为大盘房地产项目存在限制因素，但作为具有丰富开发经验房地产商镇江盛达房地产开发有限公司已制订了详细应对策略。综合各种分析，盛达欧洲城综合小区开发项目市场定位准确，投资资金落实，经济效益良好，项目可行。量小康社会个重要指标就是人均居住面积，达平方米。用这个标准衡量，城市还有居民住房没有达到小康标准。住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到，住房中无厨房和合用厨房占无厕所卫生间占，还有部分住户是合用有住户没有用上自来水使用燃气比例为，使用传统煤炭和柴草比例为，有住户住房内不具备洗澡设施。居住条件差家庭比例还比较大。居民购买商品房才起步。年我国正式出台了住房改革方案，居民有个观念转变和资金积累过程，城市已购买商品房家庭不是很高，占，购买经济实用房占。无房户租房住者仍占相当份额。此外，随着中国加入民营经济发展，城市化进程加快，我省小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大拉动作用，对住宅办公楼商业营业用房等各类房屋需求正日益显现。因此，房地产业发展还有很大空间。江苏是中国经济增长较快地区之，经济总量名列全国第二，占全国比重，工业增加值全社第章总论项目背景项目介绍项目名称盛达欧洲城建设单位法人代表项目负责人注册地址建设单位概况编制依据江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布有关法律法令法规和政策。报告基础资料和数据来自镇江市有关部门和项目建设单位提供或认可资料文件函件及经江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到资料和信息。可行性研究报告编制依据主要有建设项目经济评价方法及参数第二版投资项目可行性研究报告编制指南试用版中华人民共和国城市规划法年核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,江苏省城市规划管理技术规定城市用地分类与规划建设用地指标镇江市城市发展规划建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第号中华人民共和国环境保护法中华人市场竞争获得盛达欧洲城综合小区开发是企业通过市场调研后作出重大投资战略决策，盛达欧洲城综合小区开发实施将成为目前镇江市最大规模设施最完善综合小区之，项目实施将有效扩大房地产市场供应。镇江盛达房地产开发有限公司具有完成项目开发实施技术经济管理能力，项目开发投资计划可行，项目市场定价科学，能确保在预期销售期内完成销售。项目财务分析结论可行，财务评价指标能够保证企业投资赢利要求。盛达欧洲城综合小区作为大盘房地产项目存在限制因素，但作为具有丰富开发经验房地产商镇江盛达房地产开发有限公司已制订了详细应对策略。综合各种分析，盛达欧洲城综合小区开发项目市场定位准确，投资资金落实，经济效益良好，项目可行。量小康社会个重要指标就是人均居住面积，达平方米。用这个标准衡量，城市还有居民住房没有达到小康标准。住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到，住房中无厨房和合用厨房占无厕所卫生间占，还有部分住户是合用有住户没有用上自来水使用燃气比例为，使用传统煤炭和柴草比例为，有住户住房内不具备洗澡设施。居住条件差家庭比例还比较大。居民购买商品房才起步。年我国正式出台了住房改革方案，居民有个观念转变和资金积累过程，城市已购买商品房家庭不是很高，占，购买经济实用房占。无房户租房住者仍占相当份额。此外，随着中国加入民营经济发展，城市化进程加快，我省小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大拉动作用，对住宅办公楼商业营业用房等各类房屋需求正日益显现。因此，房地产业发展还有很大空间。江苏是中国经济增长较快地区之，经济总量名列全国第二，占全国比重，工业增加值全社第章总论项目背景项目介绍项目名称盛达欧洲城建设单位法人代表项目负责人注册地址建设单位概况编制依据江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布有关法律法令法规和政策。报告基础资料和数据来自镇江市有关部门和项目建设单位提供或认可资料文件函件及经江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到资料和信息。可行性研究报告编制依据主要有建设项目经济评价方法及参数第二版投资项目可行性研究报告编制指南试用版中华人民共和国城市规划法年核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,江苏省城市规划管理技术规定城市用地分类与规划建设用地指标镇江市城市发展规划建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第号中华人民共和国环境保护法中华人社会经济正处于高速发展期，党中央提出了建设和谐社会发展目标，要求在保持国民经济持续稳定增长同时注重民生环境与精神文明建设，十五规划及荣辱观教育充分体现了上述精神。房地产业作为国家支柱产业，受宏观调控政策影响较大，从长远来看，国家对房地产业政策措施是促进长久稳定发展，避免大起大落或过热过冷，近期来看，房地产市场迅猛发展已对金融消费资源等造成压力，管理部门已从金融土地供应审批立项等方面进行从严管理。外部协作风险交通运输供电供水等主要外部协作条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。