。出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪宋氏家族孙中山夫人宋庆龄，蒋介石夫人宋美龄，被誉为国母之乡。文昌市华侨众多，有多万华侨分布在世界多个国家和地区，被称为华侨之乡。椰子之乡文昌椰子种植面积和产量均占全省以上，有多种椰子系列产品远销国内外，被称为椰子之乡。高隆湾是海南省著名旅游风景区之。高隆湾面临浩瀚南太平洋，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。与海南最富盛名旅游区东郊椰林仅隔米宽航道。第三节劣势分析项目开发正处于国家宏观调控期，资金融通较为困难。在自然灾害高发期尤其明显项目是由非全部收购股权形式而得，存在同合作方沟通利益协调等因素，较之操盘机会成本大。项目属于大规模高水平经济综合体，对操盘手有很高要求，如何高水平开发建设尚缺乏经验。从收购取得股权到换发土地证需经半年以上时间，这期间如果基准地价提高将增大拿地成本。注依照海南省人民政项目概况第节项目背景文昌市，位于中国最大的经济特区生态旅游岛海南省的东北部，距省会海口市公里，距美兰国际机场公里，西部与海口定安两市县毗连，西南部与琼海市接壤。椰风海韵文明祥和的文昌大地素以文化之乡华侨之乡椰子之乡排球之乡将军之乡国母之乡扬名海内外。文昌市清澜高隆湾旅游区是个以阳光海水沙滩绿色空气为特色的热带海滨旅游胜地，它濒临辽阔的南海，与风韵独特的东郊椰林隔海相望，紧邻稀世海上森林公园八门湾红树林自然保护区，状如司除了获取可观利润外还拥有部分物业。缺点是对项目开发节奏不好掌控。方案三全额投资即全部由我公司投入全额资金全面开发。该方案优点是打造出阳光地产强势品牌公司既获得了可观利润，又拥有了大量物业，为公司可持续发展奠定基础。缺点是投资回收期长，投资量大。结论本项目利润指标高于行业般水平，且抗风险能力强，具有投资价值。第六章项目实施计划月日前项目建议书报总部审批。月中旬与海南中坤机械工程有限公司合同签订股权转让合同支付万元定金，同时将海南中坤机械工程有限公司公章财务章全部财务业务财产资料交存在银行开立保管箱中共管。月日前，成立项目工程建设指挥部航道疏浚吹填工程复工，支付第笔工程款万元采取邀标形式聘请世界流房地产咨询顾问公司编制项目整体定位和投资分析报告。月日前，支付第二笔航道疏浚吹填工程款万元根据整体定位和投资分析报告发布公告邀请国内外流规划设计单位举办阳光•碧海龙城总体规划设计大赛，组织专家评审，对各单位资质业绩进行综合评估和认真筛选，从中选定设计机构参加此次国际竞赛。月日前，支付第三笔航道疏浚吹填工程款万元与规划设计参赛单位沟通，组织文昌市政府领导听取规划设计单位汇报配合文昌航天城项目开工发表软文。月日前，组织政府有关单位对航道疏浚吹填工程进行竣工验收，支付第四笔航道疏浚吹填工程款万元办理国有海域使用权证更换国有土地使用权证书相关手续与文昌市有关领导和航道设计单位商议，申请对拦沙坝进行加高加宽在报纸上刊登软文对项目开始预热争取在项目现场做第七届海南岛欢乐节分会场。月日前，邀请文昌市政府有关领导和专家对参赛单位规划成果组织评审，确定中标单位方案支付土地出让金约万元，取得国有土地使用权证书配合卫星发射基地开工，发表庆贺软文，招聘公告。月日在文昌举行第七节届海南岛欢乐节上做出展示，对本项目进步加热。