（项目申请）高层住宅、多层的商业、集中办公综合体项目立项分析评估建议书（备份存档）

同时，地铁号线未来贯通加之原有轻轨号线，区域内实现了公交轻轨地铁三种出行方式。

便捷出行方式不仅方便了入住业主，同时也将带来众多流动客群，增加投资信心。

同时，项目商铺产品正处于熟铺向旺铺过渡阶段，产品未来升值空间不容小觑。

风险任何事物都具有两面性，投资亦是如此。

成熟商业氛围可观受益稳定客群，使得投资优势明显。

但是，往往也会伴随着定风险，如产品总价较高经营业态合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑。

项目市场定位产品定位以先进居住理念为先导，注重营造空间布局主题生活环境社区生活配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十世纪领先品质住宅产品鲜明形象居住社区。

客户定位整个项目客户群定位必然是多层次。

总体上看，应明确以中高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

中高等收入阶层应该是指有定经济基础，家庭月收入在元平方米以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。

价格定位定价，普通多层高层住宅元每平方米。

这对于城市中高收入阶层以上白领具有很大诱惑力。

相对于其他社区万多元每平方米房价，力旺东玺台更是极具竞争力。

用相当于公寓价格购买套高品质别墅，不再只是梦想。

此外，该区域是政府规划好高级住宅区，临近长影世纪城净月国家森林公园。

各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进态势，形成开发热潮。

该处房产极具升值潜力。

第三章项目建设规划方案优选项目建设与规划长春商业布局极不均衡，目前南部西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业楼商业三种城市高端价值形态。

项目期施工建设仍在进行中，目前正在进行小区交付使用前整体绿化工程，销售情况良好。

目前主体结构正在紧张施工过程中，力旺东玺台期计划于年月开始动工，于年月竣工，建设工期年。

根据项目初步设计，由高层住宅多层商业集中办公综合体组成，建筑面积为其中地上部分为。

本项目期设计指标如下楼盘地址二道区东盛大街与吉林大路交会处整盘建面整盘户数套本期占地面积本期总建筑面积其中地上建筑面积住宅商业办公楼地下建筑面积地下车库公建及配套设施停车泊位辆地面停车辆地下停车辆容积率建筑密度绿地率集中绿地率项目周边环境分析河畔华城三期位置二道区东盛大街与吉林大路交会处基地周边情况位于东盛商圈腹地，国贸商都晨宇购物中心晨宇科技城左岸商场万通大市场等丰富生活举步即是，零距离接轨餐饮娱乐购物等顶级城市配套。

此外，吉林大路餐饮条街，更为城市生活画龙点睛。

坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区枢纽核心。

四纵四横城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。

规划中地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行同时，更赋予项目更多增值空间。

项目交通条件公交线路有余条轻轨地铁。

项目处于长春市新兴发展净月开发区，交通设施有待完善。

坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区枢纽核心。

四纵四横城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。

规划中地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行同时，更赋予项目更多增值空间。

项目周边公共设施配套中小学亚泰小学长春市第中学长春市第中学幼儿园二道区幼儿园等大学长春师范学院等综合商场国贸商都晨宇购房中心邮局二道邮电局银行工商银行建设银行农业银行医院中日联谊医院二道区中医院二道区人民医院吉大分院其他劳动公园周边众多学府林立为项目提供高品质教育配套，实现孩子就近入学梦想，亚泰小学五十二中学，百零八中学长春师范学院等知名学府，明星级教师领衔授课，让孩子接受步到位优质教育滋养。

同时，吉大院心脑血管医院等医疗体系，更为居住提供全方位全生命周期医疗系统，使所有居民享有更安全便捷医疗服务，为健康保驾护航。

项目分析对于商业产品投资，往往要经过番深思熟虑。

那么，对于力旺东玺台商铺投资可行性研究，我们以分析法形式逐考量。

优势力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心。

区域内商业氛围浓厚，国贸商都晨宇购物中心晨宇科技城等带来丰富客群。

记个项目客户群定位必然是多层次。

总体上看，应明确以中高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

中高等收入阶层应该是指有定经济基础，家庭月收入在元平方米以上，具有较高文化水平和审在实地踏访过程中发现，项目周边临街商铺几乎无闲置，彼此经营品类也并不冲突。

因而，项目得天独厚区位优势更为投资项目注入针强心剂。

同时，项目自身规划有栋级写字间，约套写字间产品，加之项目周边有余个成熟社区，这样为项目商业提供稳定客源。

此外，吉林大路东盛大街作为二道区主干路，也会带来众多流动客群。

劣势力旺东玺台商铺面积区间为平，均价万元平。

由此可知，项目商铺产品面积略大，而面积相对较小产品单价也较高，这样项目商铺投资门槛约为万。

这样，资金实力有限投资客将会受到限制。

但是，这本身也是受到项目高端定位影响。

目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售阶段，预计年月交房。

这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失部分急于自营投资群体。

机会伴随着长春市道路整改及修建，立体化交通网实现已然指日可待。

其中，吉林大路二道区主干道东盛大街和东荣大路相继修通，进步拉近了项目与长春市其他城区距离。

同时，地铁号线未来贯通加之原有轻轨号线，区域内实现了公交轻轨地铁三种出行方式。

便捷出行方式不仅方便了入住业主，同时也将带来众多流动客群，增加投资信心。

同时，项目商铺产品正处于熟铺向旺铺过渡阶段，产品未来升值空间不容小觑。

风险任何事物都具有两面性，投资亦是如此。

成熟商业氛围可观受益稳定客群，使得投资优势明显。

但是，往往也会伴随着定风险，如产品总价较高经营业态合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑。