本项目位于城市规划区内，交通条件较好，对外联系有多条通道，区域供电供水配套已完成，项目建设无交通限制及供电供水不足困难。社会风险预测社会条件社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。由项目社会效益分析可知直接利益人较少，项目作为房地产项目直接利益人为是土地占有者资源占用等，不至造成利益相关人发生抵制或抗拒行为。风险程度分析从上述分险因素分析可得出如下结论技术风险工程风险外部协作风险社会风险为般风险，风险发生可能性不大，项目风险不影响项目可行性。市场风险政策风险为较大风险，风险发生可能性较大，发生后对建设投资影响较大，但造成损失是项目可以承受。资金风险为严重风险，风险发生可能性大，但采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施。防范和降低风险措施风险回避风险回避是彻底规避风险种办法，即断绝风险来源，对本项目而言意味着彻底改变方案否定本项目，由于项目风险造成损失或各项风险控制措施尚不能达到得不偿失地步因此不采用风险回避。风险控制风险控制是对可控风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施。本项目技术风险工程风险可采取风险控制措施主要有勘察设计施工招标多方案比选专家评审，实行工程强制监理和全过程控制，确保采用技术先进适用性可靠性可得性。通过加强基础资料收集，增加技术设计过程及现场实时调查，对工程地质水文地质差异进行跟踪调查，降低工程量变化。资金风险与政策风险通过制定不同情况出现因应措施，对项目开发进行控制，避免因资金政策出现变化造成停工及销售不畅。风险转移风险转移是将项目可能发生风险部分转移出去风险防范措施。针对本项目可能发生安全因素及意外伤害风险可通过保险转移，既通过交纳劳保基金投保建筑安装工程切险进行风险转移。风险自担风险自担是将可能发生风险损失留给建设项目自已承担。对于本项目般风险应自行承担风险损失。第十三章结论镇江盛达房地产开发有限公司作为镇江较具历史优秀开发商，多年来在镇江房地产市场屡创佳绩，企业已步入良性循环，此次康社会。衡量小康社会个重要指标就是人均居住面积，达平方米。用这个标准衡量，城市还有居民住房没有达到小康标准。住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到，住房中无厨房和合用厨房占无厕所卫生间占，还有部分住户是合用有住户没有用上自来水使用燃气比例为，使用传统煤炭和柴草比例为，有住户住房内不具备洗澡设施。居住条件差家庭比例还比较大。居民购买商品房才起步。年我国正式出台了住房改革方案，居民有个观念转变和资金积累过程，城市已购买商品房家庭不是很高，占，购买经济实用房占。无房户租房住者仍占相当份额。此外，随着中国加入民营经济发展，城市化进程加快，我省小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大拉动作用，对住宅办公楼商业营业用房等各类房屋需求正日益显现。因此，房地产业发展还有很大空间。江苏是中国经济增长较快地区之，经济总量名列全国第二，占全国比重，工业增加值全社会消费品零售总额全社会固定资产投资出口贸易总值进口列全国第四等主要经济指标均保持全国第二位。前几年，江苏房地产发展规模比较小，速度比较低，滞后整个经济发展。年以来，江苏大力发展房地产业，房地产投资逐年大幅增长，总量已位于全国第五名，基本与江苏经济发展基本相适应。项目实施是提高企业自身竞争力要求江苏省房地产进入第三轮发展以来，房地产业发生了深刻变化，主要体现为以下几方面外来投资者强力介入。中国庞大房地产市场吸引了众多淘金者。批实力雄厚工业企业集团电信集团省级外贸集团开始进入房地产开发行列。异地开发已成潮流。在全国，部分大型房地产开发商正把目光从房地产开发成本较高城市转向开发成本较低城市，实施跨市跨省区大开发。江苏已成为众多房地产商追捧热地。房地产开发领域拓宽，产品多元化。房地产开发产品从原来主要集中在商品住宅，逐渐向商品办公楼商业用房商品厂房，综合楼等多样化方向发展，触角甚至涉及些基础设施项目。基于上述趋势，本地房地产企业发展重点对策主要有房地产企业自身要进步把好土地使用关。土地是房地产开发之本，土地又是有限不可再生。要从环保角度长远观点，有计划有限度获得土地计划开发，避免成为供地者。加快房地产结构调整步伐。需求决定市场。房地产业投资和产品主体结构是由它主体功能规定。为新进城居民提供安居条件，提供高中低档各类户型住宅是仍是房地产发展主要需求。房价只有贴近老百姓购买能力，才能激发人们购房欲望。房地产开发要进步提高安居工程经济适用房开发比重，二要选择交通比较便利区域建普通商品房。提升企业竞争力。从微观方面来看，江苏房地产企目利用建成后，产生和吸引新交通量，给附近已有道路设施交通运行及周围环境造成影响，有不但影响周围局部地区，甚至会波及全市。个城市可持续发展，有赖于现代化城市交通来支持。要保证城市交通在经济持续高速增长和土地高强度开发下能够保持有机运作，最有效方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可接受水平，同时，明确发展商需承担交通责任负责新增加交通设施费用，以减少政府开支，协调好土地开发与交通建设关系。项目综合开发体现了城市基础设施建设增加城市发展区域相互关系，近年镇江市通过拓宽学府，新建经十二路等市政重点工程大大拓展了城市可供应开发用地，拓展了城市发展空间，项目建设充分体现城市基础设施建设效益。项目实施是城市经营理论实践城市经营是目前国际上比较通行关于城市规划建设和管理种理论和实践模式，城市经营核心是采用市场化城市经营模式。市场化城市经营模式就是把包括城市土地城市基础