回顾二研究结论三拓展建议第部分项目概况宗地位臵项目地块位于汉阳四新区域，与汉阳核心区域钟家村商圈直线距离约米，属城市新区。根据汉阳区十二五规划显示，将依托武汉国际博览中心，将四新地区打造成为中部会展之都，武汉新区核心区域。十二五期间，将集中全市力量，将四新地区打造成为辐射武汉城市圈乃至华中地区以现代服务业为主生产服务性中心，与东湖高新自主创新区形成南北武汉发展双引擎。二宗地现状四至范围四至描述方向名称描述东拦江路米宽南四新大道米宽西联通港路米宽北四新北路米宽地势状况项目地势平坦，与周边道路标高基本致，已完成土地平整工作。地面现状土地规则，平整。三项目周边社区配套交通状况地块周边公交线路项目地块周边公交线路附近公交站点距离行车线路行车区间江堤中路生态园江堤中路生态园武汉动物园五里新村钟家村协和医院新华路球场路澳门路开明路江堤中路生态园邓甲村马鹦路晴川阁利济北路机场河汉口火车站马锣湾阳新路大桥局汉阳公园武汉动物园马锣湾沟咀白沙洲大桥武科大黄家湖校区红霞村向阳村马锣湾永清街长江日报横路天门墩向阳四村多路公交到达武汉三镇轨道交通四号线四号线二期工程已于年底动工，预计竣工。在距地块较近五里墩或拦江路设有车站。车行线路为黄金口永安堂王家湾五里墩拦江路武昌火车站洪山广场武汉火车站。教育向阳小学拦江堤中学建港小学。评价区域教育资源相对欠缺。医院等级和医疗水平武汉华西医院武汉市第五医院汉阳铁路医院。评价医疗设施不多，等级相对较低。大型购物中心主要商业和菜市场江欣苑门前有菜市场。评价目前区域商业设施比较欠缺，没有大型购物中心及娱乐设施，生活不是很方便。银行江堤信用社中国建设银行建港支行中国银行建港支行等。周边金融机构较为欠缺，距离最近江堤信用社出距项目地块约米距离。四大市政配套道路现状及规划发展正在建设中四新大道四新区道路系统规划四新大道位于武汉新区四新地区，东起鹦鹉大道，横贯连通港四新农场，西至龙阳大道，全长约公里，路宽米，双向车道。目前四新大道主体工程已经完工。汉新大道主体工程也基本接近完工，预计明年可以通车。四新大道汉新大道通车以后，四新区交通状况将获得较大改善。汉新大道距离项目地块约米距离，建成以后将极大地方便小区居民出行。供水供电燃气等市政接入目前该区供水供电燃气通信等设施已经接入，江欣苑渔场小区等接口位臵离项目地块并不远，接入成本并不高。江欣苑为新建小区，估计短期内不存在增容问题。五规划控制要点用地强度项目用地指标及拓展背景项目名称土地位臵总用地面积亩总建筑面积万土地用途规划指标要求出让年限预计土地价格万元容积率建筑密度国际博览中心合作项目汉阳区江堤中路以西，四新北路以南居住兼容商业待方案审定住宅年商业年亿左右该项目地块由武汉新城国际博览中心有限公司通过土地市场招拍挂获得，现因其建设国际博览中心资金需要，拟就国博区宗地块整体打包引进有在武汉开发项目经验品牌开发商实施合作开发。六项目用地上位规划分析地块用地亩容积率建面万地块用地亩容积率建面万地块用地亩容积率建面万地块用地亩容积率建面万地块用地亩容积率建面万地块用地亩容积率建面万七用地区域景观分析八项目地块发展价值评价项目地块位于四新国际都会新城，武汉国际博览中心核心配套项目，项目资源丰沛。武汉国际博览中心世界贸易中心型总部经济区，营造了国际化城市语境五纵七横交通，号号线地铁规划，快速直达武汉三镇王家湾商业中心，钟家村商业中心，万达广场等站式城市中心资源，近在咫尺项目地块位于四新国际都会新城四新大道景观轴与连通港滨水景观轴旁边，具有较优景观资源条件。