项目市场定位产品定位以先进居住理念为先导，注重营造空间布局主题生活环境社区生活配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十世纪领先品质住宅产品鲜明形象居住社区。

客户定位整个项目客户群定位必然是多层次。

总体上看，应明确以中高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

中高等收入阶层应该是指有定经济基础，家庭月收入在元平方米以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。

价格定位定价，普通多层高层住宅元每平方米。

这对于城市中高收入阶层以上白领具有很大诱惑力。

相对于其他社区万多元每平方米房价，力旺东玺台更是极具竞争力。

用相当于公寓价格购买套高品质别墅，不再只是梦想。

此外，该区域是政府规划好高级住宅区，临近长影世纪城净月国家森林公园。

各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进态势，形成开发热潮。

该处房产极具升值潜力。

第三章项目建设规划方案优选项目建设与规划长春商业布局极不均衡，目前南部西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业利实现三社会效益评价有利于减少项目投资短期行为和盲目投资四社会效益评价有利于资源合理利用和社会环境保护。

项目社会参与性目标群体参与性通过对于力旺东玺台调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都明显偏高。

新迁进居民居住面积为平方米平方米居多。

新迁进居民对所居住小区总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质产品仍有广阔市场空间。

新迁进居民有更多购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力关注明显高于旧居民小区消费者，购房更趋理性化。

由此可以证明，地理位置不是影响购买行为重要因素，收入高品位高居民认为城市近郊区是理想居住区域。

而且越来越多消费者将房地产开发商知名度和信誉度作为购房选择要素。

受影响群体参与性净月开发区是政府实施城市长远发展规划热点区域，市场潜力巨大。

在未来几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。

随着周边棚户区改造等重点项目启动，越来越多长春市民会关注净月开发区房地产市场。

同时，别墅公寓住宅高层商业综合楼，这样综合商住体规划，在净月开发区必然会吸引各大商家投资者关注。

相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业集团必然会在净月区域寻找合适地段楼盘开展经营活动。

我们商业部分，可以面向在长春市场有定影响力长春本土企业，如欧亚集团等。

第十章结论项目结论通过上述计算分析得出如下结论即本项目可行。

在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守标准和数椐，以求得利润水平真实性。

在实际操作过程中，如采取科学和严谨态度，其建设成本，资金投入量仍有下降空间，从而获得更多效益。

另外从社会效益与环境效益方面讲，也是个很好投资项目。

本项目别墅部分市场前瞻别墅市场上真正阻力并非来自于对成本和风险担忧，而是来源于固有成见以及缺少前瞻性和创新精神。

在市场火爆情况下，开发商没有压力，也就不会考虑技术品质和产品升级换代，而且这些单项技术虽然都具有较好节能作用，但在未经过住宅整体模拟设计和配套使用情况下，住宅舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。

但是目前市场已发生了大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正卖点。

作为低密度别墅类高科技产品，今后别墅市场上将有更多高科技尝试，技术品质已越来越成为别墅产品真正卖点。

全套采用高科技系统不但可以提供数据化产品性能指标，关键是能较为方便地升级到下代产品。

系列政策都对别墅开发产生了限制以及影响。

促使很多开发商在市场调研产品定位建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，双拼联排等类别墅产品。

别墅产品多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会起死回生，政策限制也轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈时机均十分优越，商业项目具有良好发展前景，面临空前发展机遇，长期持有具有很高增值潜力。

力旺东玺台项目占地万，规划建筑面积万，总投资亿元。

本项目集住宅写字楼办公楼于体，长春市体量最大商业业态最全新型城市综合体。

长春市政府规划南部新商圈。

力旺东玺台项目将建小高层和高层产品，楼盘状况为层层层层层层层。

项目建筑特色住宅办公特色商业美食休闲娱乐等功能于体，打造长春市商业业态最全城市新型综合体。

建设规模主要经济技术指标单位总用地面积总建筑面积本期总建筑面积地上建筑面积其中住宅商业办公楼容积率地下建筑面积建筑密度绿地率总停车位第四章项目实施进度计划项目施工组织前期工作项目开发融资年月前完成。

签订合同及付款年月前完成。

批文报批工作年月前完成。

规划设计阶段规划设计方案审批修改年月初完成。

委托设计年月初完成。

初步设计和施工图设计年月年月初完成。

工程招标招标及采购工作于年月日前完成包括施工监理招