城镇建成 区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年 均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增 ，第二产业的比重迅速上升到首位，年占的， 第产业迅速下降，年占的，成功实现了从农业市向 工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高 潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥而来 的投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州 市人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代表性事件是 熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经 济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽 车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这阶 段，惠州市边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，边 进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。 在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长 ，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长 ，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这 阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未来 五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到亿元的建设资 金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化城市化提供强有力的 物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机。 惠州市的区位条件 惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深 圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距 广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里， 惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港 的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸 的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势 突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海 的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与 香港的连通性较高，这差异使香港公司和在香港的外国公司的投 资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发 展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交 通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少，制造业 外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加 至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业 外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署 与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的 国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠州作为 珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷 性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周 边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方 面，有更大的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元， 是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总 公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术， 年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销 售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。该项目已于 年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到 年正式建成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化 产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸 引更多配套的 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位， 可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测 算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。 事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在 于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预 测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和 工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市房 地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产 估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师 投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关 的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行 性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较 为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分 为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结 论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作 出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进 度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简 单明晰，切实可行的原则选择了三种主要方法是抽样调查和典 型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用 分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行 对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价 工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。三是计算 机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。 项目背景 广场位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地 带，西临广汕公路和全市的金融商业中心，新行政区及全市体育文 化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走 向二十世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发 建设的重点地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人 文资源，政治经济文化金融商贸科技氛围较好。 发展商简介 惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠 州市经济贸易发展公司。该公司以房地产开发经营为其主营业务， 是集土地房屋开发和房屋经营服务为体的综合性开发企业。经过 多年奋斗，该公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革 务实创新积极拓展，现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越 的大型房地产开发公司。 项目概括 广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建的住宅 项目，它所处的惠州市江北号小区是惠州市新城区的核心地带。 总体规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益，以人为本，以 客为尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配套设施， 面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 项目总体布局 广场总占地面积约平方米，东面中心区位以 宽小区道路为界是拟建公园，南面设形象入口西面是宽的广 汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。小区设主入口形象入 口个，在现首期工程旁次要出入口三个。为体现人文社区 概念，创造山水相间的园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留， 在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水体体系，水体沿岸 为步行及人造景点。 交通组织 从西侧通过小区边缘的广汕公路，现为级公路，区内东侧 北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有 方便快捷的交通联系。小区四周环通，满足消防车道设置要求。 建筑功能 项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园 座，中心花园座二期建设二十九层写字楼栋，二十八层商业楼 栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋，高层综 合楼栋。总住户户，可居住人口人。 建筑造型 平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线 外绿化，配置煤气通讯有线电视管道。 消防及分区 区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支 路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的组织区内部交通。 区域特点 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的 必要性可能性有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究 包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特 点，我们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性 研究，本项研究的原则是 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有 关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料 进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于 惠州市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设 计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠 州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的 资料作为对比。 总投资测算览表，系按整个开发项目完全由惠州市房地