和土地流转以社会主义新农村建设推进城乡统筹发展随着城市规模不断扩大，城市功能不断完善，城乡发展格局正逐步向以城带乡，城中有乡，乡中有城，城乡体化方向迈进。统筹城乡发展，对建设好市广大农村具有特殊意义。大城市与大农村并存，是特殊市情。统筹城乡发展，重点是调整农村产业结构。目前，市工业化城市化进程明显加快，已进入统筹城乡发展重要时期。统筹城乡发展，为农业农村工作提出了新任务，必须从城乡统筹高度，跳出农业抓农业，以工业化思路发展农业，以产业化经营提升农业，使市农业逐渐从分散落后经营模式向产业化集约化经营转变。因此必须构筑新产业支撑体系，加速推进农村经济结构战略性调整。统筹城乡发展，以深化农村改革为动力，创新体制机制，激发城乡活力，在城乡产业结构调整过程中，加速进城农民转变为城市居民过程。探索农村承包地宅基地退出机制，健全农村土地流转机制，加快发展区县乡镇村三级土地流转市场服务体系，推动土地规范流转，发展适度规模经营。改革林权制度，实现山定权树定根人定心，发展林下经济。推进城乡建设体化，实现城镇化与新农村建设双轮驱动。战略作用越趋显著土地流转市场随着我国经济快速发展，大量农村劳动力向第二三产业转移，农村土地流转规模和速度呈加速发展趋势。土地流转是农村经济发展必然趋势，反映了生产力发展客观要求。农村土地流转是统筹城乡用地需求满足城市化发展必要条件是促进农业和农村经济结构调整，实现产业化规模经营，提高土地利用效率重要途径是提升土地对传统农业经营者保障功能，实现农民由土地实物保障向价值保障转换，加强农民利益保护和农村社会稳定时代前提是促进农村剩余劳动力转移，实现农民持续增收现实条件。土地流转体现从城市边缘扩张趋势城市边缘区是农村与城市过渡地带，并以都市农业为代表兴起成为土地流转主力，是市场驱动结果。以为城市提供消费休闲娱乐等功能为出发点逐步由城市放射性扩张。市农村大量土地闲置随着农村劳动力转移人数逐年增加，大量土地闲置，市土地闲置在之间。目前农村人均生活用地平方米以上，城市人均用地只有多平方米，个农村人口转化为城市人口就可节约平方米左右建设用地。现有农村户籍人口万，如果有万转移进入城镇，就可节约亿平方米建设用地，等于增加多万亩耕地。市加快土地流转进程截止年月，市农村土地流转面积累计达到万亩，比上年末增加万亩，环比增加，占农村承包土地总面积，比上年末提高。全市单个业主连片经营最大土地面积达到亩。到年，市农村土地规模经营在圈内达到。土地流转形式多样化随着农村土地流转进程不断加快和流转主体多元化流转形式也逐渐多样化。市农村土地流转结束了由过去以转包和互换为主形式单发展阶段，进入温泉休闲度假会务中心之。另外，在建知名温泉项目中，香港融汇国际投资控股有限公司梨树湾保健型温泉期工程即将投入运营。养生养老市场前景广阔养生养老产业年全国老龄办发布中国人口老龄化发展趋势预测研究报告指出，中国老龄人口至年将达到亿人，年达到亿人，年超过亿人，年达到最大值，之后直维持在亿人规模。中国目前共有各类老年社会福利机构万个，养老床位万张，平均每千名老人占有床位仅有张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数张水平相差甚远。根据世界卫生组织全球性调查，人群呈现了亚健康状态，如何保持人类健康长寿，是世界亟待解决重大课题。近几年，生态养生产业应市而出，并高速发展。陕西咸阳即以养生产业作城市发展名片，以康复保健休闲养生产业项目开发为核心产业结构。随着人口老龄化加剧，养老养生市场发展前景不容忽视。