市环境科学研究所编小区开发建设项目环境影响报告书。南充市国土局南市土价号关于确认顺庆区公园国有土地使用权标定地价评估结果批复。南充市水利水电勘查设计院作改河及暗涵工程布置图。国家计委建设项目经济评价方法与参数，建设部房地产开发项目经济评价方法。国这妥展计划委员会投资项目可行性研究指南编写组编投资项目可行性研究指南。南充市人民政府南府函号号关于出让土地批复文件。南充市国土资源局南市土资建号关于出让土地批复文件。中共南充市委会议纪要南委纪号。南充市经济技术开发区管委会提供其他相关资料。可行性报告代项目建议书编制范围根据协议及南充市城市总体规划和小区详细规划要求，本可行性研究报告代项目建议书编制范围为桓子河西河河道改道工程排洪污暗涵工程小区道路及场地平整工程。可行性研究报告代项目建议书编制内容本可行性研究报告代项目建议书根据南充市城市总体规划及南充市社会经济发展趋势对该项目建设必要性，项目建设规模主要建设标准设计方案投资估算和资金筹措，经济效益和社会效益等进行分析研究，并提出研究结论。城市概况南充市城市概况南充市系九九三年七月经国务院批准，由原南充地区部分县市组成地级市。位于四川盆地东北部，川中盆田地腹心嘉陵江中游，地处浅丘低山过渡地带，东邻广安南屏重庆西去成都北去剑门，是川北交通通讯枢纽，被四川省政府确定为川北中心城市。全市下辖三区五县市，共个乡镇，总面积平方公里，总人口万人其中非农业人口万人，人口密度人平方公里。地下资源有盐卤石油天然气等，水能资源理论蕴藏量千瓦，生物资源丰富，盛产多种粮食和经济作物，是全国四大蚕桑生产基地和丝绸生产出口基地之。自古以来，南充就是川东北商品集散地，西门市场川北批发市场川北建材市场丝绸大世界家具市场等闻名川东北，鑫峰万福来南充药业集团等飒企业辐射川东北。因此，南充计划在十五期间建成川东北商贸中心。南充现已成为门类较齐优势产品众多工业基地，已形成丝绸编织机械食品电力石油化工电子医药服装旅游等为支柱多门类多层次协调发展地方工业体系。年全市国内生产总值亿元，其中第产为亿元，第二产业亿元，第三产业亿元，工农业总产值亿元，其中工业总产值亿元，农业总产值亿元。全社会固定投资额亿元。城乡居民储蓄社会余额亿元。城镇居民人均生活费元，农民人均纯收入元。南充，历史悠久，人杰地灵，胜景众多，文化璀璨，气候温和，物华天宝教育事业兴盛，科技实力雄厚南充是川北地区政治经济文化科技中心是四川省内陆地区交通通讯枢纽和对外开放重要口岸是闻名遐迩丝绸之乡和盛产柑橘果城。南充市城区辖顺庆高坪嘉陵三区，至年底南充市城市人口为万人，其中非农业人口万人，城市建成区面积平方公里。按照年四川省城乡规划设计研究院所作南充市城市总体规划，南充市近期规划城市人口万人，城市建设用地平方公里，人均用平方米远期规划人口万人，城市建设用地平方公里，人均用地平方米远影城市人口控制在万人，城市建设用地控制在平方公里以内。按省政府最新规划，到年，南充将与攀枝花自贡等城市道，建成为四川省内大城市和川东北地区中心城市，届时南充市城市建成区面积将达到平方公里，城市人口将超过万人。由于居于西通蜀都，东向鄂楚，北引三秦，南联重庆特殊地理位置，南充成为四川东北部交通通讯枢纽和该地区最大商品集散地，长江三峡经济区重要组成部分，国家对外开放重要口岸。按九三年规划，南充城区沿嘉陵江南岸布置，将形成沿江分片大分散小集中布局结构，市区共分为市中心都尉坝高坪小龙龙门搬罾荆溪等七个片区，最大片区人口规模万人，最小片区万人，既不过分分散，又不过分集中。