1、“.....项目技术经济指标报告编制依据建设部房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国房地产管理条例建设部城镇土地房地产估价规范四川广元苴国路南侧号用地经济指标项目基础信息项目占地面积亩项目总建筑面积项目可售建筑面积项目体量分布期二期三期四期住宅建筑非住宅建筑面积商业建筑面积地下建筑面积项目经济效益指标项目总销售收入万元项目投资总成本万元折合可售建筑面积成本元其中项目期间费用万元折合可售建筑面积成本元项目利润总额万元项目所得税万元项目净利润万元项目季自有资金收益率项目成本利润率四川省广元市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件四川省广元市人民政府办公室关于进步促进城区房地产市场平稳健康发展通知广府办发号四川省广元市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展实施意见广府办发号需要说明问题本报告以市场调研基础数据和可调现状规划为依据进行编制。本项商品房销售价格以广元市同区域，住宅商业市场价格为基准，市场比较法计算。本项目土地容积率，结合广元政府文件......”。

2、“.....二章项目建设背景和必要性项目建设背景项目位置图本项目位于四川省广元市利州区东坝办事处，苴国路南侧恒星城期东侧东至正在开工建设启明星花园，南至已竣工结构封顶城市花园三期项目。项目建设必要性灾后居民购房需求增加，广元市地少人多，可供开发土地有限。从广元政府文件中得知，广元房价在高位盘旋，急需增加供应量，稳定房价，稳定市场。广元购房群体稳定，刚性需求强劲。广元四县三区来广元购房者呈现上升趋势，广元房产供应量呈现下降趋势。灾后居民对目前所居住房屋质量存在质疑，换房居民渐长。小结广元市处于两河两山之间，属交通咽喉要道必经之处，四省交汇处。地理位置优越，但广元因两河两山，老城区建筑密度大拆迁困难，导致目前土地稀缺。目前准备拍卖土地是广元近几年拍卖最大宗土地。第三章投资环境分析总体宏观经济分析广元市上半年经济运行主要特点本项目位置示意图依据广元市统计局相关信息，广元市经济概况呈如下特点。经济增长大幅提升上半年,全市实现生产总值亿元，增长，创建市以来同期新高。其中......”。

3、“.....增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。二三次产业增势良好在灾后恢复重建和国家扩大内需系列政策措施带动下，全市生产发展加快，需求增强，三次产业呈现出协调发展良好局面，对经济增长贡献率分别为分别拉动经济增长个百分点。从产业来看，小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长今年小春农作物播种面积万公顷，比去年增加公顷，增长。其中，优质油菜籽播种面积万公顷，增长。小春农作物单产提高到公斤亩，提高了。实现小春农作物产量万吨,比去年增加吨，增长。其中，优质油菜籽万吨，比去年增加吨，增长。大春作物播面增加，栽播及时。目前，大春粮食栽播已顺利完成，农作物长势良好。初步统计，大春农作物播种面积万公顷，比去年增加公顷，增长。畜牧业生产稳定增长。上半年，生猪出栏万头，增长生猪存栏万头，增长，其中，能繁母猪增长牛出栏万头,增长肉类总产量万吨，增长。从二产业来看，工业生产加快，建筑业快速增长工业生产加快。上半年，全市规模以上工业实现增加值亿元，增长......”。

4、“.....比全省平均增速快个百分点，创地震灾害以来新高。全部工业对增长贡献率为，分别高于产业建筑业和第三产业对增长贡献率个百分点拉动增长个百分点，分别高于产业建筑业和第三产业对增长拉动个百分点，贡献率与拉动力均居国民经济各行业之首。工业增长主要特点是重点工业企业提速加快。上半年，全市户重点企业户优势骨干企业户重点培育企业户成长型企业逐步摆脱地震灾害和金融危机影响，生产能力不断增强，增长速度大幅提升。重点工业企业完成产值亿元，增长，拉动规模以上工业增长个百分点。二是五大板块工业比重大带动强。上半年，建材电子机械农副产品加工金属和能源五大板块工业实现增加值亿元，占全部规模以上工业增加值，增长。对规模以上工业增长贡献率为，拉动规模以上工业增长个百分点。其中，建材工业增长，电子机械工业增长，农副产品加工业增长，能源工业增长,金属工业下降。三是主要产品产量增多降少。在统计个工业产品中有个增长个下降，增长面占。增幅较大产品有钢材增长商品混凝土增长软饮料增长水泥增长......”。

