高唐房地产项目立项分析评估建议书（备份存档）

居民主要在几个骨干企业和政府部门工作，平均月收入在元左右。

高唐县城进行了比较系统规划，最近几年进行了大规模城市建设，路网基本成型，拆迁力度逐年加大，围绕着中心湖区水系进行商业和房地产开发从年正式开始，已经建成了城市中心广场和天齐庙为中心商业中心，城市规划和景观优于天津郊县城市。

房地产市场情况市场总体情况高唐县房地产市场正式启动于年月，之前建设项目多为集资房，由家德州开发商开发万千平米小区标志着本地房地产市场拉开序幕。

据统计高唐县年已建在建项目包括已报批尚未建设共计万，其中万平米已销售包括集资还迁经济适用房合计万平米，剩余万中有万在销售，万尚未建设。

估计年总供应量万平米把湖西地块及同同期上市土地所能开发量计算在内。

下面为万平米分解万平米为年度累计下来其中有万平米能和我们产生竞争。

万平米为现有项目下期工程有万平米会和我们产生竞争。

其它万为年将上市土地所产生部分开发量预计我们年将开发万平米左右，其它项目开发量预计万平米。

年与我们同期上市与我们产生竞争商品房项目包括我们开发万平米在内总共万平米。

剩余万平米中，万平米中高档项目中较难销售楼层及户型顶层小高层项目，其它为我们所提及不构成威胁项目，多为地点偏远，档次非常低项目及经济适用房项目，根本不会抢夺我们客群。

市场供给情况年高唐住宅销售情况年度住宅销售总量万平米集资及经济适用房万平米中高档万平米低档商品房万平米高唐年下半年才开始真正商品房开发，这样使年有定量商品房上市，年商品房成交量较大。

年高唐中高档商品房预计上市量万平米，其中在售项目为万平米，尚未开盘项目预计为万，与我们同期上市地块能产生万平米中心，其中天齐庙为新建商业区西部为高唐县开发区南部为工业区，主要为时风工业区和工业园鱼邱湖四周沿岸为老居住区，但目前除湖区西部地区未开发外，其余地区均已出让新开发小区天齐花园怡园小区东湖小区等多集中在官道街金城路时风路段两侧。

人口状况截止到年末，高唐总人口为万人，其中城镇人口万人，乡村人口万人非农业人口万人，农业人口暂住人口个月以上万人年末总户数万户，平均人户。

年末全社会从业人员数万人，其中第产业从业人员数万人，第二产业万人，第三产业万人。

据了解，截至年底，城区人口已达到万人。

行政划分高唐县位于山东省西部，聊城市北端，行政隶属于聊城地区，版图面积平方公里，有镇乡，万人。

高唐县现划为镇乡，共有个自然村。

城市定位及发展方向高唐县确定了把高唐建设成为以工业商贸旅游为主园林式现代化区域性中心小城市，到十五末建成区面积达到平方公里，容纳万人口城市定位。

目前高唐县城市规划方向为西扩南展，西部为开发区，南北两个方向分布着时风和泉林两大集团。

城市经济状况国内生产总值情况年，高唐完成国内生产总值亿元，人均国内生产总值万元。

年，完成国内生产总值亿元，人均国内生产总值万元，与年相比增长幅度达预计年，完成国内生产总值亿元年相比增长。

年各项经济指标与天津市各郊县对比表宝坻蓟县武清汉沽高唐国内生产总值亿元人均万元从主要经济指标看高唐略低于天津各郊县，但高唐经济发展迅速，增长率高达，年各项指标与天津各郊县持平，年预计平均指标将超过天津郊县地区。

