1、“.....挂牌起始价亿元。项目要求竞买人必须是软件收入前强，竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓楼区，否则将收回土地。同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包企业，否则不办理过户手续。因此，项目存在极大政策风险。如果写字楼没有销售对象限制，能够以正常市场价格公开销售，预计开发建设周期年，项目销售总收入可以达到亿元，当土地楼面地价为元平米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即亿元考虑时，财务费用将达到亿元。如果项目销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包企业，那么将不能以正常市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持正常市场价格不变，写字楼价格下浮，即每平米售价元时，达到投资收益率最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。总来看，项目住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。在这种情况下......”。

2、“.....因此，综合各方面情况，若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无效情况下，我们认为本项目将是个较大投资机会，建议积极获取，并建议将该项目最高报价控制在亿元之间。起价为亿元，加上预计亿元拆迁成本，则尚可有亿元加价空间。第部分南京市概述南京概况南京作为长三角经济区核心城市之近几年经济保持了持续快速发展趋势。目前南京是中国重要综合性工业生产基地。南京电子化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业技术规模居国内领先地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要交通通讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之，全国重要高教科研基地，拥有批国内流高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城市之。南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个街道办事处个镇个社区居委会个村委会。全市共有人口人，其中市区人城区人郊区人，县人......”。

3、“.....分为东西南北中五个片区。其中项目所在西片是主城重要新区，规划具有商务体育文化等功能为主作为新城区中心功能居住与新业相协调中高档居住区功能以滨江风貌为特色主城西部休闲游览功能。第二部分房地产市场概况房地产投资情况根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现房地产开发投资亿元。全市商品住宅施工面积万新开工面积万竣工面积万。商品房供销情况年，南京市商品房新上市万不含经济适用住房，其中商品住宅上市万。同期，实现商品房合同销售万其中，商品住宅销售套，面积万。年南京，以下商品住宅含经济适用住房上市量销售量分别为万万，所占全市商品住宅上市销售份额分别为。其中年全市经济适用房共建成万，其中江南八区建成万，三区建成万。二手房交易情况年，全市二手房交易面积万。其中二手住宅交易套面积万均价元。土地市场情况南京年土地成交块......”。

4、“.....同比分别增长。其中溢价超过共块万，占总出让面积。房价走势分析从上图可以看出，南京房价在月份上涨幅度达到最高点，随后南京市出台了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升政府定价政策后，涨幅开始回落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右涨幅上。而本地块所在河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初均价元平方米左右涨到年尾元平方米左右。南京写字楼及商业简析目前南京写字楼市场有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平米，超过了年全年万平米销售量。目前南京写字楼主要分布在新街口大行宫山西路珠江路鼓楼和新起奥体板块。商业总待售量过大年南京新增商业待售量为万平方米，年新增待售量为万平方米。而年南京商铺总上市面积为万平米，实际销售万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。从上述数据可以看出，年南京商业上市面积相比年有所萎缩，销售整体水平跟年基本相当。且年新上市商业主要分布在江宁和江北两个区域，此两区域占据了总上市量。河西商业方面表现也比较突出......”。

5、“.....处于供不应求状况。但到了年底，南京住房市场供求关系得到明显改善。月全市商品住宅上市面积环比增长了，销售面积环比下降，单月供销比达到了，成为年来供需比最高点。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。从区域来看，南京江北江宁河西将成为未来市场热点区域。写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年消化速度，还需要两年左右时间，写字楼竞争压力较大。商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据年南京市商业消化速度，目前存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。第三部分项目概况项目区位本项目位于南京市鼓楼区，东广场万写字楼底商联强国际大厦万嘉业国际城万写字楼底商项挑战较大。项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权......”。

6、“.....除住宅和酒店商业以外，写字楼建筑面积达到万平方米，如此大体量，完全靠市场正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先租后售等形式消化。各种业态面积比例计划如下住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米定向开发写字楼或转让写字楼用地万平米商品写字楼万平米酒店万平米大卖场万平米小商铺万平米其他配套用房万平米合计万平米根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。分期开发计划在满足开发要求前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金压力业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力业态。因此，首先开发满足要求写字楼，住宅开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼开发计划尽可能靠后。同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育市场，为后期写字楼和商业酒店开发和增值打好基础......”。

7、“.....预测该项目住宅销售速度为万平米年，公寓销售速度按万平米年考虑，酒店大卖场定向开发均整体销售，商品写字楼根据项目开发进度考虑，第期按照万平米年考虑，第四期按照万平米年考虑。预计从年开始销售，到年上半年销售完毕，销售期年。销售计划如下表项目期销售二期销售三期销售四期销售售价预测项目规模大业态多，开发周期也比较长，蕴藏着较大投资机会，同时也具有较大市场和政策风险。因此，在售价预测上，我们本着谨慎原则，根据市场近几年价格走势，同时对未来市场做出稳健预期。住宅风险最小，市场需求强劲，周边项目售价大都在元以上，项目住宅销售将在两年之后，预计售价将达到元平米。商业不仅是项目配套，还是整个片区配套，在此区域具有较大发展潜力......”。

8、“.....小商铺为元平米。写字楼是项目销售难点，定向写字楼考虑以成本价或低于成本价转让，引进大企业集团，带动后期写字楼销售。如果转让土地，按元平米楼面地价考虑，如果代建，则按照成本价转让。先租后售写字楼考虑采用低价格租赁引进育中心，建设城市副中心，并带动片区整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展主要方向。河西新城区建设，将按照体两翼工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区开发建设。在南京市委市政府疏散三集中和城三区战略指导下。河西新区已成为未来年主城建设重点地区。河西大发展有利因素是有高标准规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成都市发展地区。主城由明城墙围合老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东平方公里范围......”。

9、“.....河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主城市副中心，还是居住与就业兼顾中高档居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。二是有十运会强力促进河西作为十运会主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化体育场馆。体育盛会举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量影响。政府大量基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足理由。可以说十运会举行使河西规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。三是有优越位置交通优势与亚东江宁相比，河西距离以新街口为中心老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，还将陆续有三条地铁线进入。离中心城区较近位置优势和将来便捷交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心功能，成为现代化新南京标志区域。南京国际服务外包产业园介绍本项目所在地属于鼓楼区重点打造国际服务外包产业基地，原名江东软件城是南京建设软件名城重点工程。总占地亩，建筑面积万平方米......”。