5、“.....建筑业快速增长。资质建筑业实现总产值亿元，增长，比季度加快个百分点，比去年同期提高个百分点。实现建筑业增加值亿元，增长，对增长贡献率为，拉动增长个百分点。从三产业来看，其他服务业稳步增长上半年，第三产业实现增加值亿元，增长，比去年同期提高个百分点。其中，批发和零售业增长住宿和餐饮业增长信息传输计算机进行预售，预售方式有几种利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，建安费用上升对于内部收益率和利润额影响较大，建安费用小幅下降，能使项目主要经济指标有较大提升，本项目表现敏感性较高。建安费用变化对内部收益率和税后利润影响范围在，万元万元之间。容积率变化敏感分析由于项目特殊性，项目容积率可以调整，因此在这里分析下容积率变化全部投资各项指标敏感性分析分别取可销售面积为预计，各项指标及变化四川广元号土地趋势见下表。容积率变化,即建筑面积变化基本方案容积率销售收入万元建筑工程费万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出......”。

6、“.....其减少和增加对于内部收益率和税后利润额范围为，万元之间，可以看出容积率对其影响较为不敏感。土地取得成本变化敏感分析由于本项目属于竞拍土地，因此这里分析下土地取得成本变化全部投资各项指标敏感性分析分别取可销售面积为预计，各项指标及变化趋势见下表。序号敏感因素及指标名称指标土地取得成本变化率基本方案土地取得成本万元销售收入万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，土地取得成本在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后利润额范围为，万元之间，可以看出在本幅度内土地取得成本对其影响较为不敏感。小结综合以上分析可以看出，该项目三项指标中经济评价指标对销售价格和建安成本变化比较敏感，对土地取得成本和容积率微调敏感度相对较小。因此建议决策者，对销售价格和建安成本注意控制。四川广元号土地盈亏平衡分析通过对项目盈亏平衡点计算，可以直观看出利润为零时......”。

7、“.....全部投资成本收回，此时已销售面积与可售面积比率为，小于房地产临界点，达到项目盈亏点，但是接近临界点，因而项目经济利润实现有较定风险。第十章结论本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上，从可操作规划条件下进行了成本估算和收益估算。按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目开发建设期为年，回收期为年。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为报告中各种估算及预测都基于当前时点社会经济情况作出。些基础数据由于客观原因限制是在当前市场估测结果。由于四川灾后重建税收政策性优惠较宏观，因而存在主观风险。若以上条件在未来发生变动时，涨，这是居民消费价格指数在连续个月持续回落后，在近两月基本回归到常态。其中，食品类价格指数上涨，比上年同期回落个百分点商品零售价格总指数上涨，比上年同期回落个百分点。二经济运行中存在主要问题上半年......”。

8、“.....但经济运行中存在生猪价格下跌外贸进出口持续下滑房地产投资持续下降等主要问题值得重点关注。生猪价格下跌对农民增收不利。受生猪价格大幅下跌和甲型流感影响，养猪成本增加，农民通过畜牧业增收较难。二外贸进出口持续下滑。随着全球金融危机进步蔓延，国际市场需求萎缩，企业外贸订单不足，出口产品价格低位运行，全市外贸出口持续下滑。季度，全市外贸进出口总额万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。上半年，全市外贸进出口总额万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。三房地产投资持续下降。全市房地产开发企业投资意愿明显不足，房地产投资持续回落。季度，房地产开发投资亿元，同比下降上半年,房地产开发投资亿元，同比下降。房地产开发投资占全市投资比重由去年同期下降到。商品房施工面积同比下降，商品房竣工面积同比下降。四部分上亿元项目进展不理想。是在今年上亿元建设项目中，有个项目本年有投资进度却还没有资金来源，上半年仅完成投资亿元二是在建个上亿元项目中......”。

9、“.....而这些项目计划总投资达亿元。国家政策及土地市场分析近年四川省广元土地市场相关政策为了促进房地产业稳定健康发展广元市先后出台了关于促进房地产市场平稳健康发展实施意见关于进步促进市城区房地产市场平稳健康发展通知等系列涉及推进房地产发展优惠政策相关文件，积极研究解决了批国土建设等方面多年来遗留问题项目基本情况项目概况项目名称四川省广元市利州区苴国路号拍卖住宅商服用地项目建设地点项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城期南侧，占地亩土地用途为商服城镇住宅混合用地建筑密度小于，绿地大于，容积率暂定，土地出让年限商服年，住宅年。项目建设内容根据四川省广元市国有建和阳光广元兴和建设有限公司以上售价，以下套皇都首座巴中福音房地产开发有限公司以上售价，以下户期售价，二期暂未定价金岸名邸广元芙蓉房地产开发有限公司以上售价，以下只剩两套翰林世家广元天润建设有限公司以上售价，以下月开盘宏福世家四川品宏房地产开发有限公司未开盘......”。