进入养生度假时代，缺乏养生养老社区随着人民经济水平提高，生活品质提高越来越受到人们关注，养生逐渐走进人们生活，而在旅游中养生，为养生而旅游，日益成为人们旅游时尚之举。因此，养生与休闲度假紧密地联系在起，成为我国旅游业发展新趋势。截止年年底，市岁以上老年人口达万人，占全市人口，老龄化人口高于全国平均水平，居全国第位，空巢家庭趋势呈上升态势。据市民政局调查，至十五末，我市老年人至少有需要进养老机构，以此推算至少需要张养老床位，目前空缺张床位，可见老年养生社区市场潜力巨大，养生社区将成为近郊旅游地产开发个大方向。旅游度假地产市场近郊以景点为依托度假物业正在兴起已经进入了城市化发展第二阶段郊区化阶段。近郊多山，南山歌乐山缙云山森林密布空气清新，近郊旅游成为市民最青睐休闲方式之。近郊旅游中休闲度假游和会务游所占比重稳步增加，近郊旅游地产成为房地产产品中消费热点，用于休闲度假度假屋度假酒店和企业用于接待培训会务等企业会所市场前景乐观。复合旅游地产异军突起房地产投资正在向自主创新性资源节约型节能型产业转型。近年来富裕起来阶层出现了二次置业多次置业，正逐渐从城区向郊区迁移。南山加勒比旅游地产项目海棠晓月温泉度假村恒大金碧天下庆隆希尔顿酒店和精装酒店度假式别馆等集观光游乐美食度假购物会议及展览等于体旅游地产项目，赢得了市场较多关注。第四章项目选址项目建设地址市沙坪坝区虎溪镇伍家沟村建新村二环路以西。项目区域中华绿谷生态城坐落于中梁山缙云山寨山坪和梁滩河虎溪河三山两河之间，北接北碚区，南邻高新技术开发区，东与北部新区隔嘉陵江相望，西与九龙坡区和壁山县接壤。与大学城西永微电子工业园土主铁路物流园等功能片区相邻，地理位置优越。区位交通项目区距离主城核心区均在分钟车程之内，直接通达连接交通线路有二环道绕城高速大学城科技大道壁山陈家桥公路内环高速及渝遂高速等。轻轨大竹林站区正在建设中，到年地铁号线将开通。成渝高速公路复线成渝高速渝隧高速国道双碑隧道井口隧道双碑大桥井口大桥规划建设，将使项目区以最快捷方式直通主城，横贯东西。以片区自身丰富交通动线，组成基础交通骨架，使中华绿谷生态城与周边区域及主城各大板块实现快速沟通。自然资源项目区地处素有小峨眉之称缙云山脉，森林资源丰厚，山高林密，环境清幽，气候宜人，秀绝方。具有如下特点水资源充足，天池水库，石马沟水库杨家沟水库肖家沟水库等镶嵌于项目内。缙云山植被丰茂，在余种亚热带植物中，属国家二三级保护珍万元面积亩投资额万元面积亩投资额万元面积亩投资额万元土地流转费用次性补偿费用合计市政配套设施投资估算表市政配套设施投资估算表项目第阶段第二阶段第三阶段合计工作量投资额工作量投资额工作量投资额工作量投资额道路及改造工程电力工程给排水工程合计常规经营型项目和长期租赁或销售型项目产品在项目中比较关系表常规经营型项目和长期租赁或销售型项目关键指标比较项目产品类型投资构成万元占地面积公顷建筑面积平方米金额比重面积比重面积比重经营型项目长期租赁或销售型项目合计财务分析常规经营型项目财务分析市场预测项目全部建成投入运营年后，主要旅游休闲产品均呈现出较强市场吸引力而届时项目区生态小镇等社区内部顾客在经营型项目收益构成中预计可贡献左右份额，甚至更高。不同营业日顾客数量预测见下表。