（项目申请）马家堡酒店式公寓项目立项分析评估建议书（备份存档）

主题酒店经济型酒店和些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明市场形象拥有着更强竞争力。

而年北京奥运会，大大推动酒店业发展，所以宾馆酒店行业在未来几年前景将看好。

据北京奥组委官方保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数也将达万万人。

与目前北京可比项目分析与本项目有可比性酒店式公寓租金情况项目名称租金水平美金月套使用面积户型国贸公寓建面居嘉里中心建面居雅诗阁建面居凯宾斯基公寓居丽苑公寓建面居丽都公寓建面居京城大厦建面居盈科中心建面居丽晶苑建面居三全公寓建面居瑞士酒店建面居福景苑建面居东湖别墅公寓建面居北京国际俱乐部公寓居万国公寓建面居东方豪庭公寓建面居酒店公寓租金基本上和甲级或顶级写字楼租金持平，租金水平和顶级写字楼水平相当。

与本项目有可比性酒店公寓目前配套设施情况配套服务项目百分比配套服务项目百分比健身房健身中心诊所游泳池电影院儿童活动室儿童游乐场花园餐饮咖啡超市台球室桑拿网球场商务中心高尔夫练习场健康俱乐部酒吧银行药店购物中心从酒店公寓使用者对配套服务设施需求情况来看购物场所中餐厅咖啡厅洗衣店银行健身房西餐厅游泳池商务中心必须配置，酒吧洗浴中心邮局多功能厅可以考虑会议室茶馆基本上不用考虑。

与本项目有可比性酒店式公寓物业服务项目情况从目前酒店公寓提供服务内容来看，主要包括家居清洁洗熨及送衣电召士订书报杂志送餐在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期般超过个月。

公寓以居居为主，居以上需求量较小。

居使用面积在平方米之间，居使用面积基本在平方米之间，居使用面积大约在平方米之间。

其中对居居需求占到左右。

酒店式公寓装修标准般不低于星级酒店，其大堂及公共区域卫生间厨房等方面都有严格装修要求。

酒店式公寓配套设施突出家居需求。

健身中心游泳池餐饮小型超市商务中心桑拿银行儿童活动室或儿童游乐场配套比例都较高。

项目概况酒店式公寓项目回收成本快风险小，并有良好市场前景，因此在北京供应总量不断增加。

本项目位于北京丰台区角门北路北侧，首座绿洲小区东侧，地下层，地上层，总面积共计平米，总投资预计万左右。

目前，北京酒店式公寓整体出租率很高，达到，特别是在地区，出租率高达以上，低者也达到。

项目提出背景随着北京市促进城市南部地区加快发展行动计划逐步实施以及地铁十号大环线全面通车和丰台区园博会举办，势必全面提升南城在整个北京经济格局中地位。

项目所在地距离十号大环线和地铁四号线都不到十分钟路程，在海淀中关村和朝阳上班或商务应酬都只有半小时路程，但费用却大大低于这两个区域，竞争优势相对比较明显。

同时，项目与商业比较密集木樨园大红门地区也是紧紧相连，比较适合这地区经商人士短住或长住，费用相对酒店比较便宜，并且有生活配套设施，能满足世界各国各民族种族人士需要。

北京作为中国首都，随着中国经济不断发展和国际地位提高，旅游商务资源得到不断开发和整合，北京酒店式公寓出租价格逐年上升。

目前酒店式公寓采取比较可控预定式服务，预订者主要是企业高级管理人员长期在北京经商中外商人海外华人，需求面积主要是以中小户型居多。

北京房屋限购令实施新国五条颁布新婚姻法实施以及令人望而生畏房价，将原本些经济实力可以高端人士拒之门外，这类中高端消费人群对这种租住灵活服务到位酒店式公寓需求比较迫切。

由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强优势，统集中管理，提供专业小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房自助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层青睐。

市场统计资料显示目前北京酒店式服务公寓租金从美元平方米月美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了美元。

而目前出租率普遍在左右，与去年出租率相比上涨了左右。

如目前酒店式公寓比较集中商圈丽都商圈亚运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨趋势，实际成交租价总体上涨了左右。

进对配套服务设施需求情况来看购物场所中餐厅咖啡厅洗衣店银行健身房西餐厅游泳池商务中心必须配置，酒吧洗浴中心邮局度计划本案项目如双方能达成合作意向，希望在年下半年进行项目论证设计及各项手续申报工作，预计在年建成，争取在年上半年开业。

本案项目资金量大概需要万左右，作为项目投资方北京市方庄龙腾达业综合市场有限公司有实力进行投资，所以在项目市场前景和资金都没问题情况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节工作，使项目尽早实施。

希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入项目启动工作中来。

第二章市场调研及前景预测北京酒店业市场情况年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。

年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元人民币，分别同比增长和出境人数达万人次，同比增长。

从发展势头上看，年中国旅游业势头十分喜人。

旅游客源快速增长。

些酒店更加趋向于专性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。

主题酒店经济型酒店和些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明市场形象拥有着更强竞争力。

而年北京奥运会，大大推动酒店业发展，所以宾馆酒店行业在未来几年前景将看好。

据北京奥组委官方保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数也将达万万人。

与目前北京可比项目分析与本项目有可比性酒店式公寓租金情况项目名称租金水平美金月套使用面积户型国贸公寓建面居嘉里中心建面居雅诗阁建面居凯宾斯基公寓居丽苑公寓建面居丽都公寓建面居京城大厦建面居盈科中心建面居丽晶苑建面居三全公寓建面居瑞士酒店建面居福景苑建面居东湖别墅公寓建面居北京国际俱乐部公寓居万国公寓建面居东方豪庭公寓建面居酒店公寓租金基本上和甲级或顶级写字楼租金持平，租金水平和顶级写字楼水平相当。