城市发展以嘉陵江为轴，国道达成铁路为次轴，国道南前省道南卢县道为般轴，形成以南充城市为中心，向个方向发展放射状城镇结构。位于嘉陵江以西西河以北市中心和荆溪河以北搬罾荆溪三片区属顺庆区位于嘉陵江以东高坪小龙龙门三片区属高坪区位于嘉陵江以西西河以南都尉坝片区属嘉陵区。顺庆城区为南充市党政机关所在地，是全市政治经济文化商贸金融及水陆交通中心。高坪城区与顺庆城区仅江之隔，南充嘉陵江大桥和大桥将两城区联为体，经国道线及省道仪北路南前路可达巴中广安达州万县等地，是南充市东大门。嘉陵城区西河大桥和拟建桓子河大桥与顺庆城枢连为体，经国道线和及成南高速公路可达重庆成都，是南充市西大门和南大门。顺庆区经国道线可达绵阳广元等地，是南充北大价万元亩土地出让收入土地征用成本费用根据南充市经济技术开发区建设投资有限责任公司提供有关资料，绿源小区单位土地征地拆迁安置成本费用为万元亩。耕地占用税及相关税费全免。计算期内建设及出让土地成本费用为万元。本项目土地开发总成本为万元。损益及利润分配项目损益及利润分配预测见损益表附表。投资利润率投资利税率资本金净利润率项目总利润情况如下利润总额万元，经营期年平均利润总额万元税后利润万元，经营期年平均税后利润万元，以上指标表明本项目静态投资利润指标较好。财务评价指标全部投资财务现金流量表见附表，资本金财务现金流量表见附表。财务内部收益率全部投资财务内部收益率所得税后全部投资财务内部收益率所得税前自有资金财务内部收益率财务净现值全部投资财务净现值所得税后万元全部投资财务净现值所得税前万元自有资金财务净现值万元投资回收期含建设期投资回收期所得税后年投资回收期所得税前年以上分析表明，项目具有较强盈利能力。清偿能力分析从附表交错来源与运用表可以看出，项目计算期各年收支平衡，并有盈余。资产负债表见表附表。资产负债率逐年下降，第年起长期借款偿还完，资产负债率为零，表明项目净资产能够抵补负债。银行借款还本付息计算见附表，银行借款偿还期开始借款年算起为年按年等额还本付息估算，含两年宽限期，能满足银行要求期限。通过以上分析可知项目具有清偿能力。不确定性分析敏感性分析考虑项目实施过程中些不确定因素变化，分别对基础设施建设总投资提高土地出让价格下降间因素变化作敏感性分析，敏感分析结果见附表，敏感性分析图见附表。敏感性分析表明开发土地出让价格和项目总投资包括土地开发转让期间土地征用成本两个因素变化对项目全部投资内部收益率影响都较明显。当土地出让价格降低时，项目内部收益率所得税前降至，财务净现值为万元当项目开发总投资增加时，项目全部投资内部收益率所得税前，财务净现值为万元由此可见，土地出让价格变化对项目影响最为敏感。临界点分析最低出让价和最低出让面积最低出让价是指项目所开发土地下降到预定可接受最低盈利水平时价格，出让价低于这价格时，项目盈利水平将不能满足预定要求，经测算，为保证本项目最低内部收益率达到，本项目能够承受土地最低平均出让价为万元亩，在预测平均出让价基础上可下降。最低出让量是指在预定土地出让价下，要达到预定最低盈利水平，所必须达到土地出让量。经测算，在预测土地平均出让价万桥航空规划机场位于南坪区黄连场，在机场与城市之间规划快速干道相联系。南充市经济技术开发区概况南充市经济技术开发区创办于年月，四川省人民政府年月正式批准成立，是南充市人民政府派出机构，负责在经济技术开发区管辖范围内行使行政经济管理职权。管委会下设办公室财务科经济发展招商科规划建设管理科征地拆迁安置科等个职能科室，职工人数人，另设有管委会领导下物业管理中心。规划总开发面积平方公里。