从实际调查来看，城区人口收入水平及消费水平高于天津各郊县。

固定资产投资情况对比截止到年末，固定资产投资完成亿元，其中城镇固定资产投资完成亿元。

五年累计完成固定资产投资亿元，比前五年增长倍。

人均收入水平年末，银行各项存款达到亿元，城镇居民年度可支配收入达到元，在岗员收入为元年。

经济增长源动力高唐县经济发展较快主要依靠时风集团泉林纸业蓝山集团为代表三大骨干企业。

下面对三大企业介绍时风集团时风集团成立于年月，总占地亩，干部职工余人。

主导产品为农用汽车拖拉机和发动机包括单缸和多缸。

有六个子公司，主要经营酒业宾馆商贸运输配件和油料。

母公司山东时风集团有限责任公司下设九个生产厂个工业园个中央研究院，具有进出口自营权。

年时风销售收入亿元，利润亿元。

时风已进入中国企业强前位中国机械工业强前位，连续三年居中国农机工业强第位泉林集团山东泉林纸业有限责任公司是专业从事浆纸及纸制品制造与供应企业，是集制浆造纸包装彩印生态林有机肥化工热电于体现代化企业集团，山东省百强企业集团和国家高新技术企业之。

泉林纸业拥有大面积造纸原料林基地国有控股最大铜版纸生产线泉林纸有万平米会和我们产生竞争。

其它万为年将上市土地所产生部分开发量预计我们年将开发万平米左右，其它项目开发量预计万平米。

年与我们同期上市与我们产生竞争商品房项目包括我们开发万平米，其前身是高唐县造纸厂，始建于年，现员工余人，总资产亿元。

年，实现销售收入亿元，利润亿元。

泉林是国家级农业产业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。

现有员工人，总固定资产亿元。

在岗员工万人，生产纸类产品，总资产亿。

蓝山集团高唐蓝山集团总公司拥有油脂公司肉类公司养殖公司饲料公司食品公司液晶公司包装公司清真食品公司营销中心等个生产经营单位。

是集油料浸出油脂精炼鸡肉熟肉制品加工和产品生产与经营为体综合性企业集团。

蓝山是国家级农业产业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。

现有员工人，总固定资产亿元。

总结高唐属于聊城地区下辖个县，为山东省新兴工业城市，工业经济总量位居聊城地区第位。

高唐县政府大力推进以大集团带动为重点城市经济，综合经济实力跨入全省中等水平，经济与周边地区同类县级城市相比具有较明显优势，为山东省百强县之。

时风集团泉林纸业蓝山集团为代表三大骨干企业，支撑着高唐经济发展，并带动了许多中小企业，以几个大企业为中心商务往来频繁。

居民主要在几个骨干企业和政府部门工作，平均月收入在元左右。

高唐县城进行了比较系统规划，最近几年进行了大规模城市建设，路网基本成型，拆迁力度逐年加大，围绕着中心湖区水系进行商业和房地产开发从年正式开始，已经建成了城市中心广场和天齐庙为中心商业中心，城市规划和景观优于天津郊县城市。

房地产市场情况市场总体情况高唐县房地产市场正式启动于年月，之前建设项目多为集资房，由家德州开发商开发万千平米小区标志着本地房地产市场拉开序幕。

据统计高唐县年已建在建项目包括已报批尚未建设共计万，其中万平米已销售包括集资还迁经济适用房合计万平米，剩余万中有万在销售，万尚未建设。

估计年总供应量万平米把湖西地块及同同期上市土地所能开发量计算在内。

下面为万平米分解万平米为年度累计下来其中有万平米能和我们产生竞争。

万平米为现有项目下期工程有万平米会和我们产生竞争。

其它万为年将上市土地所产生部分开发量预计我们年将开发万平米左右，其它项目开发量预计万平米。

年与我们同期上市与我们产生竞争商品房项目包括我们开发万平米在内总共万平米。

剩余万平米中，万平米中高档项目中较难销售楼层及户型顶层小高层项目，其它为我们所提及不构成威胁项目，多为地点偏远，档次非常低项目及经济适用房项目，根本不会抢夺我们客群。

市场供给情况年高唐住宅销售情况年度住宅销售总量万平米集资及经济适用房万平米中高档万平米低档商品房万平米高唐年下半年才开始真正商品房开发，这样使年有定量商品房上市，年商品房成交量较大。

