叉的陆路交通网络，是南 北经济交流东西产业合作的承接地带。发挥经济区位优势，承接东 部产业西进西部资源东输，发展成为中部地区重要的工业物流中心， 加快物流基础设施建设，提升商品集并和物流辐射能力，发展成为豫 鄂皖结合部最大的商品集散中心。 家居用品物流园将形成批家居用品品牌商入驻吸引第三 方家居用品经营企业。加强信阳与郑州武汉合肥等中心城市家居 用品行业的物流信息流资金流的流动加强信阳对下属县乡的 新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。降低家居用品在信 阳的运营成本有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。 项目在市场选址方面做了充分的考虑针对信阳现有家居建 材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合 项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家 居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排重 视消防安全卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于地方公用 事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。在满 足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标 准。建议项目早日开工建设。 第二章项目背景及建设必要性 项目建设单位概况 信阳家居用品有限公司成立于年，注册资本万元， 由信阳市同鑫科技有限公司以下简称同鑫科技和信阳市元通 投资有限公司共同投资，其中同鑫科技出资比例为，信阳市元通 投资有限公司出资比例为，并且引进了北京鸿博房地产有限公司 参加投资。 信阳家居用品有限公司营业范围家俱装饰材料家电灯 具销售房屋租赁。 同鑫科技成立于年月，专业从事汽车天然气加气业务。 目前，营运的加气站三座在建大规模八台双枪加气机加气站 座，该站相当于现有三座加气站之和。公司具有信阳市城区汽车加气 的专营资格。年利税千万元以上。实力雄厚，投资经验丰富。中南家 俱城中有多平方米为同鑫科技全资子公司信阳市中南家俱有 限公司投资建设，目前摊位已全部出租完毕。 北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。北京鸿 博集团是家大型的民营企业，该集团下属六个子公司北京鸿博房 地产开发有限公司北京鸿博嘉源咨询服务有限公司北京鸿博先锋 影视文化有限公司北京金顶玫瑰美食娱乐城北京宏兴装饰公司 北京春兴阁咨询服务公司。行业涉及房地产开发，餐饮娱乐，装饰装 修咨询服务，影视文化等。经济实力雄厚，管理水平较高。项目提出的背景 据国家统计局和国家经贸委有关调查报告建筑材料产业近几年 已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十 分显著。截止年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易 市场个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有家。 近年我国建材市场的成交额已超过亿元人民币年，平均年市 场管理费总额亿元税金总额亿元摊位租金总额亿元。 浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达 亿元位居第二的山东淄川区建材城，成交额达亿元第三是南通 市永兴商城，成交额为亿元。其他成交额在亿元以上的市场还有 常州新区长江贸易中心南京装饰城西南建材中心批发市场宁波 现代建筑装潢市场佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山 板材市场等。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料 摊位数量为万个，已出租摊位万个，其中，建筑及装璜材料类摊 位占木材及制品类金属材料及制品类家具类和化工材料 类及制品类也分别占有定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的 消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过万家，装饰 业所创造的价值已跃居轻工多个行业前列，成轻工业的重要支柱产 业。 国内家居行业的发展趋势 预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响较 大。 趋势无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网及 科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企业开展业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟体验， 视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自混杂，每个细分市场都有无数的企业挤在 里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在定时间，但洗牌的时间 早晚要到来，行业内只剩下几个大品牌大集团，占据绝大部分的市 场份额。目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几乎没有国际大 品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的规范，行业集中 度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家居建材市场，与中 国企业起切分市场蛋糕。 趋势四家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战胜工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。中国的家电行业 现在是美苏国美苏宁争霸，国美苏宁两大渠道巨头，垄 断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。目前疯狂扩张的 红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸主的地位已 经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待时日。 趋势五家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化的 品牌公司同台竞技的场面。未来，随着消费者对品牌的忠诚度提高和 对揽子站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类业务范 围可能横跨家具地板陶瓷卫浴橱柜衣柜厨房电器木门等多 品类的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业，凭借强大的 品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。些专注于细分市场和 细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品专业化服务个性化 品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚，能与大企业集团同台竞 技，立于不败之地。 趋势六对家居建材行业里的企业来说，定位在两头低端和高 端的品牌和企业会活得比较滋润。定位在不尴不尬的中端的企业 和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。 国内建材家居市场的发展趋势 当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题是批发零售功能 不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的 配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问 题虽说是市场的培育发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场 效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理 者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务，在这个内 在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是 发展趋势之，批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将向 错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品 定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档偏高档 的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经 营高精新商品，或向有特色专业市场发展在城市边缘地区的市 场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。些著名品牌产品将开 设专卖专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次， 不同营销方式，互为补充的新商区。 发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小 户的状况将发生变化。通过竞争，批经营有方的经营户将不断扩大， 形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各 大经营户与零售商大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各 自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环境市容场貌 得到根本的改善。 发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的专 业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。 发展趋势之四，物流作为向的产业将越来越被人重视。建 材产品装饰材料的个重要特点是量大自身重价值低物流费 用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要 途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因 此，物流从市场中的附属地位，将形成个的专业化的现代化 社会化的个产业。 发展趋势之五建材超市将得到较快的发展。建材超市的业态主 要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。 发展趋势之六厂家和经销商紧密合作，实现体化运作。目前， 建材产品的技术质量外观环保售后都成为市场上最主要的竞 争要素，这对于经销商产品销售服务能力提出了更高的要求，只有 真正专业的经销商，才能真正了解产品的性能和提供完善的服务。在 这样的情形下，以往的销售服务相分离的渠道运营模式已经不适应 消费者体化的服务需求，消费者希望销售渠道能提供统的销售和 维修服务。也就是说，行业的技术更新和售后服务要求厂家和经销商 紧密合作，实现体化运作。 发展趋势之七二三级市场成为家居建材企业取胜的关键。随着 国内经济和建材市场的发展，国内线大城市市场主战场的竞争日益 激烈，而幅员广阔并且增长迅速的