房地产企业和房地产市场走向规模化集约化和专业化，集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京长春成都南京等地进行了大型房地产项目投资开发，这其中不仅包括了等精品住宅小区，还包括北京等综合项目。到年底，集团房地产开发将拓展到全国个城市，年开发量超过万平方米，销售额超过亿元。该集团公司在创造经济效益壮大自身实力同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连市高等学校小学校幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会大连市扶贫基金会发起单位。该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业投入额达亿多元人民币。该集团公司在国内外拥有很高知名度，形成了巨大无形资产，已成为大连市张亮丽名片。该集团公司近期发展目标是到世纪初，成为资产超百亿元，年经营额超过百亿元中国流大型企业集团。该集团公司拥有支具有开拓精神领导队伍，具备雄厚经济技术实力，具有丰富房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承担该项目实施运作。美国集团美国集团成立于年，以单经营日杂食品超市为起点，经过近年运营，现已发展成为具有传统百货公司超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系大型跨国企业集团。从创业至今，公司始终坚持低价格低成本低利润零售经营理念，恪守天天平价满意服务营销战略注重管理，信奉公仆领导门户开放政策，讲究沟通沟通再沟通，仅用了年时间，就实现了全球化扩张。截至年底，已经在全球余个国家开设了近家连锁店，利润增长始终保持强劲势头，年增长速度高达。年，从上年度世界强第位，跻身第位，年营业额为亿美元，利润亿美元。年，又攀升至第位，年营业额为亿美元，利润亿美元，下属员工超过万人。年，进入中国，选择深圳作为其进军中国市场桥头堡，此后，又相继在东莞北京大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。凭借其雄厚资金实力先进管理经验庞大卫星系统建立了自己商业帝国，加盟，必将大大增强该项目市场潜力，从而为该项目带来满意投资回报率。编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，结合该项目具体情况，该可行性研究报告编制依据主要有国家外经贸委颁布外商投资万买宅，千万买邻，在全国各城市发展必将给周边环境带来人气，这将为集团在各城市商品住宅项目开发带来联动效应。因此，该项目成功实施，无论是对还是对集团都具有极其重要战略意义，是个双赢战略协作。三项目发展市场分析市总体环境分析，省省会，政治经济文化中心，也是中南地区重要资金技术原材料集散地和交通枢纽。全市辖等五个区及三个县，总面积万平方公里。截止到年末，市总人口万，市区人口万人。商业区集中在区，文化高校集中在区，政治文化中心在区，而区区属于老工业区和市郊区。改革开放以来，经济建设和社会事业发展都取得了较大成绩。年，市国内生产总值达亿元人民币，增速为。工农业总产值亿元，外贸进出口总额亿美元。全市三大产业比重为。全市从业人员万人,其中城镇万人。年全年在岗职工人均工资为元，城镇居民人均可支配收入元。全市城镇居民储蓄余额亿元，人均万元。居民年平均消费水平元，非农业居民年平均消费水平元。是全国重要商品粮商品猪生产基地，粮食和牲猪生产在全国都位居前列。水产品蔬菜水果烟草湘莲食用菌茶叶等大宗农副产品构成了农业鲜明特色。随着市场经济发展，农业注重在两高优上下功夫，使传统农业向市场农业城郊型农业生态农业方向转变。工业以食品轻纺电子机械为支柱产业，化工建材医药汽车冶金等工业也有较好基础，发展了彩管计算机卷烟汽车电器空调器等个重点产品，多种产品走上国际市场，远销多个国家和地区。年完成全部工业总产值亿元，全部国有企业及国有控股企业总体上扭亏为盈。工业走向了以提高经济效益为中心，持续稳定协调发展轨道。现已成为长江经济带中个重要开放城市。尤其是大批国际大公司大商社大财团来兴业，如日本日立韩国金星社等，更推动了经济发展。同时，对外友好交往活动日益增多，每年接待来从事友好观光外国友人华侨港澳台同胞数万人次。市还先后与日本鹿儿岛市美国圣保罗市新泽西市刚果布拉此维尔市瑞士弗里堡等市结成友好城市或建立了友好合作关系。市在经济发展社会进步同时，城市面貌亦有了根本变化。目前城市面积扩大到了多平方公里，建城区面积由解放前平方公里发展到多平方公里。中山大厦大厦邮电大厦粮油大厦国贸金融中心省广电中心北极星商业大厦通程国际商业广场等批摩天大楼矗立已成为繁荣和发展标志。曾在全国卫生城市检查中，荣获全国卫生城市称号，并连续多年被评为全国城市环境综合治理十佳城市。近年来，为创建现代化国际城市，更加大了城市建设步伐。已计划投资近亿元人民币来改善和拓展交通通讯能力。其中市内项目投资超过亿元。长潭高速公路长常高等级公路国道长永公路石长铁路等重点工程建设，将极大扩展对外交通量，保证了营业场所符合劳动标准。地下停车场设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体浓度，达到符合卫生标准。八投资估算与资金筹措投资估算建设投资估算该项目建设投资万元，构成内容如下项目建设投资汇总表单位万元序号项目估算价值占建设投资比例固定资产投资无形资产投资递延资产投资预备费合计详见附表。