与本项目有可比性酒店公寓目前配套设施情况配套服务项目百分比配套服务项目百分比健身房健身中心诊所游泳池电影院儿童活动室儿童游乐场花园餐饮咖啡超市台球室桑拿网球场商务中心高尔夫练习场健康俱乐部酒吧银行药店购物中心从酒店公寓使用者对配套服务设施需求情况来看购物场所中餐厅咖啡厅洗衣店银行健身房西餐厅游泳池商务中心必须配置，酒吧洗浴中心邮局多功能厅可以考虑会议室茶馆基本上不用考虑。

与本项目有可比性酒店式公寓物业服务项目情况从目前酒店公寓提供服务内容来看，主要包括家居清洁洗熨及送衣电召士订书报杂志送餐毛收益。

年有效毛收益出租建筑面积日租金水平年平均出租率。

以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用营业税城市建设税教育费附加房产税维修费保险费等，确定年总费用。

各项费用标准为管理费为年有效毛收益营业税为年有效毛收益城市建设税为年有效毛收益教育费附加为年有效毛收益维修费般为重置成本保险费般为重置成本二自营项目收益测算，自营项目收益主要包括酒店客房出租收益根据酒店标准客房数量套房数量相应价格表折扣率年平均出租率，求得年客房出租收益。

即年客房出租收益标准客房数每天标准房报价折扣率平均出租率天豪华套房数每天豪华房报价折扣率平均出租率天酒店商业经营收益根据商场每平方米营业额商场营业面积相乘计算，即年收益每天每平方米商场平均营业额商场营业面积天酒店各种餐饮收益酒店有西餐中餐风味餐厅宴会厅咖啡厅等，计算比较复杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客房出租收益为基数乘以定系数，根据有关调查，北京四星级酒店中此系数大约为。

既年餐饮收益年客房出租收益系数。

酒店其他营业收益包括娱乐健身房会所等收益，这部分收益涉及项目多，每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以定系数，主营收益包括酒店客房收益商场商品营业收益各种餐饮收益对外出租办公楼收益。

其他营业收益酒店客房出租收益商场商品营业收益各种餐饮收益对外出租办公楼收益系数。

根据有关调查，北京四星级酒店中此系数大约为。

自营项目成本费用测算三自营部分成本费用，酒店成本费用基本计算公式应表达如下年自营部分成本费用生产成本管理费用财务费用各种税费利润生产成本商场商品进货成本餐饮进货成本客房周转物品成本娱乐健身房咖啡厅会所等周转物品成本燃料动力费酒店所有人员薪金。

商场商品进货成本商场营业收益百分比左右餐饮进货成本餐饮营业收益百分比左右客房周转物品成本客房营业收益百分比左右娱乐健身房咖啡厅等周转物品成本酒店其他收益百分比左右燃料动力费年用水量用水单价年用电量用电单价年耗煤气量煤气单价年耗燃油量燃油单价四酒店成本计算酒店所有人员薪金营业人员数量营业人员年平均收入管理人员数量管理人员年平均收入辅助人员数量辅助人员年平均收入管理费用摊销费用其他管理费用其他管理费用项目主要有工会经费，般按酒店所有人员薪金总额计算保险费用，般按酒店年营业总收益计算叫醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目商务兼办公功能市场上开始出现了纯粹面向办公功能行政公寓，所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。

本项目拟订价格与服务设施项目名称租金水平美金月套使用面积户型本项目居配套设施与服务购物中心健身中心游泳池中西餐厅超市咖啡银行酒吧商务中心药店诊所美容洗衣店多功能厅本项目与其他项目相比较优劣势分析项目优势得天独厚地理位置位于大红门商圈西邻，三四环路中间，距离新崛起北京南站高端人群到达地点比较近，非常适合经常往返北京各种高端人士长期居住。

同时，北京园博园建成和南水北调卢沟桥水系全面恢复，将为南城高端居住人士提供比较便捷休闲场所。

便捷交通距离北京西站北京南站北京站南苑机场都比较方便，同时通过地铁号线和地铁号线到达北京最繁华中关村西单国贸大红门商圈都是车直达，不到半小时路程。

特别是距离承担整个北京乃至北方服装五金小商品大红门商圈不足钟路程，租住便捷服务到位设备齐全酒店式公寓，势必适合来京做生意中外商贾需求。

绿色环保宜居环境由于是新建项目，本项目将充分利用项目后发优势，在设计建设用材方面都将广泛引进节能环保概念和产品。

经营成本优势由于本项目开发用地是合作方自有用地，所以在项目前期开发方面大大节约了费用，同时由于合作方特殊身份，也方便项目前期报批，节约了时间和资金成本，为项目成功运用奠定了比较好基础。

项目劣势品牌自主品牌在经营初期将有个相对长期创立过程，管理体系经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。

加盟品牌能迅速获得个成熟销售网络，