1、平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析对本报告，盈亏平衡分析是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调价格，供警戒用。在本项目假设条件下，盈亏平衡点计算如下由以上计算可得，只要项目销售均价大于或等于元平方米，项目即可盈利。而且容易得出项目平均售房价格盈亏平衡点与预测销售均价相差较多，这说明该房地产项目抗市场风险能力较强。平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。敏感性分析经济评价指标本项目所选取敏感性分析经济评价指标与前面基准方案经济评价指标相同，为全部投资财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。不确。

2、温。此时，房市因发育晚于沿海地区，而没有受到降温热多大影响。在年，用于房地产开发投资为亿多元，之后每年以以上速度增长，到年，房地产投资已达到亿元。与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开竣工面积分别为万平方米万平方米万平方米而年房地产开发施工新开竣工面积是万平方米万平方米万平方米。房地产交易也保持着高速增长。据了解，在年，房地产年销售面积才万平方米，销售额亿元。之后每年以左右速度增长。年，房市实现年销售万多平方米到年销售面积和销售额分别已达万平方米和亿元。在投资和交易量都逐年呈上升情况下，房地产市场已逐步实现三个转变住房建设由粗放型生产方式向集约型生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变。住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，也叫做由住房非商品化向住房商品化转变。经济体制由计划经济向市场经济转变。

3、附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。项目内部收益率远大于，且净现值大于零。投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。其他财务评价中具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款偿还能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升大好形势下，本项目在财务上可行。第十章不确定性分析本项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险。主要包括盈。

4、为推动房地产产业发展强大动力。此外，随着国家增发国债和西部大开发战略正式启动，我市继续加大投资力度。年全市累计完成固定资产投资亿元，比上年净增亿元，增长。其中基本建设完成投资亿元，比上年增长，占全市总投资比重达更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长其他投资亿元，增长。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设顺利进行。经济增长和企业效益明显改善，促进了财政收入持续增长。年完成地方预算内财政收入亿元，比上年增长。综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好大环境中，市经济今年将继续呈现良好运行态势。这为房地产市场营造了很好大环境。二市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，房市已保持了连续六年高速增长，这在全国也是个特例。据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时国内房地产热在夜之间迅速降。

5、率将达到，将达到。这种增长意味着到年，城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到年城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年时间里，住宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，经营税金及附加本项目经营税金及附加包括销售不动产营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。营业税按收入计算，城建税教育费附加地方交通附加分别按营业税计缴。详细数据见总成本估算表。土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。所得税本项目按计。三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。本项目为房地产行业，基准收益率取为。二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表。

6、定性因素变动范围根据项目所处环境及地理位置，结合当前经济发展形势，不确定性因素考虑为工程费用销售教育费附加交通重点建设附加费。营业税按收入计算，城建税教育费附加地方交通附加分别按营业税计缴。详细数据见总成本估算表。土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。所得税本项目按计。三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。本项目为房地产行业，基准收益率取为。二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。项目内部收益率远大于，且净现值大于零。投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。其他财务评价中具体数。

7、，也叫做住房资源。楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为花园小区，占。付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和家庭月均收入元被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。房屋结构分析主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为住宅小区，占付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和。家庭月均收入以上被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。房屋结构需求主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。另外还有和被访者选择了四室两厅和五室两厅。单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。楼层需求主要集中在多层和高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为住宅小区，占。付款方式主要为分。

8、，现有空置中，空置年以上商品房仅为万平方米，比上年增加了万平方米，其占空置总量。其中，万平方米商品房空置年限在两年以上，约占商品房空置总量。这口径下，商品房空置比例是令人惊喜。住宅空置年以上有万平方米，比上年仅增长万平方米。与去年商品房新增多万平方米销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼。住宅商品房相对稳定，说明住宅市场发展较为良性。而非住宅商品房市场空置持速上升，说明这类产品供求关系有些失衡，应该加强控制。五市消费者行为分析由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它消费在很大程度上受消费者收入影响。在这里我们就市民收入情况来分析其需求。家庭月均收入元以下被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，需求比例分别占和房屋结构需求主要集中在三室厅和两室厅之间，分别占和。单价承受能力主要集中在元以下和元之间，分别占和。楼层需。

9、期付款和次性付款，分别占和。分析以上可以看出，市民对住房选择与其收入水平紧密相关，量入而出仍是市民住房消费特点。在不同收入市民中，月均收入在元以下市民现在主要追求是住房宽敞实用。元市民主要追求是住房宽敞舒适。元以上市民除了追求住房宽敞舒适外，已对居住环境等方面提出了更高要求。本次调查采取抽样共计取有效样本份。从被访者年龄看，岁有人，有人，以上有人。从被访者职业看，机关党政干部有人，企事业单位负责人有人，私营三资企业负责人有人，职员工人商业服务人员有人，待业下岗人员有人，离退休人员有人，家庭妇女有人，其他人员有人。从被访者家庭收入看，月均元以下有人，元有人，元以上有人。六市房地产发展前景尽管直辖后经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。目前城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。按照规划，到年，全国城市化。

10、明该房地产项目抗市场风险能力较强。平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。敏感性分析经济评价指标本项目所选取敏感性分析经济评价指标与前面基准方案经济评价指标相同，为全部投资财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。不确定性因素变动范围根据项目所处环境及地理位置，结合当前经济发展形势，不确定性因素考虑为工程费用销集中在主城六区。统计显示，年末主城六区商品房空置总量达万平方米，占全市空置商品房总量六成。不要面对空置就谈虎变色，有关方面官员说，对楼盘而言，竣工后空置年以内物业应属于正常销售期，我们需要关注是空置时间达到年以上物业。按此计算。

11、求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为花园小区，占。付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和家庭月均收入元被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方总论项目概况项目名称港湾期项目地址市区街道村项目业主经济技术发展股份有限公司法人代表注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米。其中住宅建筑面积平方米商场建筑面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。岁有人，有人，以上有人。从被访者职业看，机关党政干部有人，企事业单位负责人有人，私营三资企业负责人有人，职员工人商业服务人员有人，待业下岗人员有人，离退休人员有人，家庭妇女有人，其他人员有人。从被访者家庭收入看，月均元以下有人，元有人，元以上有人。六市房地产发展前景尽管直辖。

12、据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款偿还能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升大好形势下，本项目在财务上可行。第十章不确定性分析本项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险。主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析对本报告，盈亏平衡分析是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调价格，供警戒用。在本项目假设条件下，盈亏平衡点计算如下由以上计算可得，只要项目销售均价大于或等于元平方米，项目即可盈利。而且容易得出项目平均售房价格盈亏平衡点与预测销售均价相差较多，这说。

参考资料：

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