表不同营业日顾客数量预测表运营前期营业日分类黄金假期节庆活动与旺季周末旺季周中淡季合计天数日均顾客人次顾客人次小计万人次表未来年游客量预测表年份增长率接待人数万人次消费预测保守原则表不同类别顾客部分消费行为预测表运营初期收入项目消费人群比例保守型消费随机性消费积极性消费加权人均元人天价格人群比例价格人群比例价格人群比例运动休闲类收入专业养生服务类收入餐饮类收入住宿类收入购物收益及其他收入创意农业类收益合计项目休闲旅游收入和收益估算参照华西地区同类旅游项目，项目经营成本约占营业收入之，在此取偏高值，比重前高后低,逐年递减。考虑到固定资产折旧构成投资回收部分，为便于分析，在此不估算折旧成本，仅对折旧前利润进行分析。营业税及附加按收入计应纳所得税按折旧前利润计公积金公益金骨干员工奖励福利基金和主要用于项目产品完善更新及扩建发展基金，合称四项基金，以项目预期利润计。表常规经营型项目经营收入及收益估算表计算期合计项目区游客人次增长比例人均消费金额增长比例旅游营业收入营业税及附加经营成本利润总额折旧前所得税以折旧前利润之计折旧前利润四项基金可分配利润长期租赁或销售型项目财务分析保守原则表长期租赁或销售型项目租赁或销售收入及收益估算表阶段建筑面积销售均价元投资额万元收入万元其他成本税费含补地价利润占收入比例金额万元年年年合计项目计算期总收入计算表项目计算期总收入计算表单位万元阶段经营型项目长期租赁或销售型项目收入合计利润合计收入成本及税费税后利润收入投资及成本税费税后利润年年年年合计资金筹措计划项目总投资亿元人民币，其中自筹亿元，占总投资金融机构贷款亿元，占总投资分年逐步投入第阶段共投入资金约亿元主要为土地补偿安居房建设等资金，其中自筹资金亿元，金融机构贷款亿元第二阶段共投入资金约亿元主要用于生态小镇开发建设等，其中自筹资金亿元，金融机构融资亿元第三阶段共投入约亿元。其中自筹资金亿元，金融机构融资亿元。表项目简易现金流量表单位万元年年年年合计流出项目资金投入经高林密，环境清幽，气候宜人，秀绝方。具有如下特点水资源充足，天池水库，石马沟水库杨家沟水库肖家沟水库等镶嵌于项目内。缙云山植被丰茂，在余种亚热带植物中，属国家二三级保护珍万元面积亩投资额万元面积亩投资额万元面积亩投资额万元土地流转费用次性补偿费用合计市政配套设施投资估算表市政配套设施投资估算表项目第阶段第二阶段第三阶段合计工作量投资额工作量投资额工作量投资额工作量投资额道路及改造工程电力工程给排水工程合计常规经营型项目和长期租赁或销售型项目产品在项目中比较关系表常规经营型项目和长期租赁或销售型项目关键指标比较项目产品类型投资构成万元占地面积公顷建筑面积平方米金额比重面积比重面积比重经营型项目长期租赁或销售型项目合计财务分析常规经营型项目财务分析市场预测项目全部建成投入运营年后，主要旅游休闲产品均呈现出较强市场吸引力而届时项目区生态小镇等社区内部顾客在经营型项目收益构成中预计可贡献左右份额，甚至更高。不同营业日顾客数量预测见下表。表不同营业日顾客数量预测表运营前期营业日分类黄金假期节庆活动与旺季周末旺季周中淡季合计天数日均顾客人次顾客人次小计万人次表未来年游客量预测表年份增长率接待人数万人次消费预测保守原则表不同类别顾客部分消费行为预测表运营初期收入项目消费人群比例保守型消费随机性消费积极性消费加权人均元人天价格人群比例价格人群比例价格人群比例运动休闲类收入专业养生服务类收入餐饮类收入住宿类收入购物收益及其他收入创意农业类收益合计项目休闲旅游收入和收益估算参照华西地区同类旅游项目，项目经营成本约占营业收入之，在此取偏高值，比重前高后低,逐年递减。考虑到固定资产折旧构成投资回收部分，为便于分析，在此不估算折旧成本，仅对折旧前利润进行分析。营业税及