来人口购买我县商品房极大地促进了我县商品房市场发展，为城市经济快速增长做出了贡献。中小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商消费者追捧。二年房地产市场预测我县经济持续发展，为房地产业持续发展提供了保证。政府对土地调控度加强，拍卖挂牌土地等竞投现象将继续出现，政府调控与市场调节互补效应逐步显现，土地供应将更加规范。年商品房价格预计将保持相对平衡，我县房地产市场经过近几年发展，房地产市场逐步向专业市场化迈进，开发商开发行为和购房者消费行为都趋于理智与成熟，房价平稳或稳中缓慢趋升应该是年总趋势。方面，在整体环境和配套设施上有较大优势产品质量上升，地段优越优质楼盘，市场价格将有定上升空间另方面，些自身素质差规划设计欠佳建设手续不全推盘周期较长项目，价格则会下降。外地人乡下人富裕人员企业白领经商富裕人员行政事业单位公职人员等人员购房将进步扩展，继续支撑我县房地产市场繁荣。第三章用地现状调查及动迁安置土地调查项目占地为平方米约亩，属县域级商住用地，地理位置优越，土地增值趋势明显。二拆迁调查本项目土地使用权属集体转国有，经县国土资源局挂牌出让取得,其土地为耕地并无其他建筑物，所以不存在拆迁难问题。三市政基础配套设施调查项目地块两面临街，其雨污排放及燃气电力电讯等设施均可从已建小区就近接入。四地块交通就学医疗条件调查本项目周边路网基本完善，两面临街，政府各部门学校医院单位家属楼左右毗邻。出行，就学就医十分方便。第四章基础数据恒安阳光商住楼拟规划设计主要经济技术指标如下规划用地平方米约亩规划设计总建筑面积平方米，砖混六层，临街层底商其中商业用房平方米住宅平工程总投资见后表销售收入估算见后表二销售价格分析经过市场调查分析和比较，壶关县本区域销售价格预计为多层住宅平均价格元商铺平均价格元地下室平均价格元车库平均价格元三效益评价小区开发建设能带动该区域土地增值，人气进步聚集，改善了城南开发区居住环境，随着政府对城南开发进步加强，该区域住宅和商铺有很大增值空间。通过对建设投入和收入比较，该项目具有非常乐观利润空间。项目投资汇总表序号费用名称单位数量建筑面积费率单方造价金额万元工程费用万元建筑物万元平方米住宅万元平方米元商业万元平方米元车库地下室万元元室外工程万元绿化万元平方米元道路硬化万元平方米元室外管网万元设备费万元供电设备万元供水设备万元燃气设备万元供暖设备万元楼宇对讲设备万元二其它费用万元用地费用万元亩万元亩建设管理费万元万元工程监理费万元万元临时设施费万元万元人防消防防雷费万元平方米元平方米基础设施配套费万元平方米元平方米设计勘察费万元万元其它万元三预备费万元二基本预备费万元二涨价预备费万元二四建设期贷款利息万元万元五税金万元六总投资万元二三四五销售收入览表序号名称建筑面积平均单价元金额万元住宅商业车库车位地下室总计第八章风险分析与预防影响本项目收益不确定性因素主要有以下几个方面建造成本销售价格销售周期。这些因素受国家政策经济社会条件影响，同时也受地方经济发展状况房地产市场供求关系影响，从而影响本项目经济效益。影响本项目税前主要因素分别是建筑成本，销售价格和销售率。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即盈亏平衡临界点。经计算，当建筑成本增加，或者销售价格下降，或者销售率下降达到时，达到盈亏平衡点。根据市场预测，该项目投资总成本不会超过，平均销售单价不会低于元，销售率不会低于，所以该项目有盈无亏。第九章结论及建议结论项目地块所属区域位置优越，人气进步聚集，社区配套设施将趋于成熟，使得该区域成为壶关县房地产开发个新热点区域。根据对项目开发成本及利润估算分析，房屋开发费用依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大土地供应监项目占地平工程总投资见后表销售收入估算见后表二销售价格分析经过市场调查分析和比较，壶关县本区域销售价格预计为多层住宅平均价格元商铺平均价格元地下室平均价格元车库平均价格元三效益评价小区开发建设能带动该区域土地增值，人气进步聚集，改善了城南开发区居住环境，随着政府对城南开发进步加强，该区域住宅和商铺有很大增值空间。通过对建设投入和收入比较，该项目具有非常乐观利润空间。项目投资汇总表序号费用名称单位数量建筑面积费率单方造价金额万元工程费用万元建筑物万元平方米住宅万元平方米元商业万元平方米元车库地下室万元元室外工程万元绿化万元平方米元道路硬化万元平方米元室外管网万元设备费万元供电设备万元供水设备万元燃气设备万元供暖设备万元楼宇对讲设备万元二其它费用万元用地费用万元亩万元亩建设管理费万元万元工程监理费万元万元临时设施费万元万元人防消防防雷费万元平方米元平方米基础设施配套费万元平方米元平方米设计勘察费万元万元其它万元三预备费万元二基本预备费万元二涨价预备费万元二四建设期贷款利息万元万元五税金万元六总投资万元二三四五销售收入览表序号名称建筑面积平均单价元金额万元住宅商业车库车位地下室总计第八章风险分析与预防影响本项目收益不确定性因素主要有以下几个方面建造成本销售价格销售周期。这些因素受国家政策经济社会条件影响，同时也受地方经济发展状况房地产市场供求关系影响，从而影响本项目经济效益。影响本项目税前主要因素分别是建筑成本，销售价格和销售率。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即盈亏平衡临界点。经计算，当建筑成本增加，或者销售价格下降，或者销售率下降达到时，达到盈亏平衡点。根据市场预测，该项目投资总成本不会超过，平均销售单价不会低于元，销售率不会低于，所以该项目有盈无亏。