经过几年建设，开发区在基础设施功能定位体制创新开发方式建设环境等方面奠定了加快发展廊基础。年全年共完成基本建设投资万元，比年增长，工业产值实现亿元，税收入库万元，比年翻了番，初步形成了花园坝商贸小区周家坝工业小区。生态居住小区规划方案已通过评审，启动在即，燕儿窝工业小区正进行综合开发前期准备工作。开发区在开发方式上突出特色，具有良好管理体制，优惠政策支持。区内各功能区定位准确，布局合理，基础设施建设高投资高起点高质量高速度，进步优化了开发欧投资环境，确定了开发区比较优势，吸引了更多投资者。南充市定位为省内大城市，近几年南充市城市建设将会快速发展。按规划，南充城区将向北发展，小区位于城市西北方向，属于规划高教及高新技术开发区，是南充市近几年开发建设主要地区，因此，南充市经济开发区所储备土地已成为不可多得城市发展开发用地。项目建设必要性城市防洪需要南充市经济技术开发区大部分都处在西河沿岸级阶地上，地势较低，常遭受洪水威胁。随着南充市经济技术开发区经济建设快速发展，城市化建设步伐加快，洪水所造成经济损失将会成倍增长。城市防洪是概述项目基本情况项目名称南充市绿源小区基础设施建设工程建设单位单位名称南充市经济技术开发区三建有限公司企业类型有限责任公司注册资本万元法定代表人陈小明法定地址南充市经营范围从事开发区内城市基础设施建设开发投资土地征用出让储备整理开发利用及新产品开发投资。加平方公里。由此可见，南充市人口增长和发展空间矛盾和压力相当大，这要求南充市拓展城市发展空间，增大城市面积，解决城市增容，从而加快城市化进程。本项目实施将为有效扩大城区面积，加快城市化进程起到积极作用。同时，绿源小区开发将使白土坝四川师范学院教学新区与南充市连成整体，有利于城区北部发展。城市房地产市场发展需要随着住房改革逐步深化细化，将会有越来越多市民从城市房地产市场上购买适合自己住宅。经济收入水平提高，城市人口增长以及人均居住面积扩大，都对商品房供应提出了持续不断需求，作为个正在向大城市发展城市，南充市房地产市场前景光明。随着经济发展，人民生活水平不断提高，人们消费观念发生了很大变化，愈来愈讲求生活质量，对住房需求也发生了很大变化，从原来有房住，发展到住面积大，环境好，配套服务完善功能完备住房。据有关专家预测，二十世纪我国住宅发展将绿化趋势，规划趋势，郊区化趋势，智能化趋势，全阳广元等地，是南充北大门。南充市城市总规修编说明为适应把南充市建设成为川东北中心城市和四川省八大城市需要，南充市人民政府对南充市城市总体规模作了第六次修订。南充市第六次总体规划修编由具有国家甲级规划设计资质四川省城乡规划设计研究院编制。此次城市总体规划修编重点是城市发展方向和用地选择城市功能优化调整城市对内对外道路交通体系研究城市形象与生态环境研究。城市性质川东北地区中心城市和交通信息枢纽，省级历史文化名城，是以发展商贸文教科研为主综合性生态型园林城市。城市规模规划近期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里中期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里远期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里远景年城市人口为万人，城市用地规模平方公里。城市结构未来城市结构形成核心，两轴三环，八条廊道核即个城市核心，由旧城商业区和商坪商业区组成个拥江中央商务区，是城市重要功能区和城市景观重点区心以嘉陵江中坝为绿心，形成以生态休闲为主城