月日前，海南中坤机械工程有限公司股权和海南中坤渝安投资有限公司股权变更至我公司指定人名下，工商税务法人完成后五日内向中坤机械原股东支付股权转让款约,万元，使累计支付股权转让款达到本合同约定应付标股权转让总价款含定金及所垫付工程款项在报刊杂志上开始发布介绍性软文，在海口三亚高速公路及城区醒目位置树立大型广告牌提升本项目知名度招商工作全面启动。根据总体规划审批情况，酌情在农历正月十三海龙王生日或二月二龙抬头安排次大型祭海活动，使项目知名度得到再度提升。年月日前，总体规划通过海南省文昌市审批，部分项目开始制作详细规划，在元旦春节元如司除了获取可观利润外还拥有部分物业。缺点是对项目开发节奏不好掌控。方案三全额投资即全部由我公司投入全额资金全面开发。该方案优点是打造出阳光地产强势品牌公司既获得了可观利润，又拥有了大量物业，为公司可持续发展奠定基础。缺点是投资回收期长，投资量大。结论本项目利润指标高于行业般水平，且抗风险能力强，具有投资价值。第六章项目实施计划月日前项目建议书报总部审批。月中旬与海南中坤机械工程有限公司合同签订股权转让合同支付万元定金，同时将海南中坤机械工程有限公司公章财务章全部财务业务财产资料交存在银行开立保管箱中共管。月日前，成立项目工程建设指挥部航道疏浚吹填工程复工，支付第笔工程款万元采取邀标形式聘请世界流房地产咨询顾问公司编制项目整体定位和投资分析报告。月日前，支付第二笔航道疏浚吹填工程款万元根据整体定位和投资分析报告发布公告邀请国内外流规划设计单位举办阳光•碧海龙城总体规划设计大赛，组织专家评审，对各单位资质业绩进行综合评估和认真筛选，从中选定设计机构参加此次国际竞赛。月日前，支付第三笔航道疏浚吹填工程款万元与规划设计参赛单位沟通，组织文昌市政府领导听取规划设计单位汇报配合文昌航天城项目开工发表软文。月日前，组织政府有关单位对航道疏浚吹填工程进行竣工验收，支付第四笔航道疏浚吹填工程款万元办理国有海域使用权证更换国有土地使用权证书相关手续与文昌市有关领导和航道设计单位商议，申请对拦沙坝进行加高加宽在报纸上刊登软文对项目开始预热争取在项目现场做第七届海南岛欢乐节分会场。月日前，邀请文昌市政府有关领导和专家对参赛单位规划成果组织评审，确定中标单位方案支付土地出让金约万元，取得国有土地使用权证书配合卫星发射基地开工，发表庆贺软文，招聘公告。月日在文昌举行第七节届海南岛欢乐节上做出展示，对本项目进步加热。月日前，海南中坤机械工程有限公司股权和海南中坤渝安投资有限公司股权变更至我公司指定人名下，工商税务法人完成后五日内向中坤机械原股东支付股权转让款约,万元，使累计支付股权转让款达到本合同约定应付标股权转让总价款含定金及所垫付工程款项在报刊杂志上开始发布介绍性软文，在海口三亚高速公路及城区醒目位置树立大型广告牌提升本项目知名度招商工作全面启动。根据总体规划审批情况，酌情在农历正月十三海龙王生日或二月二龙抬头安排次大型祭海活动，使项目知名度得到再度提升。年月日前，总体规划通过海南省文昌市审批，部分项目开始制作详细规划，在元旦春节元宵照海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题批复琼府函号文件规定项目竣工验收后可以换发国有土地使用权证，但需缴纳土地出让金。出让金按验收土地时当地基准地价扣除海域使用金和实际投入填海成本计算。通过海南省最新基准地价查询系统截止年底查知文昌市清澜新区海边线住宅用地最高价因填海区还未竣工，故尚未编制基准地价为每亩万元。如果六月底前复工，年底前可竣工验收换证，期间政策会否变动尚不可知。