纵建设又使得东部片区与成都市各公路干线航空港火车站有便捷联系。向南发展总体格局主要依托成仁路红星路南延线人民南路南延线元华路高新大道和站前路三环路外环路即五纵三横道路交通系统重点发展高新区华阳和牧马山旅游开发区，主要实施人民南路南延线和火车南站改造工程，为高新区创造优越发展环境和充足发展后劲。城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。主要项目非基础设施部分国家级成都高新技术产业开发区火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽内贸部南站贸易区建设项目南站体育公园琉璃场柳江工业区三瓦窑居住区石羊新园居住区及东光居住区南部城市副中心府河延伸整治向南发展基础设施城市向南发展道路骨架可归纳为五纵三横。五纵为锦华大道成都仁寿府城大道红星路南延线天府大道人民南路南延线元华大道元华路及高新大道。三横为盛丽大道站前路三环路和外环路。城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。三成都市房地产市场总体发展状况成都市房地产已成为成都市经济发展中最为重要产业之。年成都城镇居民人均居住类支出达元人，位居西部第。成都市房地产市场处于良性发展阶段，统计数据表明年成都市房地产开发投资从亿元上涨到亿元，而商品房销售从年万平方米增至年万平方米，年平均上涨幅度达。项目总论项目概况文殊院建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。其中万平方米用地上规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其余为代号地块上的商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含万平方米的公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。。总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段,土地获取阶段,项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段风险表现是不同,因此在投资决策前，未来项目建设中时有可能面临风险因素提前进行识别分析，并建立项目风险管理系统加以制度保障，才能降低项目投资风险投资决策阶段区域环境风险可能来源于政治环境政策环境社会环境和经济环境。根据文殊院建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目相关产业政策稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同经营收益，因而具有不同风险。根据对该项目市场论证，目前本报告设定初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划功能适宜性，要能充分体现都市第禅林文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等不确性。土地社会属性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善，同时本报告设定项目初设方案是否仍有改动等不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临环境不同，带来项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例，同时要关注银行以及其他金融机构未来金融政策变化，开拓多方面融资渠道。三项目建设阶段招标和承包模式不同招标方式选择工程承建商类型不同，会导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控制度体系。二自然条件风险工程实施期间，恶劣自然条件和气候会给工程建设带来不便，导致工期延长成本增加，建议提前做好施工计划，安排好各分部分项工程施工顺利进行。三工期拖延和质量风险影响工期因素很多，如人为因素技术因素材料和设备因素机具因素地基因素资金因素气候因素环境因素等等，其中人是最主要干扰因素，估计项目特点和实施条件，因此，投资方应组建强有力工程建设管理队伍，制定相应制度来保障施工进度及质量。四项目开发成本般来讲，开发成本风险源于开发各个阶段，建设前期对项目成本影响程度达，初步设计阶段为，技术设计阶段为，施工图设计阶段为，施工阶段时项目成本影响仅左右。导致成本风险主要原因有项目规划，设计深度不够。规划设计方案成旧。地基勘测资料不全。承发包方式选择不当。项目建设期间通货膨胀，材料，人工费上涨。不可抗力。五施工索赔工程索赔是指承局。总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段,土地获取阶段,项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段风险表现是不同,因此在投资决策前，未来项目建设中时有可能面临风险因素提前进行识别分析，并建立项目风险管理系统加以制度保障，才能降低项目投资风险投资决策阶段区域环境风险可能来源于政治环境政策环境社会环境和经济环境。根据文殊院建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目相关产业政策稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同经营收益，因而具有不同风险。根据对该项目市场论证，目前本报告设定初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划功能适宜性，要能充分体现都市第禅林文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等不确性。土地社会属性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善，同时本报告设定项目初设方案是否仍有改动等不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临环境不同，带来项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例，同时要关注银行以及其他金融机构未来金融政策变化，开拓多方面融资渠道。三项目建设阶段招标和承包模式不同招标方式选择工程承建商类型不同，会导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控制度体系。二自然条件风险工程实施期间，恶劣自然条件和气候会给工程建设带来不便，导致工期延长成本增加，建议提前做好施工计划，安排好各分部分项工程施工顺利进行。三工期拖延和质量风险影响工期因素很多，如人为因素技术因素材料和设备因素机具因素地基因素资金因素气候因素环境因素等等，其中人是最主要干扰因素，估计项目特点和实施条件，因此，投资方应组建强有力工程建设管理队伍，制定相应制度来保障施工进度及质量。四项目开发成本般来讲，开发成本风险源于开发各个阶段，建设前期对项目成本影响程度达，初步设计阶段为，技术设计阶段为，施工图设计阶段为，施工阶段时项目成本影响仅左右。导致成本风险主要原因有项目规划，设计深度不够。规划设计方案成旧。地基勘测资料不全。承发包方式选择不当。项目建设期间通货膨胀，材料，人工费上涨。不可抗力。五施工索赔工程索赔是指承局已经形成，市场步入个良性发展轨道。近期成都房地产市场基本状况成都市房地产发展形势，无论从投资形势消费现状方面目前正处于繁荣理性时期同时，就最新房地产发展状况态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发投资正从依托型主要依赖银行贷款转向主要依靠企业自身力量和市场力量自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。以房地产开发房屋买卖租赁房地产抵押典当互换，以及房地产交易代理中介服务信息咨询和物业管理等为主要内容房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业发展。目前成都市房地产市场整体特点为外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒竞争格局，竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。住宅产品在房型户型面积质量功能等内在品质方面越来越趋向市场细分多元化发展，品牌环境企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次精品住房越来越赢得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵质量和外在形象。大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资源相对匮乏，使大盘开发热点区域主要集中在郊区，尤以华阳龙泉温江为大盘较密集区域。个性化项目越来越多，新房地产营销概念不断出现。投资需求促使城市区城性商业产权酒店小户型等项目日益增多。大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场租赁市场日益升温。旧城改造成果显著。郊外交通配套逐渐完善以及人们居住意识不断提升，使近郊房产开发热度随之提高，符合环境需求满足二次置业产品市场前景逐渐被看好。二成都房地产发展形势趋势预测政府三大工程改造及相关规划方案，将进步促进近期房地产产品消费力度同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴发展格局打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。城东区域城东，目前仍未成为成都市民居住置业首选区域，而只是进入了市场培育阶段。由于当前住宅类消费主流已移至城南城西方向，待西部热点区域开发进入高潮，价格上扬，或者开发量减少，则城东开发消费高潮才会正式来临。可以预见是，城东下阶段开发，将要依托城东副中心十陵片区启动，但就市区内改造而言，其重头戏必然在沙河流域。沙河整治完成之后，将全面改善城东居住环境，也将形成沿河公里景观绿化带，同时也将大幅拉升沙河及其条支流所辐射区域房地产价格。从政府开始实行向东向南战略部署后，城东将完成由传统工业区向新型居住区转变，发展成为以居家为主，集物流配送商业金融科技产业旅游休闲等功能为体综合性区域，政府对该区域内多个中小企业进行拆迁改造，预计将有平方经形成，市场步入个良性发展轨道。近期成都房地产市场基本状况成都市房地产发展形势，无论从投资形势消费现状方面目前正处于繁荣理性时期同时，就最新房地产发展状况态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发投资正从依托型主要依赖银行贷款转向主要依靠企业自身力量和市场力量自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。以房地产开发房屋买卖租赁房地产抵押典当互换，以及房地产交易代理中介服务信息咨询和物业管理等为主要内容房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业发展。目前成都市房地产市场整体特点为外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒竞争格局，竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节