1、元左右，合计元建设成本。按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏国国内经济环境都有许多不能确定因素，如石油价格股票市场波动银行利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。虽然没有看到明显房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太。

2、应增加。根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管理规定最高建设高度为米。退让道路红线距离拟开发地段属于长沙市类地区。退让道路红线距离根据下表确定建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表区位建筑高度城市主要道路城市次要道路城市支路Ⅰ类多低层高层地区高层Ⅱ类地区多低层高层高层Ⅲ类地区多低层高层高层注表中指建筑物高度，指道路红线宽度高层退让城市道路红线是指主体部分退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房高度小于米项目需退让韶山路米，退让桔园路米。退让后最大可建设基地面积约为。红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图建筑间距高层程平方米按概算造价室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价电梯安装工程项按概算造价四小区配套建设费室外排污排水工程米按概算造价室外供水工程米按概算造价室外供电安装工程项按概算造价绿化工程平方米按。

3、,销售压力仍然较大。二年经济振荡过后年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。这与我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长,很难估计。我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当基于种消极方案，执行现有规划容积率，。即可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量变化理应带来建筑单位成本变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用容积率必然不可行。如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在。

4、是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划块医疗卫生。另外其他用地并规划为行政办公用地也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。通过前期调查了解，如需进行项目规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划调整工作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。项目建设需满足规范要求高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度要求如下表序号项目内容建筑高度最小用地面积低层居住建筑多层居住建筑多层公共建筑高层居住建筑高层公共建筑注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求不规则用地最小面积根据实际用地情况确定。超高层建筑最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相。

5、许多不能确定因素，如石油价格股票市场波动银行利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。虽然没有看到明显房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中年后年年后年。年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右。

6、乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中年后年年后年。年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右,销售压力仍然较大。二年经济振荡过后年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。这与我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长,很难估计。我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当基于种消极方案，执行现有规划容积率，。即可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量变化理应。

7、概算造价路灯安装工程盏按概算造价直接费共项和五管理费建设管理费元直接费六税费建筑面积测量费平方米房屋竣工总登记费元按评估价教育附加费元按土建造价计算七不可预见费不可预见费按直接费计元间接费共项和开发建设总成本拆迁成本计算韶山路信用社项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计市粮油食品公司二分公司项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计韶山南路黄石泉项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路王德明项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路何自强项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山。

8、积约元成本预估算方案三容积率基于种消极方案，执行现有规划容积率，。即可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量变化理应带来建筑单位成本变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用容积率必然不可行。如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。但是根据目前房地产状况和。

9、南路何自强总计房地产市场环境现状不可否认，从年初场冰灾开始，长沙房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。年下半年开始，中国楼市价格在路高歌猛进时候突然刹住了脚步，系列政策出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城市紧张潮潮起潮落随之而来是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望情绪弥漫于整个房地产市场。从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。我国房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。这年中，长沙商品房年销售面积由年万，增至年万，年均增长，远超过经济发展和需求增长速度。同时，房地产市场和大经济形势是密切联系在起，现在从大国际经济环境到中国国内经济环境都。

10、大层建筑面积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为容积率是比较可能。项目可行建筑面积为。建筑成本根据最可能建设方案做了较粗工程概算见附录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元成本预估算方案二土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计总计万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定，土地出让金般占标定地价最终应缴纳土地出让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估算土地出让金万。划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面。

11、房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上支持，将规划容积率限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在建筑项目基本情况介绍现状情况拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼座下图中红色建筑，建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约和少量搭建平房。范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平车等促销手段频频推出，都是变相降价了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利。

12、来建筑单位成本变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用容积率必然不可行。如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘可行规划情况分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最。

参考资料：

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