根据市政府已批复四新中心区用地规划调整年，四新中心区功能定位为生产性服务中心市级副中心生态居住新城，规划将建设成为个拥有健康自然环境，可持续水系统，完善公共服务设施，人性化城市空间，良好步行环境和交通可达性，更适于工作和生活，更有效率和可持续发展生态新城。整体城市空间结构为脊两廊双心，脊为四新大道城市之脊，两廊为芳草溪和连通港形成城市生态生活廊道，双心为国际博览中心和四新市级商业副中心，方岛为生态景观中心，连通港与四新大道轴线交汇处为四新行政中心。四新中心区整体空间形态控制以四新大道梅子路为主要景观轴，芳草溪总港连通港为滨水景观轴，方岛是四新中心区标志性居住景观区，博览中心是沿江标志性公建景观区。第二部分区域发展潜力年商品房供应面参考价值。水墨清华项目处于四新地区，靠近武汉经济技术开发区，具备定湖景资源优势，周边配套交通相较本案略优于本案，虽与本案相距较远，但同处四新新区，其售价具备定参考价值。水墨丹青项目总体规模相对较小临湖，具备定景观优势，与本案较近，只有约米距离，靠江堤中路，目前无可售房源，二手房交易均价为元平方米，装修二手房价格最高门市价超过元平方米。月底有新房加推，预计销售均价元平方米左右。区域可比项目情况览表项目名称项目地址建筑规模用地面积建筑形态户型实际销售均价香榭琴台墨水湖北路与江堤中路交汇处小高层高层现售仅存户型水墨清华汉阳芳草路特号别墅高层水墨丹青汉阳马沧湖路小高层本项目销售价格预期本项目预计年底挂牌，年四季度能形成销售，按照目前汉阳区房地产大环境及政策走势，预计房价呈平稳上升趋势，呈现月均上升趋势。因此，根据可比楼盘各项因子测评以及市场表现，可以预测本案市场销售价格将为项目价格分析可比楼盘量化定价法为对本案制定个合理精确市场化价格，通过选取距离本案最近四个现售楼盘中个有可比意义因素按照量化方法，计算出每个项目得分。项目名称因素权重香榭琴台水墨清华水墨丹青本案位臵区位楼盘规模交通便利程度价格朝向景观发展商品牌楼盘档次停车位数量装修标准户型噪音周边配套投资潜力楼盘得分原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分楼价香榭琴台水墨清华水墨丹青合计注表中楼价为均价元平方米据表中给出原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立回归方程设臵为根据方程计算出元平方米通过可比楼盘量化定价法得出本案当期楼价平均为元平方米。在宏观调控大背景下，汉阳区楼市受新政拖累，会有个下行过程，但在本案大约年开发周期内，受武汉国际博览中心等大型公建配套设施建设利好刺激，预期区域房价会逐渐回归，预计本案整案应能实现元平方米销售均价毛坯,精装价格约元平方米。如按年均涨幅计算，本案能实现销售价格将更高。五项目开发节奏及分期售价建议建议项目采用少推多期办法，等待区域环境及配套改善，获取更高溢价。建议每期推盘约万平方米，期以稍低价格入市，启动市场。后期逐步加推获取更高溢价按年均涨幅预测各期精装销价如下。建筑面积销售均价元入市时机销售收入万元期二期三期四期五期六期七期合计实际销售均价元平方米毛坯精装售价元平方米第六部分项目投资测算及风险控制建议项目投资分析详见附表国博项目静态财务指标分析二项目敏感性分析及建议从公里，设计展览面积万平方米，拥有国际标准展位个。项目总投资亿元，总建筑面积约万平方米。建成以后，将是个集会展科技商务旅游金融住宿居住休闲娱乐于体超级博览城，将极大地改善区域环境。