对应我公司股权，亩土地应缴纳由我公司承付土地出让金为亩万元亩万元万元第四节机会分析由于原项目单位因资金链断裂，急于寻找战略投资者，故预留操作空间大可利用较少资金万元将项目控制住项目目前总值约亿元，收购项目所需其余资金可根据公司发展需要分批支付。七月中旬文昌市将公开拍卖块高隆湾土地，政府计划每亩拍到万元以上。十月份航天城动工以后价格还会上涨，故项目所在地地价增值空间较大工程峻工验收换发土地证后航天城已动工，仅土地增值部分收益即可达亿元以上。本项目开发所需资金量可根据公司发展需求灵活调整。即股权转让合同生效后委托国内外流规划设计公司咨询公司景观设计公司对本项目进行规划设计，将本项目地块分成若干个分项目，或自己开发，或与人合作，或引进战略投资机构。从而获得利润最大化。项目合作第三方是投资公司，其在适当时机获利退出，我方运作可能性很大。第五节威胁分析目前高隆湾土地开发水平较低还仅是住宅开发，商业开发较少，更缺乏高水平大规模旅游项目集聚效应。项目所在地不在传统旅游线上，要形成旅游热点需市场培育期未来国家政策对项目影响存在不确定性其它不确定因素第六节项目经济效益项目开发时间为年至年，开发周期暂定为年具体开发周期视公司发展计划酌定。本项目股权转让合同生效后委托国内外流规划设计公司咨询公司景观设计公司对本项目进行规划设计，将本项目地块分成若干个分项目，并根据开发所需资金量制定两套方案。即自己全额投资开发引进战略投资机构合作开发。从而获得利润最大化。项目用地,亩，总建筑面积约平方米，预计年项目开发期满项目建成销售后，其销售收入不含超星级酒店静态测算为亿元。详见表项目开发估算表第七节分析结论市场前景及预测当前，国内休闲度假居住市场发展迅速，中国富裕阶层表现出强烈休闲度假意愿及投资物业以实现自身资产保值增值需求。未来，在中国经济海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题批复琼府函号文件规定项目竣工验收后可以换发国有土地使用权证，但需缴纳土地出让金。出让金按验收土地时当地基准地价扣除海域使用金和实际投入填海成本计算。通过海南省最新基准地价查询系统截止年底查知文昌市清澜新区海边线住宅用地最高价因填海区还未竣工，故尚未编制基准地价为每亩万元。如果六月底前复工，年底前可竣工验收换证，期间政策会否变动尚不可知。对应我公司股权，亩土地应缴纳由我公司承付土地出让金为亩万元亩万元万元第四节机会分析由于原项目单位因资金链断裂，急于寻找战略投资者，故预留操作空间大可利用较少资金万元将项目控制住项目目前总值约亿元，收购项目所需其余资金可根据公司发展需要分批支付。七月中旬文昌市将公开拍卖块高隆湾土地，政府计划每亩拍到万元以上。十月份航天城动工以后价格还会上涨，故项目所在地地价增值空间较大工程峻工验收换发土地证后航天城已动工，仅土地增值部分收益即可达亿元以上。本项目开发所需资金量可根据公司发展需求灵活调整。即股权转让合同生效后委托国内外流规划设计公司咨询公司景观设计公司对本项目进行规划设计，将本项目地块分成若干个分项目，或自己开发，或与人合作，或引进战略投资机构。从而获得利润最大化。项目合作第三方是投资公司，其在适当时机获利退出，我方运作可能性很大。第五节威胁分析目前高隆湾土地开发水平较低还仅是住宅开发，商业开发较少，更缺乏高水平大规模旅游项目集聚效应。项目所在地不在传统旅游线上，要形成旅游热点需市场培育期未来国家政策对项目影响存在不确定性其它不确定因素第六节项目经济效益项目开发时间为年至年，开发周期暂定为年具体开发周期视公司发展计划酌定。本项目股权转让合同生效后