能将成为开发规划中高档办公物业关键要素。租赁是当前办公物业市场主要交易方式国家对办公物业金融政策限制了购置需求。出于对办公物业投资风险考虑。出于公司自身实际状况与需求。由此，导致办公物业市场租金可能有上涨趋势。写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场销售已接近尾声，开行国际广场对外销售体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量甲级写字楼推出，市场会出现个甲级写字楼供应断档期。根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目调研分析以及写字楼建设周期为个月左右推算，在年左右将会有较大量高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场巨幅放量对其影响也是不言而喻。未来几年成都市办公物业市场需求总量预测供应量成都市年整个办公用房市场实际供应量为万平方米，平均每年万平方米左右，年办公物业市场空置量仅为万平方米。成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积左右，根据我们对未来几年成都市商品房供应预测中可以算出从年至年成都市办公用房竣工量上限是万左右。成都市未来商品房供应预测表单位万平米由此可预计未来几年市场供应量在万平方米之间，每年供应量在万平方米之概要第页第二章项目介绍第页第三章公司及运作团队介绍第页第四章市场分究咨询有限公司第页共页五项目不确定性分析项目敏感性分析说明基于前面分析，项目主要采取租赁为主模式，因而在这里仅对第提案全租模式进行敏感性分析据市场预测及行业经验，在各类因子中，最有可能变动是建安成本及售价租金水平，因而，本项目敏感性分析以建安成本租金出租率作为敏感性分析因子，分别计算租金上下波动以及建安成本上下波动对部分评价指标影响并作出分析，计算结果见下表项目全租模式下单变量敏感性分析评价指标变动因素经营期会计收益率累计税后净利润万元净现值万元，租金建安成本成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页说明表中每行括号内数据指该指标在其基准数据上变化幅度。上述经济指标基准数据来自财务评估各表格及计算所得，分别为万元万元。诠释从上表中可以看出，租金变化比建安成本变化对表中经济指标影响更大。租金浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动建安成本浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动。二项目风险分析市场风险市场风险指那些对所有公司产生影响因素引起风险，如战争经济衰退通货膨胀高利率等，这类风险涉及所有投资对象。目前我国经济发展态势良好，国民经济稳定快速增长，产业结构得到不断调整优化，东部继续保持良好发展势头，中部西部快速跟进，东西部协调发展并且，中国直以来致力于世界和平，与他国发生战争可能性几乎没有，因而未来几年国民经济持续健康发展是没有问题。对本项目而言，面对市场风险可能会是利率提高。近两年来，由于我国各地房地产开发投资迅速增长，房价上涨幅度大，并出现了局部地区过热现象，为平抑房价，引导房地产业健康发展，年央行年来首次加息，虽然只有个百分点，但无疑是政府给出个信号如果房地产业出现泡沫成分，有可能再次加息。加息成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页后加大了开发商资金压力，对于至少投入几亿元写字楼项目，尤其是如此。当然，国家政策导向以及加息后经济数据表明，近两年再次加息可能性不大，因此对于本项目来说，更大风险是来自公司特有风险。公司特有风险公司特有风险是指发生于个别公司特有事件造成风险，发生于家公司不利事件可以被其他公司有利事件所抵消，从公司本身来看，可分为经营风险商业风险和财务风险筹资风险两类。经营风险诚如前述，本项目推出期间有众多竞争项目同期落成，市场竞争异常激烈，本项目能否在众多竞争者中脱颖而出，依赖于项目设计配置及经营管理策略然而市场始终处于不分析究咨询有限公司第页共页五项目不确定性分析项目敏感性分析说明基于前面分析，项目主要采取租赁为主模式，因而在这里仅对第提案全租模式进行敏感性分析据市场预测及行业经验，在各类因子中，最有可能变动是建安成本及售价租金水平，因而，本项目敏感性分析以建安成本租金出租率作为敏感性分析因子，分别计算租金上下波动以及建安成本上下波动对部分评价指标影响并作出分析，计算结果见下表项目全租模式下单变量敏感性分析评价指标变动因素经营期会计收益率累计税后净利润万元净现值万元，租金建安成本成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页说明表中每行括号内数据指该指标在其基准数据上变化幅度。上述经济指标基准数据来自财务评估各表格及计算所得，分别为万元万元。诠释从上表中可以看出，租金变化比建安成本变化对表中经济指标影响更大。租金浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动建安成本浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动。二项目风险分析市场风险市场风险指那些对所有公司产生影响因素引起风险，如战争经济衰退通货膨胀高利率等，这类风险涉及所有投资对象。目前我国经济发展态势良好，国民经济稳定快速增长，产业结构得到不断调整优化，东部继续保持良好发展势头，中部西部快速跟进，东西部协调发展并且，中国直以来致力于世界和平，与他国发生战争可能性几乎没有，因而未来几年国民经济持续健康发展是没有问题。对本项目而言，面对市场风险可能会是利率提高。近两年来，由于我国各地房地产开发投资迅速增长，房价上涨幅度大，并出现了局部地区过热现象，为平抑房价，引导房地产业健康发展，年央行年来首次加息，虽然只有个百分点，但无疑是政府给出个信号如果房地产业出现泡沫成分，有可能再次加息。加息成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页后加大了开发商资金压力，对于至少投入几亿元写字楼项目，尤其是如此。