期项目博览中心场馆年底开建，十二个分展馆沿中心广场环状分布，总建筑面积万平方米。二期项目已于今年月动工，总建筑面积约万平方米，包含国际会议中心酒店海洋乐园等配套设施，拟于明年月建成。国际会议中心面积达万平方米，可提供国际标准会议厅全江景会议厅平方米特大型宴会厅等，为我市作为中部核心城市提供必需高端政务和商务活动中心。洲际酒店按照超五星级国际化商务酒店标准设计，间客房可观江景或博览中心内景。假日酒店将达四星级国际化度假酒店标准，间客房可观人造海景及室内园林。海洋乐园项目将打造华中地区首个水主题体验式全室内恒温海景游乐公园，建筑面积约万平方米，集旅游休闲室内运动度假购物等多功能于体，设臵人造海洋沙滩及水文化主题表演，还将引进商业主力店精品店电影城特色餐饮及真冰场等，为游客提供吃喝玩乐全方位服务。目前汉阳中心城区现状拥挤不堪交通环境零散建设规划分散政府机构配套设施分布不均拆迁阻力较大，拆迁成本较高。与武汉市城区二三环之间其它片区相比，汉阳四新片区是离城市中心最近板块。规划机遇汉阳四新组团是唯横跨内环二环三环板块。武汉市主城规划年月，武汉市国土资源局和规划局发布武汉市主城规划，规划中明确提出，建设后湖站北长丰四新南湖白沙洲等大型居住新区，完善建设核心区中心区片居住区居住小区，引导旧城人口向外围综合组团转移。鹦鹉洲长江第部分项目概况宗地位置二宗地现状四至范围地势在中心城区高房价分流下，四新地区以其近中心城区区位优势，成为汉阳钢需客户理想承接地，具有定市场机遇。四新板块具有以下三个优势自然资源优势东邻长江西邻墨水湖，毗邻武汉动物园，四新景观大道横穿东西，景观优势明显汉阳新城市中心区，武汉行政中心武汉市政府拟迁入四新片区，中部地区生产服务中心。规划起点高四新片区总体规划面向全世界招标，总体规划充分利用汉阳水系特点，突出汉阳山水旅游城市定位。新城建成以后，将成为汉阳新旅游中心区。根据汉阳区十二五规划显示，将依托武汉国际博览中心，将四新地区打造成为中部会展之都。十二五期间，将集中全市力量，将四新地区打造成为辐射武汉城市圈乃至华中地区以现代服务业为主生产服务性中心，与东湖高新自主创新区形成南北武汉发展双引擎。汉阳区委书记李思伟第三部分区域市场环境分析区域房地产市场在全市地位供应量年汉阳区全年商品房供应面武汉重点发展几个区域之汉阳四新新区，从年就开始描绘美好蓝图，但至今没有实质性开发建设。目前四新地区至今已投资近亿元，完成了平方公里土地储备和主要道路网建设，但整体发展仍处于起步阶段。其中最突出问题是，四新地区缺乏必要公共基础设施公共交通配套较差，生活配套设施基本缺失，片区居住环境还不成熟。这与四新地区单居住功能定位有定关系。目前四新地区只有正在建设中巨无霸武汉国际博览中心，万方建筑体量，万方会展设施，万方会展配套设施，包括超五星级酒店国际会议中心海洋乐园大型商业娱乐设施等。为新区发展描绘了美好发展前途，注入了蓬勃发展潜力。但武汉博览中心商业配套设施还处于建设中，还需要二到三年时间来完善。区域现状公共配套设施还十分薄弱。短期内也很难获得根本性改变。目前新区交通环境已经获得了定程度改善，江城大道墨水湖南路四新大道沿江大道四新南路四新北路汉新大道等交通网络已经形成，明年四新大道四新南路四新北路修建通车以后，区域交通将获得较大改善。目前四新区土地大部分都已经完成了土地征收及储备，但受滞于区域内公共基础设施和公共交通薄弱，区域社会资金导入不足，区内环境改变较为缓慢。二规划发展前景四新区规划前景汉阳南向潜力发展新