繁荣开放文明秀美现代化中心城市，并进步提出了建设长沙量化指标。按照年长沙建成区人口万，用地平方公里城市规模重新调整城市空间形态，加强环境治理道路整治和绿化广场建设，把长沙建成个结构合理发展空间广阔城乡体区域性现代化中心城市。年市建委将按照再掀新高潮，凸显新风貌思路，认真贯彻落实党十六届六中全会和省市党代会精神，紧紧围绕推进长沙又好又快率先发展战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城市建设就是抓经济建设理念，坚持项目建设与环境改善品位提升经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新贡献。年以至到十五末期重成点抓好洲两岸枯子洲湘江两岸三个入城口月岛四方坪片段长沙大道高桥片段长潭西线入城口片段四大新区省府新区市府新区新区武广站新区，十大项目橘子洲湘江风光带设施武广新站湘江航电综合枢纽引水及水质环境金霞港港口物流枢纽中信新城河西滨江新区南湖新区建设。长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独特景观。湘江是长沙母亲河，是长沙灵魂所在，是长沙最瑰丽风景线。近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙标志性景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家共同心愿。在新历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区土地资源价值。洲两岸建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区湘江明珠金外滩片区五合垸片区岳麓滨江新城片区及橘洲景区。三研究依据及范围研究依据中长期社会发展战略纲要工业局与民用建筑可行性研究深度要求国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。其他有关专业设计规范。建设单位提供其他各项基础资料。年城市总体发展规划土地利用总体规划南湖片区控规研究范围可行性研究报告依据国家有关部门法令政策规程规范，对项目建设必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。四主要技术经济指标目前用地现状南湖片区地处湘江东岸长沙主城区核心地区南部，东临书院路南临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。片区内现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积左右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。片区内现状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南湖路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑面积万平方米。目前用地现状如下表土地性质亩数地级占比容积率备注商业住宅工业用地农用地其他用地合计规划用地情况该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地公顷。规划设计指标情况见下述二表技术经济指标表序号名称用地面积公顷比例备注总用地面积道路广场市政基础设施公共配套设施用地可供开发用地其中商业办公公共设施用地包括商业金融办公等居住用地不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等技术经济指标表二序号名称数值备注总建筑面积万其中保留建筑万保留用地范围内建筑面积新建建筑万可开发用地建筑面积万，中小学市政等设施万容积率可开发用地平均容积率建筑密度绿地率五研究结论与建议研究结论项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总原则是继续保持投资总量较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上支持。项目在城市规划指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构调整和城市面貌改造。根据投资估算，项目总投资亿元，其中工程费用亿元，征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。全部投资财务内部收益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现值为万元。财务指标反映项目仅略有盈利。从项目敏感性分析结果别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量，该项目建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车安全系数，从而减少由交通事故带来经济损失和不利社会影响。带动了城市建设，完善了城市功能。该项目将城市道路，给水燃气城市绿化城市排污，排水供电电讯等紧密结合在起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。该项目道路绿化与景区绿化有机结合在起，整个项目完成后，将为市民提供个高品位文化和休闲娱乐场所，对长沙旅游业发展将起到积极促进作用。改善城市居民居住水平。本项目包含高档居住区。规划有商业住宅等功能分区。在居住区中既有普通住宅，又有花园住宅等高档住宅区，由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目实施，将提高城市居民居住水平。项目建设对解决下岗再就业起着重要作用。项目建设投资大周期长需大量钢材水泥木材沥青砂卵石等材料劳动力，对当地相关行业具有巨大带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要作用。