当然，国家政策导向以及加息后经济数据表明，近两年再次加息可能性不大，因此对于本项目来说，更大风险是来自公司特有风险。公司特有风险公司特有风险是指发生于个别公司特有事件造成风险，发生于家公司不利事件可以被其他公司有利事件所抵消，从公司本身来看，可分为经营风险商业风险和财务风险筹资风险两类。经营风险诚如前述，本项目推出期间有众多竞争项目同期落成，市场竞争异常激烈，本项目能否在众多竞争者中脱颖而出，依赖于项目设计配置及经营管理策略然而市场始终处于不，办公物业在建规模年增长率。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。表现出办公物为强劲增势。与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积新开面积和竣工面积也路下滑。特别是年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破情况下，办公楼用房竣工面积才达万平方米。这种情况到年有较大反弹，当年竣工万平方米，比上年增长。与办公楼供给市场低迷相比，市场对该类用房需求量却持续上升，年办公用房销售面积万平方米，年上升至万平方米，四年增长。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。随着经济发展，西部大开发深入，办公楼市场需求将会进步加大。物业类型商品房竣工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济相关理论模型对成都市写字楼市场需求进行预测。我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，计算结果如下表显示。成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求区间范围，特别是年到年，写字楼市场每年可吸纳总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大起色。小结从写字楼市场相关统计数据可看出，成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅更快，仅仅年施工面积就比上年净增加万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量时期，市场竞争激烈。时间白领人数增长率方案空置率净吸纳量方案空置率净吸纳量三甲级写字楼客户消费需求特征分析新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。客群描述主要包括外企国内大中型企业知名国企私企合资企业各类金融机构银行保险公司证券公司等。这些企业非常注重品牌树立以及良好办公环境，对办公地点区位软硬件配置交通条件区域配套等要求颇高。客群投资决策因素上述类型企业理想办公场所是交通条件优越区域配套完善能与国际接轨甲级写字楼，而在成都，写字楼普遍存在层高低电梯少且速度慢空调配置不到位车位少物管服务差等缺点，满足前述条件写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力企业选择在价格昂贵但服务到位五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司香港大公报等假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司日本经济协会等。项目针对性优势本项目位于发展非常成熟城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行保险证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻人民南路是成都市政府着力打造三条城市南北轴线之，也是成都最有希望轴线之，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业基础。城南区域已有威斯顿联邦凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有定成熟度，在成都市场认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦城市之心时代广场冠城广场开行国际广场等高档次写字楼整物业在建规模年增长率。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。表现出办公物为强劲增势。与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积新开面积和竣工面积也路下滑。特别是年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破情况下，办公楼用房竣工面积才达万平方米。这种情况到年有较大反弹，当年竣工万平方米，比上年增长。与办公楼供给市场低迷相比，市场对该类用房需求量却持续上升，年办公用房销售面积万平方米，年上升至万平方米，四年增长。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。随着经济发展，西部大开发深入，办公楼市场需求将会进步加大。物业类型商品房竣工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济相关理论模型对成都市写字楼市场需求进行预测。我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，计算结果如下表显示。成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求区间范围，特别是年到年，写字楼市场每年可吸纳总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大起色。小结从写字楼市场相关统计数据可看出，成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