第九章结论及建议结论项目地块所属区域位置优越，人气进步聚集，社区配套设施将趋于成熟，使得该区域成为壶关县房地产开发个新热点区域。根据对项目开发成本及利润估算分析，房屋开发费用依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大土地供应监项目占地为平方米约亩，属县域级商住用地，地理位置优越，土地增值趋势明显。二拆迁调查本项目土地使用权属集体转国有，经县国土资源局挂牌出让取得,其土地为耕地并无其他建筑物，所以不存在拆迁难问题。三市政基础配套设施调查项目地块两面临街，其雨污排放及燃气电力电讯等设施均可从已建小区就近接入。四地块交通就学医疗条件调查本项目周边路网基本完善，两面临街，政府各部门学校医院单位家属楼左右毗邻。出行，就学就医十分方便。第四章基础数据恒安阳光商住楼拟规划设计主要经济技术指标如下规划用地平方米约亩规划设计总建筑面积平方米，砖混六层，临街层底商其中商业用房平方米住宅平方米，车库平方米，储藏室平方米。绿地率容积率建筑密度为建筑限高米第五章规划设计方案选择项目市场定位项目周边类比竞争楼盘市场调研为了进步了解壶关县房地产开发项目整体情况，为恒安阳光商住楼项目开发提供数据信息支持，而对该区域楼盘进行市场调查。壶关县城南区域门面单价总体来说不是太高，根据现有商业地产开发前景来说，该区域在附近几个楼盘带动下，以及随着市政配套设施进步完善，只要项目门面房面积适中，其门面销售单价应有很大提升潜力。住宅随着县城区域拓展，壶关县城南区域比其他般商住楼项目住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身规划设计以及区域内城市配套设施有关系，因此，对于本项目而言，只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能人性化，以及随着政府对土地控制力度加大，本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域楼盘凝聚人气，销售走势也是可以乐观预计。项目定位市场定位本项目拟建设成为壶关县少有精品商住楼盘。区域定位在本项目区域内，要把恒安阳光商住楼建设成为高品质商住小区，在销售价位方面能让消费者更容易接受精品小区。主力客户群定位中高收入居民包括临时居民白领阶层二次置业者经商富裕人员以及外地来县人员。功能定位临街部分底层临街面为商业，二层以上为住宅。其总层数最高为六层。建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。二项目规划发展建议规划设计要点小区整体感要强，应符合自然条件。宗地地势目占地为平方米约亩，属县域级商住用地，地理位置优越，土地增值趋势明显。二拆迁调查本项目土地使用权属集体转国有，经县国土资源局挂牌出让取得,其土地为耕地并无其他建筑物，所以不存在拆迁难问题。三市政基础配套设施调查项目地块两面临街，其雨污排放及燃气电力电讯等设施均可从已建小区就近接入。四地块交通就学医疗条件调查本项目周边路网基本完善，两面临街，政府各部门学校医院单位家属楼左右毗邻。出行，就学就医十分方便。第四章基础数据恒安阳光商住楼拟规划设计主要经济技术指标如下规划用地平方米约亩规划设计总建筑面积平方米，砖混六层，临街层底商其中商业用房平方米住宅平方米，车库平方米，储藏室平方米。绿地率容积率建筑密度为建筑限高米第五章规划设计方案选择项目市场定位项目周边类比竞争楼盘市场调研为了进步了解壶关县房地产开发项目整体情况，为恒安阳光商住楼项目开发提供数据信息支持，而对该区域楼盘进行市场调查。壶关县城南区域门面单价总体来说不是太高，根据现有商业地产开发前景来说，该区域在附近几个楼盘带动下，以及随着市政配套设施进步完善，只要项目门面房面积适中，其门面销售单价应有很大提升潜力。住宅随着县城区域拓展，壶关县城南区域比其他般商住楼项目住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身规划设计以及区域内城市配套设施有关系，因此，对于本项目而言，只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能人性化，以及随着政府对土地控制力度加大，本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域楼盘凝聚人气，销售走势也是可以乐观预计。项目定位市场定位本项目拟建设成为壶关县少有精品商住楼盘。区域定位在本项目区域内，要把恒安阳光商住楼建设成为高品质商住小区，在销售价位方面能让消费者更容易接受精品小区。主力客户群定位中高收入居民包括临时居民白领阶层二次置业者经商富裕人员以及外地来县人员。功能定位临街部分底层临街面为商业，二层以上为住宅。其总层数最高为六层。建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。二项目规划发展建议规划设计要点小区整体感要强，应符合自然条件。宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区步行街。项目两面临街，根据项目周边物业发展趋势，临街考虑门面或商铺，楼门面可用于般商业用途。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计以简单现代休闲风格为主。二建筑设计要点底层门面开间宜控制在米之间，进深宜控制在米左右。住宅部分面积宜以建出入口，方便业主出行。二项目开发组织机构开发项目管理体制