流动资金估算根据该项目具体情况，项目建成后将房地产全部出售出租，由物业管理部门运作，预计每年所需流动资金为万元。建设期利息估算该项目建设投资借款总额万元，借款年利率，建设期利息万元。该项目投资总额为万元。资金筹措该项目资金筹措方案如下表所示单位万元序号项目估算值自有资金自有建设投资自有流动资金建设投资借款预售款反投资合计如上表所示，该项目资金来源于三个渠道自有资金自有建设投资万元，自有流动资金万元银行借款万元销售款反投资万元，该项目层公建预售收入可进行再投资。资金筹措方案和投资使用计划详见附表。九财务数据估算计算期估算该项目计算期年，其中建设期年，运营期年。销售经营收入估算层公建销售收入估算该项目层公建全部销售，根据市房地产价格行情及走势，确定该项目销售方案如下表所示该项目销售方案项目第年第年比例面积价格元收入万元比例面积价格元收入万元估算值租金收入估算根据集团与公司达成协议，该项目二三层为购物广场，购物广场租金确定在元平方米月。该项目地上为四层，其中地上第四层全部出租给经营餐饮业户，其租金水平参照当地租金价格。租金收入估算详见下表项目租金收入估算表单位万元序号出租方案估算值二三层出租面积租金价格元月年租金收入万元四层出租面积租金价格元月年租金收入万元其他经营收入该项目建有停车场，停车场收入每个项目可按万元年考虑。该项目建成后还可获得外墙广告收入，预计每个项目外墙广告牌收入为万元年。该项目物业管理收入，按元平方米月，物业管理年收入为万元。总成本费用估算工资估算该项目物业管理人员年工资总额及福利费按工资额计提为万元。折旧费估算该项目固定资产原值万元扣除销售部分所占比例后余额，净残值率，折旧年限年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为万元。修理费估算该项目修理费按折旧费计算，每年为万元。摊销费估算无形资产摊销总额万元扣除销售部分所占比例后余额,摊销年限年,年摊销额为万元递延资产总额万元，全部计入经营期第年成本中，则第年摊销费为万元，从第年起每年均为万元。销售费用估算商品房销售费用按销售收入计算，则为万元。其他费用估算其他费用根据同类项目经验数据确定为万元。总成本费用估算工程建设，将极大扩展对外交通量，保证了营业场所符合劳动标准。地下停车场设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体浓度，达到符合卫生标准。八投资估算与资金筹措投资估算建设投资估算该项目建设投资万元，构成内容如下项目建设投资汇总表单位万元序号项目估算价值占建设投资比例固定资产投资无形资产投资递延资产投资预备费合计详见附表。流动资金估算根据该项目具体情况，项目建成后将房地产全部出售出租，由物业管理部门运作，预计每年所需流动资金为万元。建设期利息估算该项目建设投资借款总额万元，借款年利率，建设期利息万元。该项目投资总额为万元。资金筹措该项目资金筹措方案如下表所示单位万元序号项目估算值自有资金自有建设投资自有流动资金建设投资借款预售款反投资合计如上表所示，该项目资金来源于三个渠道自有资金自有建设投资万元，自有流动资金万元银行借款万元销售款反投资万元，该项目层公建预售收入可进行再投资。资金筹措方案和投资使用计划详见附表。九财务数据估算计算期估算该项目计算期年，其中建设期年，运营期年。销售经营收入估算层公建销售收入估算该项目层公建全部销售，根据市房地产价格行情及走势，确定该项目销售方案如下表所示该项目销售方案项目第年第年比例面积价格元收入万元比例面积价格元收入万元估算值租金收入估算根据集团与公司达成协议，该项目二三层为购物广场，购物广场租金确定在元平方米月。该项目地上为四层，其中地上第四层全部出租给经营餐饮业户，其租金水平参照当地租金价格。租金收入估算详见下表项目租金收入估算表单位万元序号出租方案估算值二三层出租面积租金价格元月年租金收入万元四层出租面积租金价格元月年租金收入万元其他经营收入该项目建有停车场，停车场收入每个项目可按万元年考虑。该项目建成后还可获得外墙广告收入，预计每个项目外墙广告牌收入为万元年。该项目物业管理收入，按元平方米月，物业管理年收入为万元。总成本费用估算工资估算该项目物业管理人员年工资总额及福利费按工资额计提为万元。折旧费估算该项目固定资产原值万元扣除销售部分所占比例后余额，净残值率，折旧年限年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为万元。修理费估算该项目修理费按折旧费计算，每年为万元。摊销费估算无形资产摊销总额万元扣除销售部分所占比例后余额,摊销年限年,年摊销额为万元递延资产总额万元，全部计入经营期第年成本中，则第年摊销费为万元，从第年起每年均为万元。销售费用估算商品房销售费用按销售收入计算，则为万元。其他费用估算其他费用根据同类项目经验数据确定为万元。总成本费用估算详在质上提升我国零售业发展水平，并将迅速推动入世后我国零售业态发展升级。该项目发展将加速市商业发展和城市建设步伐市自古是中国南方大商贸中心，改革开放以来，商贸业更成为市支柱产业。但是，进入新世纪，市商业继续进步提升。首先，从商业布局上看，目前市商业布局过于集中在广场，形成所谓五广场级商圈，需要向周边地区加大辐射力。其次，从商业业态上看，目前市百货店数量较多，而现代化大型超级市场较少，急需发展大型超市这种新型业态。再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以外，现代物流业也是商业发展中个新经济增长点。是近期已决定将在十五期间建设个大型商品物流配送中心，要把发展物流作为新型商业发展重点，同时鼓励发展属于第三