年高唐中高档商品房预计上市量万平米，其中在售项目为万平米，尚未开盘项目预计为万，与我们同期上市地块能产生万平米势，同时要做到以下几点立足集团发展战略，立足地产公司目标。

二树立精品意识创造品牌，做到引领市场。

三充分利用差异化竞争策略，做出绝对竞争力。

四本项目目标为针对中高档人群中高档产品，开发方向低密度低容积率高绿化高舒适度社区。

项目定位客群定位市场范围高唐拥有三大支柱产业，这不但大大提高了居民收入，也支持了相关产业私营企业发展。

使高唐县经济发展到较高水平。

该县经济水平甚至超过其所属地级市聊城，并被认为是山东西部最富个县。

经济总量发达，必然会使该地区有大量高收入人群。

电力电信主要企业中层个体经营者将成为我们高端需求客户。

源于高唐区域特点及产业分部特点，该项目辐射范围为整个高唐县。

目标客群界定本项目定位于高档住宅产品，面向客户群主要为中高阶层客户。

这部分客户群基本属于消费金字塔中到顶端群体，下面对客群进行阐述这部分人年龄分部岁之间，事业处于上升发展期，在单位或所属机关为中层及以上管理人员。

私营企业中发展形式较好，有定财富积累，追求高品质生活人群，家庭月收入在元以上就可以承受，总价款在万之间。

目标客户群细化为三大企业中管理人员时风泉林蓝山三大集团经济效益很好，集中了左右中级及以上管理人群，外地人占去小部分，企业自建项目将为消化部分市场。

根据统计，还将有人需要购商品房解决。

私营企业主高唐经济发展，必定会带动部分人先富起来。

近几年高唐出现批为大企业做配套私营企业主，实力比较强。

其它企事业单位人员政府公务员及电信，电力也是这们目标客群。

产品定位根据当地项目及当地需求水平，我们把产品定位为城市化现代化欧式住宅。

主要建筑形式为层半花园洋房，并穿插少量，注重产品整体规划以及细节设计，做到完善绿化，合理景观布局，寻求与当地项目差异化，在这方面我们可以借鉴城市艺墅方案。

发挥我们优势因素，起到引导市场作用。

我们可以选定房型总面积比当地户型偏小，但做出完善功能。

如做到全阳面客厅及明厕。

在单价高于对手前提下，总房款与对手相近。

价格定位本项目定价根据市场定价法。

在做到产品明显优于对手前提下，价格与周边高档项目比我们位置稍好相近。

可比较项目现在前开盘二期均价已达到元平米，而我们期开盘均价会在元平米，做到二期项目整体均价将达到元平米。

我们在价格方面比较有竞争力。

在与中档项目相比中，我们做到面积略小，使总价方面有可比性，更容易被客户所接受。

价格制定还依靠项目较好位置，优秀区内规划，完善绿化，房型选择，完善物业服务。

加上成功形象整合，强大营销推广能力，必然能实现公司战略目标。

项目情况分析主要时间节点见附表资金流量分析见附表二成本测算见附表三土地价格上限见附表四项目可行性总结高唐经济发展迅速，消费水平较高，房地产市场处于快速高档住宅。

商品房价格趋势目前高唐房地产市场整体均价在元平米，中高档小区价格在元平米，总价范围集中在万之间，低档及经济适用房价格在元平米，总价范围集中万之间。

整体价格呈现上涨趋势，与年相比均价上涨元平米。

开发商及产品情况目前市场上共有家开发商，其中家比较有实力，主要为建二建，外地开发商较有实力为烟台天马济南佳隆。

在建及已建成项目个，总规划建筑面积万平米。

较有代表性有湖滨花园天齐花园怡园小区华盛园，其主要集中在内环周边，档次相对较高。

项目名称湖滨花园华盛园怡园小区天齐花园开发商山东佳隆高唐华盛高唐金铭烟台天马价格元平米建筑面积万平米