改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利生产经营环境和发展空间。有利于城市经济规模进步调整，区域经济结构得到进步优化，对区域经济和社会发展将起到极大推动作用。九建议虽然本项目拥有良好经济效益和社会效益，但项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够资金将是项目成败关键。因此，建设项目投资应尽可能通过多种渠道筹集足够资金，并尽量降低资金成本。通过对项目分析可知，项目总投资对财务成本影响较为敏感，因此，尽量减少项目建设成本，以及系列相关费用，以提高项目效益。本项目所处地段目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之。发展商除密切注意市场动态，选择合适市场策略，还应组织支高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标。项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上优势，从而扩大市场份额，以保证项目投资回收。为了尽可能地吸引客户以提高项目效益，可以考虑整个项目要体现现代气息布局合理功能齐全。建筑工程中不可见因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，抓好人财物供产销条龙管理，以确保项目经营目标顺利实现。十评价结大到。县区面积相应减少，由浏阳市长沙县望城县宁乡县等市县组成。年全域总面积，其中市区面积。经济现状省会长沙经过年建设，其社会经济各方面都取得了可喜成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡浏阳，以及望城北部。有煤磷硫菊花石等种，其中大中型矿床处，小型矿床处，矿点处。储量居全国之首有海沧石菊花石等居全省之首有磷硫铜锌等。全市生物资源较丰富，高等植物科属种属国家重点保护有种，二三级保护种。动物资源品种繁多，有驰名全国宁乡猪大围子猪。长沙旅游资源自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位处。近十年来，经济发展较快，年全市工农业总产值增长居全省之首，具体情况详见表。现已初步形成了纺织机械电子食品为主综合工业体系，拥有批国内省内拳头产品。长沙是全国四大米市之，历来是著名鱼米之乡。长沙又是湖南科技和教育最发达地区，全市拥有各类专业技术人员约万人，有高等学校所，中等专业学校所。三社会经济展预测城市人口与用地发展规模根据中长期经济社会发展战略纲要，区规模到年，人口达到万，建成区面积达到平方公里。社会经济发展规划目标根据经济发展战略规划，长沙地区在年内主要经济规划目标如下表。表社会经济发展情况年份年项目年未人口万人土地面积工业总产值亿元农业总产值亿元国内亿生产总值元社会零售总额亿元固定资产投资亿元表社会经济发展项目概况项目名称及业主单位项目名称南湖片棚户区拆迁安置及环境整治工程项目业主单位业主单位新河开发建设有限公司业主单位简介新河开发建设有限公司是城市建设投资开发有限责任公司为了做好环境整治及棚户区改造工程的工作而专门成立的家公司，是城市建设投资开发有限责任公司的全资子公司，其职责主要进行项目的运作与开发建设投资。公司成立于年月，注册住所为劳动路和芙蓉路等位置。年代开始，在河西建起高新技术产业开发区，开发以电子工业为主新兴工业。其后，长沙星沙经济技术开发区等工业开发区也应运而生。住宅区直集中在京广线围绕地区内。随着人口集中，逐渐向郊外扩散。京广线南侧雨花亭乡东侧马王堆河西望城坡等地区都在不断开发新住宅区。文教地区主要集中在河西，如湖南大学湖南师范大学等。二城市总体发展空间结构及土地利用布局规划城市性质规模与建设目标城市性质长沙是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地区区域性现代化中心城市。城市规模规划年城市人口为万，城市建设用地平方公里，人均建设用地平方米。二长株潭城市群远景设想远景长株潭城市群将发展成为有流环境品质和现代化城市运转效率城市连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约公里宽约公里面积约平方公里范围为核心区。年左右，长株潭总人口将达到万左右，核心区城全部投资回收期年，所得税后财务净现值为万元。财务指标反映项目仅略有盈利。从项目敏感性分析结果说明，要提高项目经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目经济效益重要途径。建议资金是项目建设关键，应保证资金按期到位，以确保项目顺利实施。从项目诸多方面研究表明，该项目投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目顺利实施。第二章概况自然条件地形位于湖南省东北部，东经，北纬之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为区区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江支流有浏阳河捞刀河靳江河等。地质据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来砂粘土砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由亿年前地质作用形成板岩石英砂岩白云石等构成。水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市湘潭市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内，流量,分年遇洪水时，流域面积,湖南省境内为湖南省最大河流。东侧条西侧条共三条支流在区与湘江合流。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成，全长，流量,